#A씨는 2015년에 미완성 건물을 부지와 함께 경매로 취득했고, 대금을 납부한 날 본인 명의로 소유권 이전 등기를 마쳤다. 이후 A씨는 미완성 건물을 상대로 약 2억8000만원의 비용을 들여 추가 공사를 완료한 뒤 2016년 사용 승인을 받았다. 이때 취득세 과세 대상인 건물의 취득 시기는 소유권 이전 등기 시점과 사용 승인을 받은 시점 중 언제일까?

결론부터 밝히자면 A씨의 건축물 취득 시기는 추가 공사 후 사용 승인을 받은 시점입니다. 취득세는 대표적인 지방세 중 하나로 토지와 건축물 등의 취득이 있은 때 사실상의 취득자가 취득일로부터 60일 내 부동산 소재지 관할 관청에 신고·납부해야 하는 조세입니다. 만약 기한을 넘기면 신고 불성실 및 납부 불성실 가산세를 각각 부담해야 합니다.

위 사례는 취득세와 관련한 건축물의 취득 시기가 문제된 사건입니다. 즉 경매 절차에서 소유권 보존 등기가 된 미완성 건축물을 매수해 소유권 이전 등기를 마치고, 이후 추가 공사를 하여 사용 승인을 받았다면 언제 취득세 과세 대상인 건축물의 취득이 있었다고 볼 것인지가 주요 쟁점이었습니다.

건축물에 관한 등기는 완성 후 사용 승인을 받고 대장이 작성된 다음에 이루어지는 것이 일반적입니다. 그런데 위 사례를 보면 토지에 관하여 임의 경매가 개시되면서, 미완성 상태로 사용 승인이 되지 않은 건축물에 대하여 건축주 명의로 소유권 보존 등기가 이루어지고, 이어 A씨 명의로 소유권 이전 등기가 되었습니다.

구 지방세법 시행령 20조 6항은 건축물을 건축하여 취득하면 ‘사용 승인서를 내주는 날(임시 사용 승인을 받은 사례 등에는 임시 사용 승인일 등)과 사실상의 사용일 중 빠른 날’을 취득일로 보도록 규정하고 있습니다. 한편 같은조 13항은 소유권 이전 등기가 있으면 특칙을 규정하면서 건축물을 건축하여 취득하는 사례에 관한 6항을 그 적용 대상에서 제외하고 있습니다.

위 사례에 대해 대법원은 다음과 같이 판시하며 A씨의 취득 시기는 사용 승인을 받은 시점이라고 판단했습니다.

“A씨가 소유권 이전 등기 당시 미완성 건물은 건축물 대장에 주택으로 기재되지도 않았던 것 등의 이유로 경매 절차에서 매수해 소유권 이전 등기를 마친 것만으로 취득세 과세 대상인 건축물의 취득이 있었다고 보기 어렵다. 따라서 미완성 건물에 관해 추가 공사를 완료해 사용 승인을 받은 시점에 비로소 이를 취득했다고 봄이 타당하다.”(대법원 2018. 7. 11. 선고 2018두33845 판결)

대법원은 사용 승인서를 받을 수 없고 사실상 사용할 수 없는 미완성 건축물을 매수해 소유권 이전 등기를 마쳤더라도 이와 무관하게 그 이후의 사용 승인일과 사실상의 사용일 중 빠른 날이 취득일이 된다고 판단한 것입니다.

경매가 대중적인 재테크 수단 중 하나로 자리 잡으면서 부동산 경매를 통해 ‘내 집’ 마련의 꿈을 이루거나 경매 재테크로 재산을 늘리는 이들이 증가하고 있습니다. 부동산 경매의 인기가 높아지는 만큼 관련 법률 이해에 대한 필요성도 커지고 있습니다. 자칫 작은 법적 오류가 곧바로 큰 손실로 이어질 수 있고, 당장 돈이 지출되는 상황이 벌어질 수 있는 탓입니다. 따라서 용어부터 관련 법률 등에 대한 꼼꼼한 확인이 필요하며, 만약 억울하게 손실이 발생했다면 전문가와 상담을 통해 문제를 원활하게 해결하길 권유합니다.

송동진 법무법인 바른 변호사 [e-mail]

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