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[김현주의 일상 톡톡] 시세 증가폭>세금 증가폭…다주택자 매물 내놓을까?

입력 : 2018-07-02 05:00:00 수정 : 2018-07-01 14:31:27

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최근 정부의 부동산 보유세 개편 밑그림이 나왔습니다. 큰 틀에서 종합부동산세를 다시 강화하는 내용입니다. 당국은 공정시장가액 비율 인상, 세율 누진율 강화, 두 가지를 조합하는 방안, 1주택자와 다주택자에 차등과세하는 방안 등을 저울질하고 있습니다.

다만 개편안에서 1주택자와 다주택자 간의 과세 형평성 문제가 제기될 소지도 있습니다. 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회는 1주택 소유자에게는 공정시장가액 비율만 올리되 다주택자에게는 이 비율과 세율을 함께 올려 차등과세하는 방안을 시나리오의 하나로 제시했습니다.

1주택자는 실거주자로 보고 투기성향이 짙은 다주택자에 비해 우대하겠다는 뜻이지만, 5억원짜리 집 5채를 가진 사람에 대해서는 과세를 강화하면서 25억원짜리 1채를 가진 사람의 세금은 그대로 유지하면 형평성에 어긋난다는 주장도 있습니다.

종부세 강화가 자칫 주택시장을 위축시킬 수도 있습니다. 정부의 잇따른 강력한 부동산시장 안정화 대책으로 현재 주택시장은 전반적으로 잠잠한 분위기입니다.

전문가들은 이러한 세금 정책에 따른 거시경제 충격과 최근 악화하고 있는 건설 관련 산업 영향이 어느 정도인지는 파악하고, 이런 충격을 어떻게 줄일지도 함께 고민해야 한다고 말합니다.

그러면서 아무리 급하다고 해도 조세정책을 철저한 분석과 대책 검토 없이 진행할 경우 국민경제 위축과 이에 따른 서민의 생활고를 더욱 심화시킬 수 있어 정책을 좀 더 정교하게 가다듬어야 한다고 부연하고 있습니다.

정부의 부동산 보유세 개편안이 이번주 윤곽을 드러낼 것으로 보인다.

대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 오는 3일 종합부동산세의 세율과 공정시장가액 비율을 동시에 인상하면서 3주택자 이상을 중과세하는 방안을 최종권고할 것으로 예상돼 정부가 실제로 어떤 방안을 채택할지 귀추가 주목된다.

재정개혁특위는 최종권고안에서 다주택자에 대한 양도소득세 중과와 유사하게 3주택자에 대해서는 기본세율에 더해 추가세율을 가산하는 방식으로 중과할 가능성이 있다.

상반기 재정개혁 권고안은 지난 4월9일 발족 이후 조세·예산 소위원회를 각각 11차례, 7차례 열어 논의하고, 지난달 22일 정책토론회 결과를 반영해 마련됐다.

재정개혁특위의 최종권고안에는 3주택자 이상에 추가과세를 하는 방안이 담길 가능성이 있다.

현재 주택에 대한 종부세 체계는 과세기준금액이 다주택자 6억원, 1주택자 9억원이지만 과세표준과 세율은 모두 단일하다. 앞으로 3주택자 이상에 추가과세를 하려면 이를 이원화해야 할 것으로 보인다.

다주택자에 대한 양도소득세 중과처럼 3주택자는 기본세율(양도차익에 따라 6∼42%)에 20%포인트 가산하는 방안이 채택될 수 있다.

재정개혁특위는 종부세율을 최고 2.5%까지 올리는 동시에 공정시장가액비율을 2∼10%포인트 상향 조정하는 시나리오를 최종권고안으로 유력하게 검토하고 있다.

공시지가가 올들어 빠르게 오른 점을 감안, 공정시장가액비율은 2∼5%포인트 조정하는 방안이 유력해 보인다. 이 경우 종부세수는 토지분을 포함해 총 1조원 안팎 늘어날 것으로 예상된다.

앞서 재정개혁특위는 지난달 22일 △종부세 과표인 공정시장가액비율을 연간 10% 포인트씩 올리는 방안 △세율의 누진도를 키워 최고세율을 2.5%(주택 기준)까지 올리는 방안 △이 두 가지를 병행하는 방식 △1주택자는 공정시장가액비율만 올리되 다주택자는 공정시장가액비율 및 세율을 인상해 차등과세하는 방안 등 4가지 최종권고안 시나리오를 공개했다.

이 중 1주택자를 우대하는 네번째 시나리오는 검토대상에서 제외하는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 이미 1주택자는 종부세 공제를 최대 70%까지 받고 있는 데다, 세율체계가 이원화되는 문제가 있기 때문.

정부는 재정개혁특위 최종권고안을 이달 말 발표할 세제개편안과 중장기 조세정책 방향에 반영, 9월 정기국회를 통한 입법절차를 거쳐 내년부터 시행할 예정이다.

◆1주택자 종부세 공제 최대 70%까지 받고 있어

이처럼 문재인 정부의 보유세 개편안이 점차 모습을 드러내고 있는 가운데, 부동산시장에 어떤 영향을 미칠지 의견이 분분하다.

이미 시장이 하락 안정세로 전환되고 있는 상황에서 여론의 반대를 무릅쓰고 보유세 도입을 강행한 만큼, 문 정부는 급등한 집값을 크게 낮춰야 하는 형국이다.

만약 이번 보유세 인상마저 집값 하락에 실패할 경우 후분양제 도입, 공공임대주택 공급 확대 등의 카드가 남아있지만 '정책 실패'라는 신호를 시장에 줄 수 있다는 지적도 나왔다.

2일 업계에 따르면 종부세 부과 기준이 되는 공시가 9억원 이상 1주택을 소유한 자의 종부세는 대부분 10만원 정도 늘어나는 것으로 나타났다.

그동안 보유세 도입이 집값 하락의 도화선이 될 것이라는 전망이 쏟아졌지만 기대에 비해서는 초라한 수준이다.

실제 공시가격이 13억5200만원인 서울 서초구 아크로리버파크 전용면적 85㎡를 소유한 1주택자는 현재 113만원의 종부세를 낸다. 공시가액 비율을 90%로 높이면 127만원으로 14만원 정도 늘어나고, 100%로 상향해도 141만원에 그친다.

공시가액을 높이는 방안이 아닌 세율을 0.05%~0.5%포인트 높이는 방안을 적용해도 종부세 부담은 30만원 수준이다. 20억원 미만의 주택은 크게 변동이 없고, 그나마 20억원 이상의 고가 주택이어야만 영향을 미친다.

실제 공시가 23억400만원인 성수동 갤러리아포레 전용 171㎡ 소유자의 경우 507만원에서 539만원으로 종부세가 32만원 늘어난다.

다주택자들의 경우도 공시가 합산액이 15억원을 넘지 않으면 부담이 그리 크진 않다. 합산 공시가가 9억원대인 다주택자는 공정시장가액비율을 100%로 올려도 최대 80만원 밖에 오르지 않는다.

그나마 합산 공시가가 10억원을 초과해야 100만원을 넘고 15억원을 넘으면 최대 300여만원, 20억원대는 500만~600만원을 더 부담해야 한다.

공시가 13억5200만원인 아크로리버파크 전용 85㎡와 11억8400만원인 송파구 잠실엘스 120㎡를 가진 경우 공시가액비율을 80%에서 85%로 올리고, 세율을 0.5%포인트 높이면 873만원에서 1337만원으로 늘어난 세금을 낸다.

이 경우도 두 아파트의 실거래가 합이 30억원에 달하는 점을 감안하면 증가폭은 거래가 대비 미비한 수준이다. 이에 다주택자 역시 보유 매물을 내놓기보다는 버티기에 들어갈 가능성이 높다. 집값 역시 급락하기 보다는 관망세가 이어지면서 일부 조정에 그칠 것으로 보인다.

◆'보유세 카드' 강남 집값 안정에 기여할까?

만일 보유세가 강남 집값을 크게 떨어뜨리지 못하면 정부는 다른 카드를 꺼낼 것으로 보인다.

분양원가 공개 추진, 후분양제 민간 확대, 수도권 신규 택지 확대와 반값 아파트 도입 등이다. 분양원가 공개와 후분양제 민간 확대 등을 통해 건설사를 압박해 분양가를 떨어뜨려 시장 과열을 막고, 공공 주택을 늘려 집값을 낮추는 전략이다.

정부가 이번에 세제 개편안을 발표할 때 과세표준 산정의 밑받침인 공시가격을 시세에 맞춰 현실화하는 내용을 담을 수도 있다.

이는 주택·토지 재산세, 취득세, 상속세, 건강보험료 등도 함께 올라 다수 납세자의 저항이 클 것으로 예상돼 쉽지 않을 것으로 보이지만, 이번 지방선거에서 압승을 한 만큼 문 정부가 밀어붙일 가능성도 있다.

업계의 한 전문가는 "그동안 정부가 대출 규제 등을 통해 부동산시장을 안정시켰다면, 이젠 비(非)대출규제 중심으로 추가 대책을 내놓으면서 집값을 떨어뜨리는데 힘을 쓰고 있다"면서 "다만 이러한 카드가 먹혀들지 않을 경우 오히려 풍선효과로 집값이 더 오르는 등 부작용이 더 커질 수도 있다"고 전했다.

◆'조세 카드' 안 통하면 풍선효과로 집값 되레 치솟을 수도

이런 가운데 서울 아파트 거래량이 6년 전 거래 침체기 수준으로 위축되고 있다. 지난 4월 양도세 중과 이후 보유세 인상 움직임까지 겹치며 2분기 들어 좀처럼 거래량이 회복되지 않는 모습이다.

서울부동산정보광장이 집계한 6월 서울 아파트 거래량(신고일 기준)은 지난달 25일 기준 총 3832건으로 일평균 153.3건이 거래됐다. 이는 작년 6월(일평균 476.8건)에 비해 67.9%, 올해 5월(178건)보다는 13.2% 감소한 것이다.

서울 아파트 거래량은 양도세 중과 시행 직전인 지난 3월 연중 최다인 1만3836건이 신고된 이후 4월 6231건, 5월 5520건으로 감소하는 추세다.

이달 말까지 신고될 거래량을 합해도 6월 총 거래량이 5000건을 넘지 못할 것으로 예상되면서, 6월 거래량으로는 2012년 3091건 이후 6년만에 최저 수준을 기록할 전망이다.

특히 강남권의 아파트 거래량이 급감했다. 양도세 중과를 비롯해 재건축 초과이익환수 부담금 공개 이후 거래량이 크게 감소했고, 최근 종부세와 공시가격 인상 등으로 보유세 부담도 커질 전망이어서 매수 심리가 위축된 영향이다.

지난달 25일 기준 강남구의 아파트 거래량은 97건으로 100건에도 미치지 못한다. 이는 작년 6월(1030건) 거래량 대비 10분의 1 수준이며, 일평균 거래량과 비교해 작년 대비 88.7% 감소한 것이다.

송파구 거래량은 지난달 25일 기준 150건으로, 역시 작년(1072건)보다 일평균 거래량 기준으로 83% 감소했다. 서초·강동구 거래량도 작년 대비 70∼80% 감소하는 등 강남권 거래 부진이 이어지고 있는 상황이어서 귀추가 주목되고 있다.

김현주 기자 hjk@segye.com


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