윤곽 드러난 ‘임대차 3법’ 주요 내용은

기존 세입자 계약 갱신 가능… 집주인 거주땐 재계약 안해도 돼
새 세입자에 임대료 한번에 인상 우려… 지자체별 임대료 편차 논란 제기될 수도
이르면 이번주 수도권 주택공급안 발표… 용산 정비창 부지 용적률 상향 등 거론

떨어질 줄 모르는 전셋값 정부의 7·10 부동산 대책 발표 이후 서울 아파트 가격 오름폭은 다소 둔화했지만, 전셋값 상승세는 더욱 가팔라지고 있는 것으로 나타났다. 사진은 26일 서울 용산구와 서초구 일대 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

여권이 추진 중인 ‘임대차 3법’이 국회를 통과하면, 기존 세입자가 과거 계약을 몇번 연장했는지와 관계없이 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 될 전망이다. 다만 집주인이 본인의 집에 직접 들어가서 살아야 할 경우 세입자의 계약갱신 요구를 거절하는 길도 열린다.

27일 국회와 국토교통부 등에 따르면, 당정은 계약기간 ‘2+2’안에 임대료 상한선 ‘5%룰’을 적용한 방식으로 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권 등을 도입하는 임대차 3법을 추진하고 있다. 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 한 차례 2년간 계약을 연장하도록 하는 안에다가, 계약을 갱신할 때 임대료 상승폭을 직전 임대료의 5% 이내로 제한하는 방식이다. 더불어민주당 내부에서는 2년씩 2차례 계약을 갱신할 수 있도록 하는 ‘2+2+2’안이나 계약갱신청구권 무제한 보장을 주장하는 목소리도 나왔지만, ‘2+2’안이 최종 낙점됐다. 당내 국토교통위 소속 의원들과 지도부 간 논의 과정에서 임대차 3법의 조기 정착을 위해 부작용을 최소화하는 방안을 우선 도입하는 쪽에 힘이 실렸다는 후문이다.

전월세상한제의 5%룰은 민간임대특별법의 기준을 반영했다. 현행법에서 100가구 이상인 민간임대 주택은 임대료를 올릴 때 5% 내에서 정하도록 규정하고 있다. 또 시·군·구가 조례로 그보다 낮은 상한선을 정한 경우 그에 따르도록 하고 있다. 지역별 표준 임대료를 고시하자는 의견도 있었지만, 임대료를 산정하기까지 상당한 행정력이 소요될 뿐만 아니라 지자체별 임대료 간 편차 논란이 제기될 수 있다는 반론이 제기됐다.

전월세신고제의 경우에는 집주인과 세입자의 임대차 거래를 30일 이내에 신고하도록 하되, 수도권과 세종시의 임대료 3억원 이상 거래부터 우선 시행하는 방안이 논의되고 있다.

소급 적용 논란이 일었던 부분도 대부분 윤곽을 잡은 상황이다. 계약갱신청구권제는 법 시행 이전에 계약된 기존 세입자에게도 모두 적용하는 것으로 정리됐다. 기존 세입자를 빼고 신규 적용할 경우 사실상 임대차 3법 시행 시기가 2년 뒤로 밀리는 효과를 가져오면서 대다수 세입자가 임대차 3법의 혜택을 보지 못할 것이란 우려가 제기된 데 따른 것이다. 당정은 앞선 상가임대차보호법 개정 때도 기존 계약을 포함해 법안을 적용한 사례가 있기 때문에 소급 논란은 큰 문제가 되지 않을 것이란 입장이다. 이에 따라 이전에 계약을 몇번 갱신했건 관계없이 기존 세입자는 법 시행 이후 한번 더 계약을 연장할 수 있게 된다.

전월세상한제를 적용하는 경우에는 계약 갱신 때만 5%룰을 적용하는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 당초 여당 일각에서는 새로운 세입자가 들어올 때도 이전 세입자의 임대료와 비교해 전월세상한제를 적용해야 한다는 주장을 내놨지만, 이번 추진안에는 넣지 않고 장기 과제로 논의를 이어갈 전망이다. 전월세상한제를 기존 계약 갱신 때만 적용하면, 집주인이 기존 계약이 끝나고 새로운 세입자를 받을 때 그동안 못 올린 임대료를 한꺼번에 올릴 수 있다는 한계가 있다.

당정은 계약갱신청구권 제도를 도입하면서도 집주인의 권익 보호를 위해 세입자의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 조건도 명확히 규정할 예정이다. 집주인이 전월세를 놨던 집에 직접 들어가서 거주해야 하는 상황에서 이를 입증한다면 계약갱신 요구를 거부할 수 있도록 하는 등 계약갱신청구권 배척 조건을 명문화하는 식이 될 것으로 보인다.

27일 오후 서울 헌법재판소 앞에서 열린 6·17부동산대책 헌법소원 기자회견에서 행동하는자유시민 등 회원들이 관련 내용이 적힌 피켓을 들고 있다. 연합뉴스

일각에서 임대차 3법이 집주인의 거주 이전 자유를 침해한다는 지적이 일자, 국토부는 전날 입장자료를 통해 “임대차 3법이 도입된다고 해도 집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원하는 경우에는 아무런 제약 없이 거주할 수 있어야 한다는 것이 정부의 입장”이라고 밝혔다.

정부는 이르면 이번 주에 수도권 주택공급 확대 방안도 내놓을 예정이다. 서울 용산 정비창 부지의 용적률을 상향해 공급량을 늘리는 것은 물론, 강남권에도 용적률을 올려주는 대신 공공임대 물량을 늘리는 조건으로 재건축 허가를 내주는 방안 등이 거론된다. 태릉골프장을 비롯한 공공부지와 국책연구기관 등의 이전부지 등 신규 택지도 발표될 가능성이 있다.

박세준 기자 [e-mail]