불황기에 강한 부동산은?

역세권 상가·아파트, 오피스텔에 주목 할만 해

[세계닷컴]봄은 왔지만 봄이 온 것 같지 않다(春來不似春)는 말이 있다. 최근 부동산 시장에 어울리는 말이다. 아파트 미분양 악재가 장기화 될 가능성이 높아지고 있으며 가격 하락에 대한 불안감도 확산되고 있다. 아파트 매수세가 뚝 끊겨 수급 균형도 좀체 회복하지 못하고 있는 모습이다.

분양 시장도 사정은 마찬가지다. 보금자리주택에 실수요자의 관심이 몰리다보니 수도권 민간 아파트의 미분양이 늘고 있다. 상가시장도 판교?광교 등 유망 상권만 관심이 높을 뿐 나머지 지역은 관심도가 떨어진다. 그나마 오피스텔, 원룸텔 등 준?주거 개념에 포함시키고 바닥난방 면적이 확대되면서 투자자들의 관심이 꾸준히 이어지고 있다.

지금처럼 불황기에도 틈새시장은 존재하며, 부동산의 옥석을 가리는 좋은 기회가 된다. 좋은 부동산은 불황기에 더욱 빛을 발휘하기 때문이다. 

최근 각종 발표되는 지표를 보면 우리나라는 인구감소와 고령화 시대로 인해 1~2인가구가 늘어난 모습을 보이고 있다. 통계청에 자료에 따르면 지난 해 연말까지 1~2인가구는 728만4684가구로 전체의 43.06%를 차지했는데 이는 2000년 34.65%에 비해 8.41% 늘어난  수치다.

부동산시장도 이러한 새로운 변화에 대처해야만 한다. 이러한 변화에 적합한 부동산은 무엇일까? 바로 실수요자와 1~2인 가구를 겨냥한 부동산상품이다. 역세권 소형 아파트, 도심권 소형 오피스텔, 임대사업용 원룸텔, 환승역세권 상가, 배후세대가 풍부한 근린상가 등이 이에 해당한다.

◆역세권 아파트

역세권 아파트는 실수요자가 끊이지 않는 대표적인 인기 주거공간이다. 특히나 교통체증이 심한 서울?수도권에서 교통여건을 따질 때 전철은 버스 등 다른 대중교통보다 중요한 부분으로 작용하고 있다. 또, 역세권 단지는 전철역을 중심으로 유동인구가 많아 주변에 생활편의시설도 잘 갖추고 있다. 지난해 서울만 보더라도 역세권 아파트는 평균 7.53%의 꾸준한 상승률을 기록했다.

특히 역세권이면서 단지가 크고, 브랜드 인지도가 높다면 금상첨화다. 만약 전세나 월세를 줘 임대수익을 원하는 투자자라면 중소형 평형이 유리하다. 역세권 중소형은 맞벌이 부부 등 교통을 중시하는 수요가 많기 때문이다. 따라서 지금은 역세권이 아니더라도 향후에 역세권이 될 아파트도 매력이 있다는 평가다. 현재 분양중인 역세권 아파트로는 탄현역세권에 두산건설이 분양중인 탄현 두산위브더제니스가 있다. 3.3㎡당 소형평형은 1300만원대부터, 중대형평형은 1400만원대부터 공급된다. 입주는 2013년 4월로 예정되어있다.

◆역세권 상가

안정성이나 투자가치로 놓고 볼 때 유망 상가는 당연 역세권 근린상가라 할 수 있다. 특히 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 상가는 투자가치가 높다. 역세권상가는 유동인구가 많은데다 보통 현금창출력이 좋은 우량업종이 입점해 있다는 장점이 있다. 지하철 개통 등 향후 교통망이 개선되는 곳이 좋으며 가격이 다소 비싸더라도 권리금이 어느 정도 형성돼 있어야 투자가치가 있다. 

하지만 역세권 상가도 옥석을 가려야 한다. 최근 역이 개통되거나 신설되는 경우가 많아 무늬만 역세권인 상권이 의외로 많기 때문이다. 같은 역세권 상권이더라도 유동인구의 흐름이 많은 주 출구를 선택해야 후회가 없을 것이다. 현재 분양중인 역세권 상가로는 ‘남산 센트럴 자이’ 상가로 지하1층~지상2층에 상업시설 68개와 지상3층~4층에 업무시설 44실을 분양중이다. 퇴계로와 지하철 3·4호선 충무로역, 2·5호선 을지로4가역으로 최상의 교통요건을 갖추고 있다.

◆원룸텔, 고시텔

최근 대학가나 역세권 등 공실로 남아 있는 상가건물 1~2층 매입해 리모델링 후 원룸텔이나 고시텔로 분양하는 사례가 늘고 있다. 예컨대, 미분양된 지하나 공실로 남아 있는 상가건물 상층부를 분양업체나 건축주와 협의해 분양가 또는 매매가에 훨씬 못 미치는 헐값에 매입해서 1~2인 가구를 겨냥해 원룸형태로 리모델링을 하는 형태를 말한다.

임대사업자 입장에서는 임대수요가 많아 공실위험이 줄어든 상태에서 매월 일정한 수익을 낼 수 있어 소액투자 상품으로 인기가 좋다. 원룸과 고시텔, 리빙텔 같은 임대사업은 매월 안정적인 고정수입이 발생하는데다 수익률이 높을 경우 건물가치가 올라가 시세차익까지 기대해볼 수 있다. 건물을 임차한 후 개조해서 원룸텔로도 활용할 수 있다.

하지만 소액으로 투자가 가능하고 수익이 높다고 하더라도 투자시 주의도 존재한다. 구분등기로 분양되는 경우 각각의 물건마다 소유권(건물+토지)이 명확히 구분되어 있지만 원룸텔의 경우, 지분등기로 하는 경우가 많아 원룸텔 전체를 지분 형태로 소유하게 돼 소유권이 구분되지 않는 경우가 있다. 이럴 경우 소유형태가 공동소유인데다 투자자의 지분은 단지 비율로만 표시되기 때문에 상대적으로 재산권 행사에 제약이 많아 환금성이 떨어질 수밖에 없다. 

또, 소액투자가 가능하다는 장점은 있지만 시세차익을 내기는 어려울 수 있으므로 이런 점을 두루 고려해야 하겠다. 현재 분양중인 대표적인 원룸텔은 부평 삼산동 골든빌, 성남 신흥역 드림빌 등이 있다.

◆아파트형 공장 지원상가

아파트형 공장 지원상가는 독점업종을 할 수 있다는 점에서 창업자에게 인기가 높은 상가다. 아파트형 공장의 상주인구 약2000~3000명을 배후로 하고 있어 확실한 고객확보가 가능하며 대부분의 지원상가들의 분양가격이 다른 상가보다 저렴한 특징이 있다. 이러한 모습 덕분에 분양을 받아 직접 운영하는 창업자들이 많은 모습을 보여주고 있다. 광명 신촌지구에서 분양중인 에이스하이엔드타워 10차 지원상가는 인근에 7000가구가 넘는 대단지 주거단지가 형성되어 있어 아파트형 공장의 상주인구 뿐만 아니라 주거단지 주민들까지고 배후수요로 확보하고 있어 투자자들에게 많은 관심을 받고 있다.

◆오피스텔

고령화와 1~2인 가구의 증가로 가장 큰 수혜를 본 부동산상품은 오피스텔로 평가되고 있다. 오피스텔은 한동안 침체기로에 있었으나 1~2인 가구의 증가, 부족한 전세주택의 대안으로 바닥난방을 제외한 부분에서 규제완화 발표와 전세난의 대체상품으로 최근 각광을 받고 있다.

오피스텔은 대출규제가 없고 청약이 따로 필요없는 점과 1~2인가구, 젊은 직장인들이 늘어나고 있어 수요가 꾸준하고 높은 임대수익을 올릴 수 있다. 오피스텔 투자 시에는 임대수요가 풍부한 지역에 투자하는 것이 좋다. 동탄신도시에서 분양하고 있는 유진마젤란은 인근에 삼성반도체공장과 LG공장이 위치해 있어 상주인구가 12만명에 이를 것으로 전망돼 임대수요가 많이 형성되어 있는 모습이다.

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