배우자·자녀에 지분 증여… 임대사업자 등록도 고려를

다주택자 종부세 절세 팁 / 배우자 증여, 시가 6억원까지 비과세 / 지분 받은 사람은 취득세 납부해야 / 자녀 여러명에 일찍 증여땐 절세효과 / 증여한 집은 5년후 팔아야 양도세 감면 / 임대주택업 등록하면 세금감면 혜택 / 수도권 6억이하, 지방은 3억이하 해당

정부가 양도소득세를 중과한 데 이어 종합부동산세(종부세) 개편에도 나서면서 다주택자들의 고민이 깊다. 버틸 것인가, 처분할 것인가의 기로에 선 것이다. 자신이 현재 처한 상황과 앞으로의 상황 등을 고려해 어떤 전략을 짜느냐에 따라 내는 세금은 달라질 수 있다.

22일 전문가들에 따르면 주택을 ‘처분’하는 방법은 크게 세 가지가 있다. 배우자에 지분 증여, 자녀에 지분 증여, 주택임대사업자 등록이 그것이다. 우리은행 WM자문센터 김언정 세무사와 KB국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장의 도움을 받아 상황별로 어떻게 세금이 달라지는지와 절세 요령 등을 알아봤다.

공시지가 기준으로 강남구 10억원, 마포구 5억원, 강동구 5억원인 아파트 3채 보유자 A씨로 가정했다. A씨가 올해 내야 하는 종부세는 603만원 정도다. 정부가 발표한 대로 과세표준 6억원 초과 구간 세율 인상, 공시가격에 곱해서 과표를 정하는 공정시장가액비율 5% 인상, 3주택자 0.3%포인트 추가과세 등을 적용하면 예상 종부세는 935만원으로 높아진다.

◆배우자에 지분 증여

아파트 지분의 일부를 배우자에 증여하면 종부세를 낮출 수 있다. 종부세는 인별 과세이기 때문이다.

A씨라면 강남 10억원 집 지분 증여를 생각해볼 수 있다. 증여는 시가로 6억원까지 비과세된다. 공시가격 10억원이 시세로 20억원 정도라고 할 때 시가 6억원어치(공시가격으로 3억원 정도) 지분을 증여하는 것이다. 증여 후 A씨는 강남 집에 대해 7억원 정도의 지분을 갖게 된다. 올해 종부세 기준으로만 계산해도 약 150만원이 줄어든다.

증여세는 없지만 지분을 받는 배우자는 명의변경에 따른 취득세를 내야 한다. 세율은 시가의 4%로, 6억원이면 2400만원이 발생한다.

◆자녀에 증여할 경우

보유하고 있는 부동산을 자녀에게 주는 방법도 있다. 본인 사망 후 상속할 생각이라면 미리 자녀에게 증여하는 것이다. 상속세 부담도 덜고 A씨 같은 3주택 보유자라면 매매 시 양도세 중과부담도 덜 수 있다.

부동산을 증여할 자녀는 세대가 분리돼 있거나, 소득이 있거나, 만 30세가 넘어야 한다.

종부세, 양도세, 증여세, 상속세 등도 종합적으로 고려해봐야 한다. 증여세와 상속세는 받는 재산 규모에 따라 세율이 달라진다. 시가로 1억원 이하인 경우 세율은 10%, 1억원 초과~5억원 이하 20%, 5억원 초과~10억원 이하 30%, 10억원 초과~30억원 이하 40%, 30억원 초과 50%가 적용된다. 증여재산은 자녀의 경우 10년에 5000만원까지 공제된다. 자녀, 배우자의 경우 상속 개시일 전 10년 이전에 받은 재산에 대해서는 상속세를 물지 않는다.

자녀 여러 명에게 일찍 증여를 할 경우 절세 효과를 누릴 수도 있다. A씨의 마포 아파트를 시가 9억원으로 가정할 때 자녀 한 명에게 증여할 경우 증여세는 1억8525만원이 된다. 만약 자녀 2명에게 각각 4억5000만원씩 증여한다면 자녀 1명당 증여세 6650만원씩, 1억3300만원이 된다. 한 명에게 증여할 때보다 5225만원 세금을 아끼는 셈이다. 취득세는 별도다.

자녀 또는 배우자에 증여할 경우 증여한 집은 5년 이후 팔아야 양도소득세를 줄일 수 있다. 취득가액 이월과세 규정 때문이다. 예를 들어 A씨가 시세 5억원에 산 집이 10억원이 됐고, 이를 자녀에 증여한 뒤 15억원에 매도한다고 가정해본다. 5년 내 팔 경우 15억원에서 5억원을 뺀 10억원을 양도차익으로 보고 양도세를 매긴다. 5년 이후라면 15억원에서 10억원을 뺀 5억원을 양도차익으로 매긴다.

다만 1세대 1주택인 경우 2년 이상 보유하면 증여받은 뒤 5년 내 매도해도 예외적으로 취득가액 이월과세를 적용하지 않는다.

◆주택임대사업자 등록

정부는 다주택자가 매도하지 않으려면 주택임대사업자로 등록하라고 권하고 있다. 임대주택으로 등록하면 종부세 합산 대상에서 제외되고, 양도세 중과 면제, 임대소득세 75% 감면 등의 혜택이 있다.

그러나 이 혜택은 수도권은 공시가격 6억원 이하, 지방은 3억원 이하인 집에만 해당된다. 이 기준을 넘는 집은 절세를 위해 임대주택 등록을 해봐야 소용이 없다는 뜻이다. 임대주택으로 등록하면 8년 이상 임대해야 한다. 그 이전에 임대등록을 취소하면 그동안 감면받은 세금에 과태료까지 내야 한다. 임대료는 연 5% 이상 올릴 수 없고, 세입자가 원할 경우 재계약을 거절할 수 없다.

다주택자인 경우 공시가격 6억원 이하의 집을 8년 이내 매도할 계획이 없는 경우 임대주택 등록을 하는 게 유리하다.

◆최종 종부세 절세 효과

A씨가 강남 집 지분 일부는 배우자에게, 마포 아파트는 자녀에게 증여하거나 임대주택으로 등록하고 나면 A씨는 강남 7억원, 강동 5억원이 종부세 대상이 된다. 이 경우 올해는 176만9000원, 개편안에 따른 종부세는 187만9000원이 된다. 3주택이었을 때 935만원과 비교하면 747만1000원, 80%가 낮아진다.

다만 1회성 증여세, 취득세 등을 고려하면 장기간 주택을 보유해야 증여로 인한 종부세 절세 효과를 볼 수 있다는 조언이다.

이진경 기자 [e-mail]