'자발적 등록' 방점…임대주택 등록 어떤 혜택 있나

서울 3주택자, 두 채 임대 등록 땐 年 935만원 비용 절감

정부가 13일 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’은 직간접적인 세제 혜택을 통한 자발적 임대사업자 등록 유도에 방점이 찍혔다. 정부는 이번 대책을 통해 향후 5년간 매년 20만채씩 등록 임대 100만채를 확충해 2022년에는 기존 등록분을 포함해 총 200만채의 등록임대를 확보한다는 목표다. 매년 20만채씩 늘어나지 않을 경우 2020년 이후에 다주택자 임대등록을 의무화할 가능성도 열어놨다.

“이번 기회에…” 김현미 국토교통부 장관(오른쪽)이 13일 정부서울청사에서 임대주택 활성화 방안을 발표하고 있다.
연합뉴스

◆임대사업자 등록하면 세금·건보료 얼마나 줄어드나

정부는 우선 내년까지 유예됐던 2000만원 이하 임대소득자에 대한 소득세 분리과세를 예정대로 2019년부터 시행한다. 이때 적용하는 60%의 필요경비율은 등록 사업자의 경우 70%로 높이고, 미등록 사업자는 50%로 낮춘다. 필요경비율은 매출 중 경비로 인정해 공제해주는 비율로, 높을수록 세금 부담이 줄어든다. 이렇게 되면 등록된 임대사업자는 연간 임대소득 1333만원까지 소득세 부담이 없어진다. 등록하지 않으면 800만원까지만 소득세가 면제된다.

건강보험료는 임대사업자로 등록한 경우와 아닌 경우 연 납부 금액이 각 31만원과 154만원으로 크게 차이 난다. 정부가 2020년 말까지 등록한 연 2000만원 이하 임대소득 사업자에 대해서 건보료를 8년 임대는 80%, 4년 임대는 40% 깎아주기로 했기 때문이다.

피부양자 신분으로 있다가 임대소득 과세로 건보료 대상인 지역가입자로 전환된 경우 연 건보료가 154만원이다. 그러나 8년 임대로 등록하면 31만원, 4년 임대는 92만원으로 줄어든다. 원래 지역가입자 신분인 경우, 미등록하면 건보료가 연 16만원이지만 임대로 등록하면 3만원(8년 임대), 9만원(4년 임대)이 된다.

이와 함께 임대 등록한 주택에 대한 취득세와 재산세를 면적과 임대 기간에 따라 감면해주는 기한을 당초 내년 말에서 2022년 말로 3년 연장한다. 기존 공동주택과 오피스텔 외에 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에도 8년 이상 임대 시 재산세 감면 혜택이 부여된다.

이들 혜택이 모두 적용될 경우 등록 임대 소득자는 상당한 절세 효과를 기대할 수 있다. 2019년 이후 서울에서 3주택 보유자가 2채를 임대 등록해 8년간 세를 준 뒤 매각한다고 가정할 때, 미등록보다 연간 935만원의 비용이 절감된다. 구체적으로 취득세, 재산세, 소득세, 양도세, 종부세, 건보료 등 모든 세금·건보료는 임대 미등록 시 현재 연간 1097만원에서 1205만원으로 늘어나지만, 반대로 등록하면 현재 516만원에서 270만원으로 절반 가까이 감소한다.

박선호 국토교통부 주택토지실장은 “이번 방안으로 3주택 이상을 보유한 다주택자이면서 등록하지 않고 있는 고액 임대사업자의 부담이 늘어날 것”이라고 말했다.

◆임대등록 늘어날지는 ‘글쎄…’

정부 의도대로 등록임대가 늘어날지는 의문이다. 이번 방안의 가장 큰 문제점으로 등록임대 혜택이 준공공임대인 8년 임대에 집중되어 있다는 게 꼽힌다. 급변하는 부동산시장에서 8년 이상을 보고 투자하는 것은 집주인 입장에서는 리스크가 너무 크기 때문이다. 연간 몇백만원 세제 혜택을 받자고 단번에 수억원의 시세차익을 노릴 수 있는 집을 8년씩 임대로 묶어놓는 경우도 많지 않을 것이란 얘기다. 양지영 R&C 연구소장은 “정부는 장기 임대를 유도하기 위해 8년 임대 혜택을 강화했지만 사실상 8년 임대 혜택을 강화한 것이 아니라 4년 임대 혜택을 배제한 것”이라고 지적했다.

세제 혜택의 기준이 되는 공시가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하를 완화하지 않아 아쉽다는 목소리도 나왔다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “애초 기대됐던 면적 제한 폐지, 금액 제한 상향이 빠진 만큼 이 정도 수위의 인센티브로 임대주택 등록을 활성화할 수 있을까 의문이 든다”고 말했다.

임대사업자 등록에 걸림돌이 됐던 건강보험료를 인하하는 등 각종 혜택을 통해 임대사업자 등록을 유도하려는 정부의 의도는 긍정적이라는 평가다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “베이비부머 등 은퇴자를 중심으로 임대주택을 등록하는 다주택자들이 늘어날 것”이라고 예상했다.

나기천 기자 [e-mail]