3기 신도시, 미분양 더 늘릴까? 뛰는 집값 잡을까? [김현주의 일상 톡톡]

정부는 경기·인천 권역에 3기 신도시를 조성한다고 밝혔습니다. 서울과 인접한 과천에도 미니 신도시가 건설되는데요. 이들 4곳은 서울 경계로부터의 거리가 2㎞에 불과해 10㎞인 2기 신도시와 비교하면 서울 접근성이 좋은 편입니다. 서울 등에 장기 미집행 유휴지나 군부지 등을 활용한 중소 규모 택지 37곳이 조성됩니다.

추가적으로 정부는 내년 상반기에도 최대 2곳의 신도시 후보지를 발표할 것으로 보입니다. 서울과 바로 인접한 우수한 입지에 대규모 신도시를 건설하면 서울 집값 안정에 적지 않은 도움을 줄 것으로 보입니다.

신도시 외에 대치동 동부도로사업소 자리, 삼성동 서울의료원 주차장 부지 등 서울 강남권 '노른자' 땅에도 비교적 큰 규모의 택지가 공급돼 집값 급등의 진원지인 강남 집값 안정에 긍정적 영향을 줄 것으로 관측됩니다.

다만 대규모 주택 공급을 통한 집값 안정이라는 장점에도 불구하고, 신도시 조성에 따른 부작용도 만만치 않다는 지적도 나오고 있습니다. 정부가 2기 신도시 이후 '한동안 신도시는 조성하지 않겠다'는 기조를 유지해온 것도 신도시 부작용이 많기 때문입니다.

신도시를 조성하려면 개발제한구역(그린벨트)을 풀지 않고서는 사실상 불가능합니다. 훼손되거나 보존가치가 적은 곳이라곤 하지만 이번 신도시 후보지도 그린벨트를 포함하고 있습니다. 그린벨트는 도시확장을 막고 도시민들에게 휴식공간을 제공하는 도시의 허파와 같은 역할을 합니다.

신도시가 베드타운(Bed Town)으로 전락해 자족 기능을 떨어뜨리고, 장기적으론 수도권 집중을 강화해 지역균형발전에도 걸림돌이 된다는 의견도 있습니다. 초기에 주택 공급에만 치우쳐 교통 등 인프라가 따라가지 못하는 단점도 있으며, 개발 과정에서 투기세력이 개입해 투기의 장이 될 수 있다는 점도 간과할 수 없습니다.

이런 점에서 정부가 신도시 후보지와 광역교통망을 연계하고, 교통대책을 2년 앞당겨 세우기로 한 것은 환영할만한 일입니다. 입주 때 집만 덩그러니 있고, 교통 등 도시 인프라가 부족해 어려움을 겪었던 과거 사례를 참고한 것으로 보입니다. 벤처기업시설 등이 들어설 도시지원시설 용지를 2배 이상 높인 것은 자족기능을 강화하려는 의도로 풀이됩니다.

전문가들은 신도시 주택공급 물량이 2021년 이후에나 점증적으로 나온다는 점을 주목해야 한다고 말합니다. 이는 장기적으로 투기심리를 억제할 수 있지만, 당장 집값 안정 효과를 기대하는 건 쉽지 않을 수 있다는 뜻입니다. 강남권 등 서울 중심부 집값이 불안하면 단기적으로 시세를 잡는 비상대책도 미리 세워둬야 한다는 목소리도 높아지고 있습니다.

3기 신도시 입지가 발표되자 전문가들은 일단 서울과의 접근성은 비교적 양호한 편이라고 평가했지만, 서울로의 교통망을 갖추기까지 적지 않은 시간이 걸리는 만큼 초기 입주자의 불편은 불가피할 것으로 내다보고 있습니다.

광역교통망이 빨리 갖춰지지 않을 경우 직장과의 거리를 중시하는 1∼2인 가구 수요가 움직이지 않으면서 2기 신도시의 전철을 밟을 수 있다고 전망했습니다.

3기 신도시가 성공적으로 정착하려면 서울과 수도권을 연결하는 광역교통망을 최대한 빨리 확충하고, 해당 도시 내에서 일과 생활이 모두 이뤄지는 자급자족 기능을 갖추는 것이 중요하다고 입을 모았습니다.

반면 2기 신도시 주민들은 아직 2기 신도시가 제대로 자리잡지 못한 상태에서 더 입지가 좋은 3기 신도시가 들어서는 것에 대해 불편한 심기를 감추지 못하고 있는 모습입니다.

김포신도시 일대 한 중개업소 관계자는 "이곳 주민들은 당황스럽다는 입장"이라며 "2기 신도시도 인프라 구축이 아직 미비한데, 더 좋은 위치에 3기 신도시가 만들어지면 이 지역 부동산 시장 위축이 불가피하다"고 우려했습니다.

◆당황한 2기 신도시 주민들 "미분양만 더 늘어날 것"

국토교통부는 19일 경기 남양주와 하남, 인천 계약에 신도시를 건설한다는 내용의 '2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안'을 내놓았습니다. 과천에도 중소 규모 택지를 조성하기로 했습니다.

국토부는 이들 택지가 서울 경계로부터 2km 떨어진 곳에 있다고 설명했습니다. 이 경우 2기 신도시(서울 간 거리 약 10km)와 비교하면 서울과 비교적 가깝다고 볼 수 있습니다. 특히 하남은 강남권과 바로 연계가 된다는 점에서 이번에 발표된 3기 신도시 가운데 상대적으로 가장 우수한 입지라는 평입니다.

다만 강남권 대기수요 분산은 어려울 것이라는 게 중론입니다. 또 남양주 왕숙지구 등 일부 신도시는 대량공급에 따른 물량 부담이 일시적으로 나타날 수 있다는 의견도 있습니다.

이번 신도시 택지는 수도권 광역급행철도(GTX) 등 광역교통망 축을 중심으로 선정됐는데, 이제 관건은 얼마나 빨리 광역교통망을 구축할 수 있느냐 하는 점입니다.

2기 신도시가 일부 지역을 제외하고는 제대로 된 수요 분산 효과를 내지 못한 데는 서울로의 교통편이 미비하다는 것이 원인이라는 지적이 꾸준히 제기됐기 때문입니다.

당국도 이런 문제를 인식하고 3기 신도시는 주민들이 입주할 때 교통 불편이 없도록 2년 빨리 교통대책을 수립·시행하기로 했습니다. 이를 통해 서울 도심까지 30분 안에 출퇴근이 가능한 도시로 만들겠다는 것이 정부의 구상입니다.

◆업무타운 구축해 직주근접 가능한 신도시 조성해야 성공할 듯

전문가들은 3기 신도시를 또 하나의 베드타운으로 만들지 않는 것도 해결해야 할 과제라고 말합니다.

교통망 확충이 서울과의 직장·주거 근접성을 높이는 것이라면, 장기적으로는 신도시 내에서 직장과 생활이 가능하도록 만들어야 한다는 것입니다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "2기 신도시 중 판교신도시만 유일하게 성공했다는 평가를 받는 이유는 테크노벨리 조성 등으로 직주근접이 가능한 도시를 만들었기 때문"이라며 "택지나 아파트 분양할 때는 직장과 학교, 기타 기반시설 갖춘 상태에서 공급해야 한다"고 주문했습니다.

3기 신도시는 서울 수요를 분산하면서 서울 집값을 안정시키는 데 어느 정도 도움이 될 것이라는 주를 이뤘습니다.

일부에서는 3기 신도시가 기존 2시 신도시보다 서울과의 접근성이 좋고, 신축이어서 예상보다 많은 수요가 몰려 자칫 부동산시장이 단기적으로 들썩거릴 수 있다는 지적도 나오고 있습니다.

실제 지난 사례를 살펴보면, 서울 강남권 수요를 분산하기 위해 분당과 판교 등에 신도시를 공급했지만 수요가 몰리면서 오히려 두 지역 모두 집값이 급등했습니다. 특히 판교는 최근 1년간 수도권에서 가장 높은 상승률을 기록하기도 했습니다.

정부도 이를 의식한 듯 안전장치를 마련했습니다. 대규모 택지 주변지역 등 토지거래허가구역을 조기에 지정하고, 최대 5년간 토지 소유권·지상권 등 투기성 토지거래를 차단합니다. 개발예정지역 인근 집값이 상승할 경우 규제지역을 추가 지정하고, 필요에 따라 주택구입 자금조달계획서를 제출하도록 하거나 세무조사 등을 실시할 방침입니다.

다만 3기 신도시에 공급하는 주택의 경우 일정기간 매매를 금지하는 전매제한, 의무거주기간을 설정하는 등 엄격한 제어장치를 설치해야 한다는 지적도 제기되고 있습니다.

신도시가 조성될 인천 계양구 동양동 일대 모습

경제정의실천시민연합은 이날 성명을 통해 "(3기 신도시는) 주거 안정보다는 오히려 대규모 투기를 유발하고 수도권 집값을 상승시킬 위험이 높다"고 우려했습니다.

특히 "남양주, 하남은 이미 다산·진건신도시와 미사지구 등 개발로 인해 집값이 대폭 상승한 지역"이라며 "정부는 저렴한 공공주택 공급, 후분양제, 민간 토지매각 중단, 보유세 대폭 강화 등 진정한 주거안정 정책에 나서달라"고 촉구했습니다.

◆GTX 사업 추진 속도, 3기 신도시 성패 좌우할거란 분석도

그렇다면 전문가들이 GTX 사업 추진 속도가 3기 신도시의 성패를 좌우할 거라고 입을 모으는 이유는 무엇일까요?

GTX가 완공되면 남양주에서 서울역까지, 과천에서 고속터미널까지 정체를 포함해 1시간 이상 걸리던 출퇴근 시간이 15분으로 단축됩니다. △'일산∼삼성역' 구간 이동시간이 현재 80분(지하철 이용시)에서 20분 △'수원∼삼성역' 구간은 현재 78분에서 22분 △'의정부∼삼성역'은 74분에서 16분 △'덕정∼삼성역'은 80분에서 23분으로 각각 줄어듭니다.

GTX A(운정∼동탄), B(송도~마석), C(양주~수원) 등 3개 노선은 수도권 남·북, 동·서를 잇는 고속 교통수단으로써 톡톡히 제 역할을 할 것으로 기대됩니다.

다만 완공까지는 여전히 많은 관문이 남아 있습니다. 특히 이번 3기 신도시 계획에 포함된 남양주 왕숙지구는 공급세대가 6만6000호로 가장 많지만, 사업 비용 대비 편익(B/C)면에서 논란이 있는 B노선이 지나는 지역에 위치하고 있습니다.

B노선은 한국개발연구원(KDI)이 2014년에 공개한 '수도권 광역 급행철도 건설사업 예비타당성 조사' 결과에서 단독개통 기준으로 B/C가 0.33(요금제 2150원·환승가능)로 기준치(1 이상) 그쳐 사업성이 없는 것으로 조사됐습니다.

교통비도 변수가 될 것으로 보입니다. 3기 신도시로 선정된 지역은 이미 도로나 대중교통 등 교통 기반이 이미 갖춰져 있는 상황에서 GTX 교통비가 오히려 비쌀 경우 이용자는 적은데 광역교통망간의 경쟁이 벌어져 가격 인하 압력은 커지는 상황에 처할 수 있습니다.

이에 인천시는 예타 면제를 국가균형발전위원회에 신청한 상태입니다. 설령 면제를 받는다고 해도 착공까진 상당한 시일이 소요될 수밖에 없다는 문제도 있습니다.

올 연말 첫 삽을 뜨는 A노선조차 지난 2014년 2월 예비타당성 조사를 통과한지 벌써 4년의 시간이 흘렀습니다. C노선도 최근 예비타당성 조사를 통과했지만 교통영향평가, 환경영향평가, 토지보상심사 등 여전히 수많은 관문이 남아 있습니다.

정부는 기존보다 2배 이상의 광역교통개선부담금(사업비 20%)을 투입해 입주시 교통불편이 없도록 2년 빨리 교통대책을 수립해 시행할 예정이라는 입장입니다.

이번 남양주 왕숙지구가 3기 신도시 사업부지로 선정됨에 따라 B노선 사업 추진 속도에 긍정적인 영향을 미칠 가능성도 점쳐지고 있습니다.

만약 사업이 본궤도에만 오르면 수도권 집값 안정에도 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 높은 상황입니다.

경기 남양주시 진건읍 신도시 예정부지

업계 한 관계자는 "GTX 등 광역교통망 조성 사업이 본격화되면서 수도권에서 서울 접근성이 좋아져 서울 주택수요 다소 분산될 것"이라며 "도심과 외곽에 걸쳐 동시다발로 주택을 공급함으로써 시장에 비교적 강한 공급신호를 보내는 것으로 안정세 더욱 굳어질 듯하다"고 말했습니다.

다만 역세권 주변으로 땅값이 오르거나, 수요예측 실패로 미분양이나 수도권 집값 하락 등으로 이어지는 부작용이 나올 가능성도 배제할 수 없습니다.

이 관계자는 "도심 외곽일수록 교통접근성에 따라 부동산가치가 달라져 GTX 수혜지역과 일반지역 간의 시장 차별화 가능성이 있다"고 말했습니다.

현재로선 서울과 가깝고, 입지·교통 조건이 상대적으로 부족한 2기 신도시에서 3기로 이주하는 수요가 발생하거나, 2기 신도시 대비 가격이 상대적으로 높아 실수요자들의 선호도가 떨어질 수 우려도 있습니다.

일각에서는 '미분양 무덤'이라 불린 김포신도시 사태가 재현될 수도 있다는 의견도 나오고 있습니다.

최근 조선일보가 개최한 ‘2019 대한민국 재테크 박람회’에서 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장은 정부가 발표한 3기 신도시 계획에 대해 부정적인 전망을 내놓았습니다.

홍 팀장은 과거 1·2기 신도시처럼 3기 신도시가 서울 집값을 끌어내리지는 못할 것으로 내다봤는데요. 그가 3기 신도시 효과에 의문을 품는 이유는 전과 달리 신도시 입지와 주변 지역 주민·지자체의 반대가 심해 정부 계획대로 진행될지 의문이라는 점입니다. 이번 발표에는 제외됐지만 후보지로 거론됐던 광명시에서 지구 지정에 공식 반대 입장을 발표한 것이 그 사례입니다.

그는 "과거 사례를 볼 때 정부가 신도시 계획을 발표한다고 해서 계획처럼 되는 것도 아니다"라며 "2000년대 중반 발표한 2기 신도시 가운데 양주 옥정, 파주 운정, 오산 세교 신도시가 계획 발표 10년이 지나도록 사업이 제대로 진행되지 않다가 이제서야 주택이 조금씩 공급되고 있다. 신도시 계획 발표 이후 글로벌금융 위기 등의 영향으로 주택경기가 침체되면서 주택 수요가 급격하게 줄어들었기 때문"이라고 주장했습니다.

이명박 정부 시절 발표한 대규모 보금자리지구도 계획은 발표했지만, 주택 경기 하락 등의 영향으로 사업이 지지부진하다가 정권이 바뀌면서 결국 계획이 취소됐습니다.

홍 팀장은 "3기 신도시 계획 발표 후 공급량 증가로 인해 집값이 하락할 것이라고 우려하는 주민과 환경단체의 대대적인 반발이 이어질 것"이라며 "전처럼 정부가 주민과 지자체 반발을 무시하고 정책을 추진하는 것이 쉽지 않다"고 강조했습니다.

◆과하다 싶을 정도의 '특급 보안'…국토부, 3기 신도시 정보 사전유출 막았다

정부의 수도권 3기 신도시 계획이 발표되기까지 국토부 담당 직원들은 이른바 '피 말리는 특급 보안 작전'을 펼쳤던 것으로 알려졌습니다.

경기도 일대를 샅샅이 훑어 신도시 후보지를 물색하면서 조사를 벌이고, 관계 기관 협의까지 끌어내기까지 워낙 관련되는 인물이 많고 사안 자체가 민감한 내용이라 보안을 유지하기 쉽지 않은 게 사실입니다.

어떻게 당국은 철저히 보안을 유지할 수 있었을까요?

국토부 등에 따르면 신도시 담당 팀장은 이날 신도시 입지를 발표하기 직전까지 관련 문건을 항상 '007 가방'에 넣고 다녔습니다.

어느덧 국토부 직원들 사이에서 유명해진 이 007 가방은 신도시를 준비하면서 새로 구입한 게 아닌 팀장이 원래 갖고 있던 것으로 전해졌습니다.

굳게 닫힌 007 가방만큼 이 부서가 하는 일은 일절 외부에 노출되지 않았던 것입니다. 국토부 담당 과의 바로 옆 부서도 이 팀이 무슨 일을 하는지 전혀 알 수 없었습니다.

신도시 관련 회의를 하고 난 뒤 관련 문건은 전부 회수됐고, 이는 청와대에서도 예외는 아니었던 것으로 알려졌습니다.

회의하기 전 관련 내용을 외부에 유출하지 않겠다는 보안각서를 받았고, 회의가 끝난 직후엔 어김없이 '경고문자'가 발송됐습니다.

이 문자는 신도시 관련 내용을 누설하지 않을 것을 서약했다는 사실을 환기하고, 정보누출 시 수사 대상이 되고 형법에 따라 2년 이하 징역이나 금고 또는 5년 이하의 자격정지 등 처벌을 받을 수 있다는 경고를 날렸습니다.

이 문자도 지위고하를 따지지 않고 회의에 참석하거나 보고를 받은 관련자에게는 어김없이 보내진 것으로 전해졌습니다.

만약 이번에도 언론 등을 통해 3기 신도시 후보지가 새어나가면 어김없이 후보지에서 제외해야 하는 상황이었습니다.

신도시 발표 직전까지 과하다 싶을 정도로 최대한의 보안을 유지한 덕분에 관련 정보가 사전에 외부로 유출되지 않아 당국은 한숨을 돌릴 수 있었다는 전언입니다.

김현주 기자 [e-mail]