재개발 대신 지역주택조합 사업으로 전환하는 세태

최근 서울 시내에서 재개발 무산된 지역이 속속 출몰하고 있다. 이들 중에서는 지역주택조합으로 전환해 사업을 추진하는 곳들도 급증하고 있다. 기반시설 전면 재정비가 시급한 재개발의 경우 지주들이 앞서서 지역주택사업을 추진하기도 한다.

이런 세태가 앞으로도 지속될 것으로 전문가들은 이야기 한다. 그렇다면 재개발 대신 지역주택조합 사업으로 전환하는 가장 큰 이유는 무엇일까? 바로 사업 절차가 재개발보다 덜 복잡하기 때문으로 분석된다.

재개발의 경우, 안전진단→추진위원회 구성·승인→조합설립인가→시공사 선정→사업계획 승인→관리처분인가→이주.철거→착공.분양 등의 복잡한 과정을 거쳐야 마무리 할 수 있다. 

반면 지역주택조합은 조합설립 및 조합원 모집→지구 단위 접수→토지 구입→사업계획 승인(건축심의)→철거 후 착공의 과정만 이뤄지면 된다.

재건축 대비 한결 과정이 단순해 지역주택조합의 선호도가 높아지고 있다. 때문에 지지부진하게 사업을 끌어오기만 하다 무산되는 재개발사업보다 빠르게 사업 추진이 가능해 새로운 대안 책으로 주목 받고 있다.

실제로 최근 은평구 불광동 312일원에서는 지역주택조합사업이 진행되고 있어 이목이 집중된다.

‘연신내역 트리플파크’ 단지는 1차 조합원 청약 접수 결과 4.2대 1의 모집률이 기록될 만큼 큰 인기를 누리고 있다. 실제로 사업지 일대는 2005년부터 3번 이상 재개발 조합을 추진한 바 있다. 하지만 모두 무산돼 결국 지역주택조합개발 방식을 택하게 됐다.

사업 개발에 박차를 가하고 있는 연신내역 트리플파크 성공 여부는 나머지 연신내역 일대 재개발 지역에서도 큰 관심을 보이고 있다. 연신내역 트리플파크가 지역주택조합 방식을 통해 사업을 성공시킨다면 저층 노후주거지와 연립.다세대 주택이 밀집해 있는 연신내역 인근 재개발 사업 또한 지역주택조합으로 전환해 활로를 찾을 것으로 예상된다.

서울 지역에서 찬성 또는 반대라는 주민 갈등이 사실상 재개발 사업을 어렵게 하지만 이를 극복하는 대안으로 지역주택조합 사업이 떠오르고 있다.

조합원이 곧 시행사인 구조로 진행되는 지역주택조합 사업은 이주비 공사비 등으로 시공사에 끌려 다닐 염려가 적다. 조합원이 직접 토지를 매입하고 시공사를 선정해 아파트를 짓는 방식이라 토지 매입에 따른 금융 비용과 각종 부대비용을 절감할 수 있어 주변 시세보다 저렴한 분양가로 내 집 마련을 할 수 있는 장점이 있다.

여기에 지난해 '주택법 개정안' 시행으로 지역주택조합사업의 투명성 및 안정성이 높아지기도 했다. 다만, 지역주택조합은 많은 장점에도 유희해야 할 점은 토지 확보나 사업 계획이 완전히 확정되지 않은 상태에서 우선 조합원을 모집하는 것이라 불확실성이 높은 것이다.

그럼에도 업계에 따르면 2,000년대 초반 우후죽순 생겨난 뉴타운·재개발 사업지 중 부동산시장의 침체로 사업을 접은 곳들이 많아 지역주택조합으로 사업을 추진하는 움직임은 확산될 것으로 예상된다.

서울시가 국회 국토교통위원회 윤영일 의원(민주평화당)에 제출한 '최근 5년 간 전국 시도별 정비(사업)구역 유형별 증감 현황'에 따르면 지난 5년 간 전국 재건축.재개발 사업장 170곳이 직권 해제된 것으로 확인됐다. 재개발이 62곳, 재건축 사업장이 108곳이다.

해제된 정비사업 유형별로는 재개발의 경우 직권해제 62곳, 일반 해제 114곳 등 총 176곳이 속했다. 또 재건축은 직권 해제 108곳, 일반 해제 70곳으로 총 178곳으로 나타났다. 해제 사유로는 주민갈등에 따른 정비구역 해제, 추진주체 해산, 토지 등 소유자 사업 반대 등으로 파악됐다

이런 가운데 지역주택조합 아파트 설립 인가가 7년 새 9배 증가했다. 국토교통부에 따르면 전국 지역주택조합 설립 규모는 2010년 4건 1,364가구에서 지난해 36건 2만 7,978가구로 크게 늘어났다. 7년 새 9배 증가한 셈이다. 총 가구수는 20배 이상 증가했다.

김정환 기자 [e-mail]