[선종필의 상가투자 전략] 시각을 바꾸면 알짜가 보인다

투자자들 유독 인기지역 쏠림현상 심해
잊혀진 곳에도 상권 안정화된 ‘금맥’ 있어

위례, 송파, 마곡, 동탄2기, 세종신도시…. 요즘 ‘핫플레이스’로 분류되는 지역이다. 대규모 개발로 공급되는 물량도 많고 투자자의 발길도 이어진다. 과연 최신 핫플레이스가 최상의 투자처일까.

지금까지의 부동산 공급과 관련된 흐름을 요약하면 대규모 개발계획 발표→계획지역 내 아파트 공급→상가 등 수익성 부동산 공급→상가공급 활성화→상권형성 부진→상가 임대료 조정→상권의 안정화 및 회복의 사이클로 정리된다.

모두 이런 흐름은 아니지만 판교를 위시한 수도권 호재 지역을 중심으로 이런 현상이 점점 심화해 가는데도 투자자의 관심이 유독 핫플레이스에 쏠린다.

‘대마불사’ 인식 때문이다. 하지만 이런 쏠림은 지역 내에 형성된 상권의 수요나 공급 가격의 적정성 등을 합리적으로 검토하기보다는 지역 내 상품 중 일부를 갖고 국지적인 평가를 하기 때문인 경우가 많다.

그런데 시각을 조금 바꾸어 보면 시행착오를 거쳐 현실 상권의 가치를 반영한 알짜 상품을 만나는 것도 가능하다. 일례로 5년 전 공급 러시를 이루었던 인천 논현택지개발지구에는 대형슈퍼마켓이 영업 중인 상가가 있다. 이 점포는 5년 전 공급 시세 3.3㎡당 2400만원이 현재 급매 가격으로 1350만원까지 떨어져 매매가 11억7000만원에 보증금 8000만원, 월세 600만원을 받을 수 있다. 5년 전 예측만으로 투자했더라면 많은 시행착오가 생겼겠지만, 지금은 7%대의 수익률이 나온다. 일반적인 대출금리 레버지리를 활용하면 8.9%의 고수익이 안정적으로 이어지는 셈이다.

또 다른 사례로 KTX 근접 지역 중 서울에서 물리적인 거리는 상당하지만 실질적 접근성은 30분 이내인 지방 물건도 많다. 오송이 그렇다. 이 지역에서 우량으로 평가받는 물건은 1376.4㎡ 대지에 2489.82㎡ 규모의 지상 3층 단독건물이다. 매매가 38억원, 보증금 7억7000만원, 월세 1830만원 수준으로 나와 있지만 대출을 조금 활용하면 11억 수준의 실투자금으로 수익률 11% 달성이 가능하다. 5년 전엔 이 지역 상권의 미성숙 시기에 입주한 대기업계열 기업형 슈퍼마켓이 혹시나 5년 계약기간 내에 철수할지 모른다는 불확실성이 있었지만 최근 10년 연장계약을 한 정황 등을 감안하면 현실적 상권 안정화가 이뤄진 곳이다.

반면 광명역세권 택지개발지구는 KTX와 함께 한때 상당한 기대를 받았지만 개통 10년차인 지금까지도 애초 개발계획은 상당수가 이뤄지지 않았다. 이 지역 역세권 택지개발지구 아파트단지 상권은 근린상업용지가 하나도 없다가 최근 들어 공공청사 예정지였던 한 개의 필지가 용도변경으로 상가용지로 공급되면서 4200여 가구 내 유일한 근린상가의 가치를 갖게 됐다.

앞의 두 군데 사례는 개발 분위기가 팽배하고 공급이 러시를 이루던 시기와는 사뭇 다른 실질적인 부동산 유통 가치가 정착된 곳이다. 광명은 계획의 수정에 의해 상권독점성이 생겨난 지역이다. 최신의 핫플레이스 지역과 함께 잊혀진 지역의 금맥이 꿈틀대는 현상도 주시하는 투자자의 가치관의 이동이 필요한 시점이다.

선종필 상가뉴스레이더 대표