압구정지구 입주민들의 반응 ‘무덤덤’…단기 시세차익 기대감도 ↓

압구정 아파트지구가 재건축 사업을 재추진하고 있어, 귀추가 주목되고 있다.

24개 단지 1만355가구가 들어서 있는 압구정지구는 향후 강남 재건축 시장의 최대 변수로 손꼽히는 곳이다. 특히 4.1 부동산 대책 발표 이후 강남 재건축 단지를 중심으로 호가가 상승하는 분위기여서 재건축 바람이 거세게 불면, 주택시장 회복의 촉매제 역할을 할 수도 있을 것으로 보인다.

하지만 지금까지 이곳을 둘러싼 재건축 바람은 매번 초기단계에서 수그러드는 경우가 많았다. 이번 역시 현장 분위기는 생각처럼 뜨겁지 않다는 게 인근 중개업소의 설명이다. 8년째 난항을 거듭 중인 압구정 재건축 사업이 이번에는 과연 순항할 수 있을까.

22일 부동산업계 등에 따르면 압구정 현대와 한양아파트 등 22개 단지가 지난 4월 15일을 전후로 일제히 안전진단을 신청, 재건축을 위한 테이프를 끊었다.

압구정지구에는 1976년부터 ▲현대 1~14차 ▲한양 1~8차 ▲미성 1·2차 등 총 24개 단지에 1만355가구가 입주해 있다. 1987년 입주한 미성2차를 제외하면, 모든 단지가 20~40년 사이의 재건축 연한이 충족된 상태다. 이번에 빠진 미성 1·2차 중 1차도 주민 의견 수렴 절차를 거쳐 조만간 안전진단을 신청할 계획이다.

압구정 아파트 단지들이 일제히 안전진단을 신청한 것은 우선 재건축 초과이익 환수 면제 혜택을 받기 위해서다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축 가격 폭등을 막기 위해 참여정부 시절인 2006년 도입된 것으로 재건축으로 인한 시세차익의 최대 50%를 정부가 거두어들이는 제도다. 금융위기 후 부동산 시장이 침체돼 2014년 말까지 적용이 유예된 상태다.

또 다른 이유는 가장 큰 걸림돌이었던 기부채납율(30%) 문제가 해결됐기 때문이다. 부지의 30%를 서울시에 떼어주고 재건축을 할 경우 시간이 갈수록 자산 가치가 떨어진다는 우려에 주민들은 오세훈 전 시장 시절 수립된 한강 르네상스 계획에 반발했었다. 박원순 시장 취임 후 수변경관관리 방안을 만들면서 층고를 35층 이내로 제한하는 대신 기부채납율을 15% 이내로 줄이면서다.

이 같은 상황 속에 재건축 추진이 수 차례 무산된 탓인지, 압구정지구 입주민들의 반응은 그다지 뜨겁지 않다. 압구정 인근 A공인 대표는 “이런 일이 한 두 번이냐”며 “재건축 판정이 나고 사업이 본격적으로 시작돼야 가격 오름세나 거래 동향이 나타날 것”이라고 말했다.

시장의 미지근한 반응에도 불구하고, 약간의 꿈틀거림은 있었다. 올 초 마이너스대(-0.77%)의 내림세로 출발한 압구정동 아파트 매매가 변동률은 지난 4월부터 0.14%로 반등에 성공하더니 5월까지 2개월 연속 상승 중이다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 3주구 현대8차 공급면적 116㎡의 경우 지난 3월 초에 비해 6000만원 상승한 10억7500만원을 기록 중이고, 2주구 현대3차 109㎡도 동기대비 2500만원 상향된 9억8500만원에 호가되고 있다.

특히 3주구 한양1차 전용 63㎡(8억~8억5000만원)와 2주구 현대3차 82㎡(9억2000만~10억5000만원), 4주구 한양7차 84㎡(11억~12억원) 등은 집값이 6억원을 넘지만 전용 85㎡를 넘지 않아 1가구 1주택자가 보유한 기존주택을 연내 매입한다면, 양도소득세 5년 감면혜택을 받을 수 있다. 4.1 부동산 대책으로 압구정지구 2822가구가 양도세 면제 대상에 추가된 것이다.

하지만 앞으로 풀어야 할 숙제도 많다. 기부채납 비율은 낮아졌지만 종전의 건축개발안 수정이 불가피하다. 이전에는 최고 층수 50층, 평균 층수 40층 규모 1대1 재건축을 가정하고 약 1489가구의 일반분양을 목표로 추진했지만, 지금은 최고 층수가 35층으로 하향 조정돼 일반분양을 통한 사업비 분담 비율이 조정될 수밖에 없다.

시세차익에 대한 기대심리 저하와 향후 재건축 방식(2:4:4 vs 1:1)에 대한 다양한 주민 선택 변수 등도 매입자가 고려해야 할 부분이다. 2:4:4 방식은 재건축 소형 평형 의무비율을 전용 60㎡ 미만 20%, 60~85㎡ 이하 40%, 85㎡ 초과 40%로 짓는 것이다.

서울시가 압구정지구 스카이라인과 관련해 지역주민에게 설문한 결과를 보면 1주구는 35층>50층>25층순으로 재건축 적정 층수를 희망했지만, 2주구는 35층>25층>50층으로 25층이 50층보다 많았다. 3주구는 50층>35층>25층으로 초고층 선호도가 보다 높아 재건축 적정 층수에 대한 의견이 갈리고 있다.

이와 관련, 함영진 부동산114 리서치센터장은 “재건축 사업이 추진된다 하더라도 본격적인 궤도까지 오르기에는 일정 시간이 필요하다”면서 “단기 시세차익 기대감에 무게를 두는 것보다 실수요 목적의 중대형 교체수요로 접근하는 것이 현명해 보인다”고 조언했다.

김현주 기자 [e-mail]
사진=네이버 지도 화면 캡처