부동산 규제완화 대책 '약발' 먹힐까

재건축 사업성·대기수요 진입 '파란불'

올 들어서도 6∼7개의 크고 작은 부동산 규제완화 대책이 쏟아졌다. 올해 나온 대책은 대부분 지난해 발표된 것으로 관계법령을 정비하면서 다시 한 번 상기시킨 것이지만, 법령 개선 과정에서 새롭게 도입된 정책도 있다. 이에 따라 일반 수요자들은 연일 발표되는 부동산 관련 제도 변화에 혼란스러워하고 있다. 특히 이들 대책이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 높아지고 있다. 부동산 전문가들은 이들 대책이 대부분 지난해 발표됐지만 실제 시행에 들어갈 경우 재건축사업의 사업성을 크게 향상시키고, 대기 수요의 시장 진입을 유도하는 등 시장에 작지 않은 영향을 줄 것으로 예상하고 있다.

◆민간주택 전매제한 완화=이르면 3월 말부터 아파트의 전매제한이 최장 3년으로 단축된다. 전용면적 85㎡ 이하 공공주택은 과밀억제권역이 7년에서 5년으로 2년 줄고, 그외 지역은 5년에서 3년으로 단축된다. 또 85㎡ 초과 공공주택은 과밀억제권역이 5년에서 3년으로 그외 지역은 3년에서 1년으로 각각 축소된다. 민간주택의 전매제한기간도 완화된다. 과밀억제권역 85㎡ 이하 아파트는 5년에서 3년으로 단축되고 85㎡ 초과 아파트는 3년에서 1년으로 줄어든다. 과밀억제권역이 아닌 경우에는 현재 규정(투기과열지구 3년, 비투기과열지구 1년)이 그대로 유지된다. 이에 따라 민간택지 내 중소형주택은 입주 뒤 소유권 이전등기가 이뤄지면 전매가 가능해지고 중대형의 경우 입주 전이라도 팔 수 있게 된다.

◆아파트 재당첨 금지기간 단축=이달 말쯤부터 아파트 재당첨 금지기간이 최대 5년으로 줄어든다. 현재 재당첨 금지 기간은 전용면적 85㎡ 이하 주택의 경우 당첨일로부터 과밀억제권역과 성장관리권역이 10년, 이외 지역은 5년, 85㎡ 초과 주택은 5년, 3년이 각각 적용되고 있다. 그러나 이달 말부터는 전용면적 85㎡ 이하 주택의 경우 과밀억제권역은 5년, 나머지 지역은 3년으로 단축된다. 85㎡ 초과 주택은 과밀억제권역은 3년, 나머지 지역은 1년으로 조정된다. 이렇게 되면 지방과 수도권 자연보전권역에서 85㎡ 초과 주택에 당첨된 경우에는 분양받은 주택에 입주하기 전에 다른 주택을 분양받을 수 있다. 아울러 2011년 3월까지는 이미 상한제 주택에 당첨된 가구의 구성원도 자유롭게 새로운 주택에 청약할 수 있게 된다.

◆토지거래허가구역 대폭 해제=지난달 30일부터 1만224㎢에 해당하는 땅의 토지거래허가구역이 해제됐다. 해제된 지역은 지방의 경우 개발제한구역을 제외한 모든 지역이다. 수도권도 대규모 개발사업이 없는 5개 시·군·구(인천 강화, 경기 안성·안산·포천·동두천)와 김포신도시, 파주신도시 등 개발사업에 따른 토지보상이 완료된 지역은 모두 풀렸다. 개발제한구역 또는 녹지지역 내 공동주택 취락지역도 해제됐다. 그러나 수도권에서 대규모 개발사업이 진행 중인 시·군·구와 개발사업지구 중 보상이 끝나지 않은 곳은 허가구역으로 존치시켰다. 또 지방자치단체가 지정한 1814㎢의 토지거래허가구역은 해제 대상에서 제외됐다. 이에 따라 국토의 19.1%에 이르는 토지거래허가구역이 8.9%로 대폭 축소됐다.

◆재건축 소형평형 의무화 비율 폐지=지난 2일부터 재건축할 때 전용면적 60㎡ 이하 소형주택을 의무적으로 짓도록 하는 규정이 폐지됐다. 그동안에는 재건축을 할 때 60㎡ 이하와 60㎡ 초과∼85㎡ 이하, 85㎡ 초과의 비율을 2:4:4로 지어야 했으나 2일부터는 평형별 배분 규정이 85㎡ 이하 60%, 85㎡ 초과 40%로 개선됐다. 또 재건축으로 주거전용면적이 10% 이내로 늘어날 경우 평형별 배분규정이 적용되지 않는다. 그동안에는 10%가 늘어날 경우 1대1 재건축으로 보지 않아 규모별 비율(2:4:4)의 규정을 따라야 했다. 이러다 보니 일부 조합원은 기존 주택보다 주택이 좁아지는 문제가 있었다. 아울러 이달 중으로 재건축 시공사 선정시기가 사업시행인가 이후에서 조합설립 이후로 앞당겨져 조합의 자금부담이 한층 가볍게 된다.

◆한강변 초고층 재건축 허용=내년부터 재개발·재건축 수요가 많은 서울 성수, 합정, 이촌, 압구정, 여의도동 등 5개 지역은 전략정비구역으로 지정돼 통합 개발된다. 이 중 개발 압력이 높고 배후 조망대상이 없는 여의도와 압구정, 잠실 3개 지역은 최고 층수 제한을 두지 않아 초고층 건물이 들어설 수 있게 된다. 다만 아파트의 경우 최고 층수 50층 내외, 단지별 평균 층수 40층 내로 신축이 허용된다. 망원과 당산, 반포, 잠실, 구의, 자양동 등은 유도정비구역으로 묶어 단계적 개발을 추진하고, 내년까지 체계적 개발을 유도하기 위한 구체적 방안이 제시된다. 이에 따라 여의도와 압구정, 잠실 지역에 63빌딩보다 높은 초고층빌딩이 들어설 수 있게 돼 한강변의 스카이라인이 크게 바뀔 전망이다.

강갑수 기자 [e-mail]