정부가 어제 앞으로 10년간 추진할 제4차 국토종합계획(2000∼2020년)을 수정, 이달 중 고시하기로 했다. 개발정책의 틀을 신도시 건설에서 도시 재생 쪽으로 바꾼다는 것이 핵심 내용이다. 정부는 이를 통해 도심·역세권의 고밀도 개발, 도심 내 주택공급 확대, 대중교통 다양화, 미이용 시가지 개발을 추진해 나가기로 했다.

이런 방향 전환에는 20여년간 이어져온 신도시 개발 정책 포기의 뜻이 담겨 있다. 이런 결정이 내려진 배경에는 신도시의 기능에 대한 반성이 자리하고 있다. 신도시가 제 기능을 다하지 못하는 큰 이유는 집값이 들썩일 때마다 주택공급을 위해 땜질식 개발이 이뤄졌기 때문이다. 자족기반 구축 계획도 없이 추진된 신도시는 베드타운으로 전락할 수밖에 없다. 현 정부에서 추진되는 보금자리주택 역시 이 범주를 벗어나지 못한다. 신도시 개발이 집값 안정에는 기여했지만 크게 보면 ‘실패한 정책’으로 받아들여지는 이유도 이 때문이다.

도시 재생은 국토개발 차원에서 장점이 많다. 기존 사회간접자본(SOC)을 활용할 수 있는 까닭에 투자 낭비 요인을 최소화할 수 있다는 점과 출퇴근에 수반되는 사회적 비용을 줄일 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 하지만 과밀화에 따른 주거환경 악화의 폐해도 있다.

중요한 것은 도시 재생 정책이 또 하나의 땜질 처방이 돼서는 안 된다는 것이다. 이 정책이 성공하자면 반드시 이행해야 할 전제가 따른다. 가장 중요한 것은 서민들의 주거 기반이 사라지는 것을 막는 일이다. 전·월세 주택 비중은 전국 45%, 서울은 55%선이다. 뉴타운개발, 재개발 지역은 훨씬 높다. 서울 재개발지의 원주민 재정착률이 20%를 밑돈다는 것은 서민 삶의 기반을 앗아가는 재생 사업의 실상을 말해준다. 내일 2주년을 맞는 용산참사에는 이런 서민의 고통이 담겨 있다. 임대주택 건설을 의무화·확대하고 세입자도 최소한의 보상을 받을 수 있도록 법률과 제도를 정비해야 한다. 이런 토대 위에 도시 재생의 밑그림이 그려져야 한다.