“양도세 감면조항 3년이상 거주로 강화"

정부가 1일 발표한 부동산 관련 세제개편안은 중장기적으로 왜곡된 부동산시장 구조를 개선하는 데 도움이 될 것으로 보이지만, 현정부가 추진하고 있는 부동산시장 활성화에는 역부족이라는 분석이다.

주택 보유 구조를 실수요자 위주로 개편해 양도소득세 감면 조항을 ‘3년 이상 거주’로 강화함에 따라 매매시장과 분양시장을 찾는 투자자들의 발걸음이 더욱 한산해질 수 있기 때문이다. 1가구 1주택에 대한 양도세 과세 대상을 9억원 초과로 올리고 양도세율을 낮춰 매물이 늘어날 여지는 생겼지만, 경기 침체와 고금리 등을 고려하면 수요가 늘어나기 힘든 것이 현실이다.

◆부동산시장 활성화에는 역부족=이번 세제개편안은 고가주택의 기준을 6억원에서 9억원으로 올려 잡아 9억원 이하 주택을 한 채만 가진 경우에는 양도세를 부과하지 않기로 했다. 이 경우 서울 강남권 등 고가주택 밀집지역의 매물을 늘릴 수 있다. 또 양도세 부담이 크게 완화된 만큼 주택 소유자의 갈아타기 등 수요도 일부 늘리는 효과가 있을 것으로 전망된다. 그러나 이번 양도세 완화는 부동산 세제 중 극히 일부만을 손댄 것이어서 주택거래 활성화에 큰 역할을 기대하기는 어려워 보인다.

더욱이 글로벌 경기가 침체돼 있는 데다 국내 주택금리의 고공비행이 계속되고 종부세 역시 지속되고 있어서 시장에 숨통이 트일 것으로 기대하는 것은 무리라는 게 부동산 전문가들의 분석이다.

특히 3년 이상 거주(지방 및 수도권 일부는 2년)해야만 양도세를 감면해 주는 조항이 신설돼 외지인의 투자는 더욱 힘들게 했다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “외지인 투자가 많았던 용인, 고양, 인천경제자유구역 등은 물론 지방의 주택시장에는 악재가 될 것”이라며 “최근 정부가 내놓은 지방 주택시장 활성화 대책과는 엇박자”라고 평가했다. 분양시장에도 악영향을 미쳐 지방 미분양 사태를 더 꼬이게 할 가능성이 높다.

◆강남권 고가주택 소유자 최대 수혜=부동산 전문가들은 이번 세제개편의 최대 수혜계층은 ‘6억원 초과, 9억원 이하 주택 1가구 보유자’가 될 것으로 내다봤다. 종전까지는 1주택자라도 6억원 이하 주택만 양도세를 면제했지만 이제는 양도가액 9억원까지 양도세를 면제받기 때문이다.

국토해양부는 전국 1356만가구 중 6억∼9억원대 주택은 총 37만가구로 추정했다. 부동산114도 현재 서울시내 6억원 초과 9억원 이하 아파트는 총 19만4272가구로 이 가운데 강남·서초·송파·강동구 등 강남권에 46%인 8만9884가구가 밀집돼 있다고 밝혔다.

9억원을 넘는 주택도 양도세 부담이 크게 줄어든다. 장기보유 특별공제가 확대되고 양도세율이 낮아졌기 때문이다. 국토부는 9억원 초과 주택은 전국에 21만가구로 전체 주택의 1.5%에 해당한다고 추산했다.

강갑수 기자