콧대 높던 서울 집값 하락 현실화…“하반기 반등 가능성 낮아”

"금리, 시장 예상보다 큰 폭으로 인상되면 매매가 하락 본격화할 수 있어"

서울 부동산 시장에는 거래절벽 현상이 갈수록 뚜렷해지고 있다. 거래절벽이 장기화하면서 서울 아파트 매매가격 하락세가 이어지고 있다. 콧대 높던 서울 집값 하락이 서울 대부분 지역에서 현실화하면서 하반기에는 집값 하락세가 본격화할 수 있다는 전망이 나온다.

뉴시스에 따르면 아파트 거래량은 부동산 가격의 선행지표다. 통상적으로 거래량이 증가하면 집값이 상승하고, 반대로 감소하면 하락 신호로 여겨진다. 다만 서울 집값이 조정국면에 접어들었다는 지표가 늘고 있으나, 현장에선 집값 하락을 체감하지 못하고 있다. 일부 급매물을 제외하면 집주인이 부르는 가격은 매수 대기자들이 원하는 가격보다 여전히 높아 거래가 성사되지 못하고 있기 때문이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 건수는 881건(12일 기준)으로 집계됐다. 아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 더 늘어날 것으로 보이나, 지난해 같은 달(3943건)에 비해 턱없는 수준이다. 올해 들어 거래절벽 현상은 갈수록 뚜렷해지고 있다. 올해 서울 아파트 매매 건수는 ▲1월 1087건 ▲2월 814건 ▲3월 1433건 ▲4월 1752건 ▲5월 1739건 ▲6월 881건 ▲7월 45건이다.

서울 아파트값이 6주 연속 하락했다. 최근 4주간 보합세 유지했던 강남구가 하락 전환했다. 한국감정원이 발표한 7월 첫째 주(4일 기준) 서울 아파트값은 0.03% 내려 3주 연속 같은 하락세를 기록했다. 지난 5월30일 이후 6주 연속 내림세가 이어지고 있다.

서울에서는 4주 연속 0.02% 상승한 서초구와 용산·동작구(0.00%)를 제외한 전 지역이 하락했다. 4주째 보합(0%)을 기록했던 강남구 아파트값은 0.01%를 기록하며 하락 전환했다. 강남구 아파트값의 하락은 지난 3월7일 -0.01% 하락 이후 4개월 만이다.

강남4구 중에서는 서초구만 상승했다. 서초구는 전주와 마찬가지로 0.02% 상승했다. 송파구는 지난주 대비 0.02%, 강동구는 0.04% 각각 하락했다.

부동산원 관계자는 "금리 인상과 경기 침체 우려 확산 등으로 매수세가 위축된 가운데 청담·도곡동 위주로 매물이 적체되며 가격이 하락 전환됐다"고 설명했다.

거래량 감소의 가장 큰 원인으로는 금리 인상과 대출 규제 강화가 꼽힌다. 지난해까지 시행사 자체 보증을 통해 중도금 대출과 입주 후 잔금 대출이 가능했다. 하지만 올해부터 분양 중도금과 잔금대출에 개인별 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용됐다.

부동산 거래에 올해부터 시행되는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없도록 했다. 또 이달부터 개인별 DSR 규제 대상을 총 대출액 1억원 초과 차주로 확대하는 조치가 시행됐다.

이에 따라 매매수급지수도 9주 연속 하락했다. 한국부동산원에 따르면 7월 첫째 주(4일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 전주(87.0)보다 0.2p 하락한 86.8을 기록했다. 강남3구(강남·서초·송파구)가 속한 동남권도 매매수급지수가 지난주 92.9에서 이번주 92.5로 떨어졌다. 100을 기준으로 0에 가까울수록 집을 팔려는 사람이, 200에 가까울수록 사려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

부동산 시장에선 집값 고점 인식 확산한 상황에서 추가 기준금리 인상이 예상되면서 매수심리가 더욱 위축될 것이라는 전망에 무게가 실리고 있다. 매수심리 위축에 따른 거래량 감소가 매매가격 하락으로도 이어질 수 있다는 것이다.

전문가들은 올해 하반기 집값이 다시 반등할 가능성이 낮다고 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "지금 주택시장의 가장 큰 변수는 금리 인상"이라며 "정부가 각종 규제 완화 대책을 내놓고 있지만, 금리가 높아지면 주택 구매력이 떨어질 수밖에 없고 추가 금리 인상에 대한 불확실성이 높아지면서 관망세가 당분간 지속될 것"이라고 설명했다.

권 교수는 "경기 불황에 물가 급등, 금리 인상 여파 등으로 전반적인 주택 매수세가 줄면서 주택 거래량이 줄고, 집값이 다시 반등할 가능성이 낮다"며 "금리가 시장의 예상보다 큰 폭으로 인상되면 매매가 하락세가 본격화할 수 있다"고 덧붙였다.

김현주 기자 hjk@segye.com