규제 일변도 → 공급 확대…정부 '집값 잡기' 2라운드

2022년까지 36만가구 더 공급 … 시장선 “미봉책” 시큰둥

문재인정부의 부동산 정책이 규제 일변도에서 공급 확대 쪽으로 선회하고 있다. 대출한도 축소와 주택담보대출 제한, 취·등록세 중과세 등 2중, 3중의 수요 억제 규제가 불과 1년여 만에 한계를 드러내자 정부가 주택 공급 확대카드를 꺼낸 것이다. 천정부지로 치솟는 집값 잡기 ‘2라운드’가 시작된 셈이다.

하지만 시장에서는 택지지구 지정을 통한 주택 공급 확대가 단시간에 이뤄질 수 없는 데다 추가로 지정된 서울의 투기지역 역시 ‘집값 상승 공인 지역’ 정도로밖에 인식하지 않는 수요자들에게 아무런 의미가 없다는 반응이다. 전문가들은 이처럼 집값이 급등한 뒤 반복되는 사후약방문식 단발 규제보다는 주택시장에 흘러드는 유동성을 분산시키고, 양도소득세 중과 등으로 경색된 시장을 뚫어줄 근본대책이 필요하다고 입을 모은다.

집값 잡을 수 있을까 27일 서울 영등포구 여의도의 한 아파트 단지. 박원순 서울시장은 지난 26일 여의도·용산 개발계획을 부동산 시장이 안정될 때까지 보류하겠다고 밝혔다.
연합뉴스

국토교통부는 27일 ‘수도권 주택 공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화’ 대책을 발표했다. 대책에서 국토부는 9월 중순까지 서울과 수도권에서 40곳의 신규 공공택지를 확보하고, 이를 통해 2022년까지 36만2000가구의 주택을 더 공급하기로 했다. 아울러 국토부는 28일부로 서울 종로구·중구·동대문구·동작구를 투기지역으로 신규 지정했다. 기존의 11곳에 더해 서울 25개 자치구 중 15개 구가 투기지역으로 지정된 것이다. 경기 광명시와 하남시는 투기과열지구에 이름을 올렸다.

정부 대책을 지켜본 시장 반응은 시큰둥하다. 지금의 집값 불안을 야기한 핵심에 대한 처방이 빠져 있다는 것이다. 이번 대책에는 현재 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중의 부동자금을 분산시킬 방안이 없다. 지난 4월 다주택자 양도소득세 중과세로 매물 출구를 막아버려 일부 아파트에 천정부지 가격이 붙는 최근의 현상을 보완할 대책도 눈에 띄지 않는다.

이미 효력을 상실한 투기지역 지정 카드를 다시 꺼내든 데 대한 비난도 나온다. 집값도 못 잡는데 규제 숫자만 늘렸다는 비판이다. 한국감정원에 따르면 지난해 8·2대책에서 투기지역으로 지정된 서울 강남구 등 11개 구의 올해 7월까지 아파트값 상승률은 7.61%로 서울 전체 평균 6.2%보다 높다. 특히 송파구는 이 기간 12.17% 올라 서울 평균의 2배에 육박했다. 

권대중 명지대 교수(부동산학과)는 “투기지역 지정 등으로 집값을 잡을 수 있는 시기는 아니라고 본다”며 “투기지역 지정은 오히려 추가 상승의 결과를 낳을 수 있다”고 우려했다. 심교언 건국대 교수(부동산학과)도 “단기적인 대책이 아니라 장기적으로 주택을 안정적으로 공급하겠다는 신호를 줘야 한다”며 “과거에 강남 등에 몰렸던 자금이 지금은 갈 곳을 잃었다. 이 같은 유동성 상황에서 투기지역 추가 지정의 효과는 없을 것”이라고 지적했다.

이번 대책이 문재인정부의 부동산 정책 수단 한계를 드러냈다는 평가도 나온다. 이번 대책으로도 집값이 계속 오를 경우 이를 막을 대책이 더 있냐는 의문이다. 이에 대해 국토부는 금융·세제 대책 발표를 예고했다. 이문기 국토부 주택토지실장은 브리핑에서 “수요와 관련해서 세제·금융부분 보완방안 준비 중이며, 지금 현 단계에서는 결정된 바는 없다”고 말했다.

금융·세제 보완 방안으로는 일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 기간을 현행 3년에서 2년으로 단축하는 내용 등이 거론된다. 시중 은행에서 다소 느슨하게 적용되고 있는 총체적상환능력비율(DSR)과 소득대비대출비율(LTI) 등을 강도 높게 적용하는 등 대출의 고삐를 죄는 방안도 논의된다. 재건축 연한을 현행 30년에서 다시 40년으로 확대하는 방안도 검토되고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 그러나 “가을 이사철이 다가오고 있고 연내 금리 인상이 불투명해진 상황으로 시장의 부동자금이 부동산에 쏠리는 현상은 계속될 것”이라며 “정부의 이번 조치에도 서울 집값은 견조한 상승세를 이어갈 것”이라고 말했다.

나기천·김선영 기자 [e-mail]