新DTI 시행되면 대출액 얼마나 줄어드나

2억 대출자, 추가 신청 땐 5500만원으로 ‘뚝’/ 기존 원금·이자 모두 산정 탓 / 현재 1억8000만원까지 가능 / 두 번째부턴 만기도 15년으로

내년부터 주택담보대출액을 결정하는 총부채상환비율(DTI) 산정 방식이 바뀌면 추가 대출 금액은 많이 줄어들게 된다.

24일 정부가 발표한 가계부채 종합대책에 따르면 주택담보대출이 있는 사람이 추가 주담대를 받을 경우 기존·신규 주담대 원리금 상환부담 전액을 DTI 산정에 반영하게 된다. 현재는 신규 주담대 원리금 상환부담액에 더해 기존 주담대의 이자만 반영된다.

두번째 주담대부터 만기도 15년까지만 적용하기로 했다. 만기제한은 대출 기한을 길게 잡아서 DTI를 낮추려는 것을 막기 위한 것으로, DTI 산정 시에만 적용되고 실제 상환기간은 15년을 넘어도 된다.

DTI 비율은 그대로 유지된다. 지난 8·2 부동산대책에 따라 투기지역과 투기과열지구는 40%, 조정대상지역 50%, 기타 수도권 지역 60%이다. 주담대를 이미 보유한 사람이 추가 대출을 받을 땐 10%포인트씩 줄어든다.

신DTI는 투기지역과 투기과열지구에서 추가로 집을 사려는 다주택자에게 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.

새로운 계산방식을 적용하면 연소득이 6000만원이고 주담대를 2억원(만기 20년, 금리 3%) 보유한 사람이 서울 등 투기과열지구에서 추가로 주담대를 받으려면 DTI 30%를 적용해 최대 5500만원까지만 가능하다. 기존 DTI 계산으로는 1억8000만원(만기 20년)까지 빌릴 수 있다.

구체적으로 보면 현재는 DTI를 산정할 때 기존 대출은 이자만 반영하기 때문에 2억원의 3%인 600만원만 포함된다. 이는 DTI 10%에 해당된다. 이자를 포함한 연 상환액 기준으로 DTI의 20%에 해당하는 1200만원을 추가로 대출받을 수 있다. 이를 금리 3.0%에 20년 분할상환으로 계산하면 최대 1억8000만원까지 빌릴 수 있는 것이다.

그러나 앞으로는 기존 대출의 원금과 이자 모두 DTI에 산정되기 때문에 처음 빌렸던 2억원에 대한 DTI가 10%에서 22.2%로 올라간다. 남는 DTI 7.8%만큼만 대출이 가능하다. 5500만원까지만 가능하다는 계산이 나온다.

기존 주담대가 없는 무주택자가 주담대를 받을 경우에는 신DTI를 적용한 대출 가능 금액이 변하지 않는다. 예를 들어 연소득 4000만원이고 주담대가 없는 무주택자가 투기지역에 주담대를 받을 경우 대출 가능액은 신DTI 도입 전과 같은 2억3400만원(만기 20년, 금리 3.28%)이다.

김동연 부총리 겸 기획재정부 장관(가운데)이 24일 정부서울청사에서 관계부처 합동 가계부채 종합대책을 발표하고 있다. 왼쪽부터 김현미 국토교통부 장관, 김 부총리, 최종구 금융위원장.
이재문 기자

DTI를 산정할 때 반영하는 소득 기록도 현재는 최근 1년만 확인하지만 앞으로는 최근 2년치를 확인하게 된다. 금융회사가 자율적인 기준을 마련해 앞으로 소득이 상승할 것으로 예상되는 경우 소득을 산정할 때 최대 10%까지 증액해 대출을 추가로 받을 수 있다. 또한 10년 이상 장기대출은 주기적으로 소득정보를 갱신하기로 했다. 기존 주담대에서 금액이나 은행을 변경하지 않고 단순히 만기연장만 하는 경우에는 신DTI가 적용되지 않는다.

일시적으로 주담대를 2개 보유하게 되는 경우 기존 주담대를 즉시 처분하면 부채 산정 시 기존 주담대는 지금처럼 이자상환액만 반영하고, 2년 내 처분 조건일 경우 두 번째 주담대의 만기 제한(15년)을 적용하지 않기로 했다.

백소용 기자 [e-mail]