세계일보

검색

집값 "더 오른다" vs "하락, 이미 시작"

입력 : 2022-01-01 10:08:11 수정 : 2022-01-01 10:08:09

인쇄 메일 글씨 크기 선택 가장 작은 크기 글자 한 단계 작은 크기 글자 기본 크기 글자 한 단계 큰 크기 글자 가장 큰 크기 글자

작년 부동산 시장은 전국이 뜨거운 '불장(bull market·강세장)'의 연속이었다.

 

1일 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격 통계를 기준으로 작년 한해 전국 상승률은 13.25%에 달했다. 2020년(7.04%)의 두 배 가까운 수치다.

 

전국 집값의 바로미터 역할을 하는 수도권(서울·경기·인천)은 무려 16.23% 급등했다. 인천이 22.56% 급등해 전국 17개 시·도 가운데 가장 많이 올랐다.

 

서울은 이보다는 낮은 6.58%의 상승률을 기록했지만 현 정부 들어 본격화된 4년간의 집값 급등기를 감안하면 가격 상승폭 자체는 훨씬 큰 수준이다.

 

저금리 기조에 따른 폭발적인 유동성 증가와 주택 공급 부족, 전셋값 급등, 수도권광역급행철도(GTX) 개발 호재 등으로 수도권과 지방 가릴 것 없이 전국 집값이 들썩인 것이다.

 

하지만 지난해 4분기(10~12월) 들어 거래가 크게 줄고 시장 매수세가 가라앉는 모습이 나타나고 있다. 특히 12월 마지막 주에는 서울에서 은평구, 강북구, 도봉구가 하락 전환하는 등 그동안 상승세를 주도했던 서울 외곽 지역을 중심으로 집값이 내려가는 모습도 나타났다.

 

집값 급등 피로감에 대출규제와 금리인상이 더해져 집값이 고점에 도달하며 변곡점을 맞은 것 아니냐는 관측이 조심스럽게 나오고 있다. 서울 곳곳에서 실거래가 하락 사례가 급격히 늘고 있어 당장 이달부터 서울 집값 통계가 약세로 전환할 것이란 전망도 나온다.

 

하지만 공급 부족 문제를 당장 해결하기 어려운데다 임대차법 부작용으로 전셋값 불안이 올해 하반기 다시 재현될 수 있고, 올해 3월 대선 이라는 대형 이벤트가 있는 만큼 상승세가 쉽게 꺾이지 않을 것이란 반론도 만만치 않았다.

 

부동산 전문가 10인(가나다 순)의 2022년 부동산 시장 전망을 들어봤다. 10명 중 5명은 올해도 집값이 계속 상승한다는 쪽에 무게를 실었다. 다만 상승률은 작년 보다는 줄어들 것이라는 데는 대체로 의견이 일치했다.

 

3명은 올해는 집값이 떨어질 것으로 내다봤다. 장기 상승에 따른 피로감이 상당하다는 점에서 올해 집값이 조정 국면에 들어갈 수밖에 없다는 것이다. 2명은 현재 수준에서 오르고 내리기를 반복하는 보합 장세를 예상했다.

 

◇고종완 한국자산관리연구원장 "지방은 보합이지만 서울은 올해 5% 이내 상승 계속 될 것"

 

"내년 서울 입주 물량이 줄어드는데 전셋값이 오르면 집값이 떨어지기 어렵다. 반면 금리가 오르고 있고 무엇보다 시장 심리가 변하고 있다. 상승 요인과 하락 요인이 맞물려 있다. 여기에 대선 변수가 있다. 획기적인 부동산 정책이 없다면 다시 불안해질 수 있다.

 

지금은 과도기에 나타나는 혼란스러운 장세다. 거래감소가 한동안 유지되는 가운데 하락지역이 50% 넘게 확산되면 기조적 흐름 변화가 왔다고 진단할 수 있지만 지금은 좀 이르다.

 

서울은 여전히 5% 이내 상승이 예상된다. 경기와 인천은 1~3% 정도의 상승 추세가 유지될 것으로 보인다. 지방은 미분양이 많고 구매 심리가 많이 위축되고 있어 보합 정도로 갈 것 같다. 과거 경험적으로 보면 서울이 가장 늦게 내리는 경향이 있다."

◇권일 부동산인포 팀장 “작년 절반 수준 상승세 유지될 것. 선거 이후 상승폭 커질 수 있어"

 

"작년보다는 상승률이 절반 수준으로 낮아지겠지만 계속해서 상승 국면이 예상된다. 최근 1년 사이 집값이 많이 올랐는데 여기에 올해와 내년 상승분까지 이미 상당 부분 반영이 된 것으로 보인다. 올해 상승률이 작년에 비해 둔화 되겠지만 떨어지지는 않을 것으로 보인다.

 

내년에 치러지는 대통령 선거, 지방 선거 등의 이슈가 집값에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 선거 이후 상승폭이 더 벌어질 수 있다. 선거를 하고 나면 지역별로 개발 이슈들이 나올 가능성이 높다. 선거 변수가 있는 만큼 시장을 지켜보고 결정하는 게 좋다."

 

◇김열매 NH투자증권 연구원 "상승률 둔화되지만 하락 반전 이끌 트리거 찾기 어려워"

 

"최근에 나타나는 상승률 둔화가 본격적인 추세 전환을 의미하는 것은 아니다. 단기 급등에 따른 일시적 둔화 국면으로 판단하고 있다. 대외 돌발변수를 제외하고는 전국적인 하락 반전을 이끌 만한 트리거(방아쇠)를 찾기 어렵다. 특히 서울의 경우 입주물량 감소와 전세가격 상승으로 집값 상승 여력이 높아질 것으로 보인다.

 

다만 2년 연속 두 자릿수 상승에 따른 가격 부담과 대출규제 강화로 올해 주택가격 상승률은 작년보다는 둔화될 것으로 보인다. 또 대선 이후 정책 변화가 중장기 흐름에 적지 않은 영향을 미칠 것 같다."

 

◇백광제 교보증권 연구원 "수요 감소와 대출 감소로 집값 더 오르기 어려워, 1월부터 약세 전환"

 

"1월 부터 당장 집값이 약세로 전환할 것으로 보인다. 그동안 집값이 너무 올랐고 올해 1월1일부터 총부채원리금상환비율(DSR)이 강화된다. 현재 집값이 소득 수준으로 살 수 없는 수준인데 대출이 제한되다 보니 수요의 총량 자체가 큰 폭으로 줄어서 공급 부족과 상관없이 집값이 약세를 보일 것으로 보인다. 수요 감소와 대출 감소를 통해 집값이 더 오르기는 어렵다.

 

또한 내년에는 공급 부분이 많이 개선되기 때문에 장기적으로는 집값이 장기하락추세로 빠질 가능성도 있다고 판단한다. 지난해 11월부터 실거래가가 마이너스로 전환됐을 것으로 추정하고 있는데 2개월 정도 시차를 두고 호가 기준 시세에 반영되기 때문에 올해 1월부터 발표되는 지수들은 하락하는 것이 많이 생길 것으로 보고 있다."

 

◇송인호 KDI 경제전략연구부장 "올해는 상승…내년부터 하락"

 

"최근 집값 상승폭이 줄었지만 하락으로 전환된 건 아니다. 보합 현상이 올해 상반기까지 이어질 것으로 보인다. 내년 7월 이후 계약갱신이 끝난 매물이 대거 나오면서 전세 가격 상승폭이 확대될 것으로 예상 된다. 그러면서 하반기에는 주택매매 시장의 경우 강보합으로 갈 가능성이 있다.

 

전반적으로 내년 상반기까지 상승폭이 축소되는 양상으로 가다가 하반기에는 상승세가 유지되는 선으로 이어질 것으로 보인다. 내년 집값 상승률은 올해에 비해 절반 수준으로 줄어 4% 이내가 될 것으로 예상한다. 이후 2023년부터 전체적으로 하락으로 전환될 가능성이 높아 보인다."

 

◇안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사 "공급 부족 상황, 미미한 보합 장세"

 

"상승 기조가 완전히 꺾이지는 않지만 상승폭이 많이 줄어들 것으로 보인다. 올해 시장은 상승폭이 많이 줄어드는 미미한 보합 장세가 될 것 같다.

 

금리 인상과 대출 강화가 심리적으로 수요 위축에 영향을 미치고 있지만 전셋값이 안정세로 갈 수 있을지 불안한 부분이 있고, 공급이 부족한 상황이 완전히 개선되기 어려운 상황이다. 이런 부분이 시장에 불씨로 남아있는 가운데 유동성이 아직 풍부하기 때문에 부동산에 투자 하려는 수요가 완전히 꺼졌다고 보기 어렵다."

 

◇양지영 R&C연구소장 "상승폭 많이 줄어들 것"

 

"작년보다 상승폭이 많이 줄어들 것으로 보고 있다. 집값에 영향을 주는 큰 3가지 요소가 정책, 금리, 공급이다. 작년부터 금리인상이 시작됐고, 올해 금리가 더 오를 것이다. 소위 '영끌'을 통해 집을 샀던 수요자는 부담이 될 것이다.

 

또 그동안 주택 가격이 많이 올랐다는 피로감이 반영될 것이고 대출을 워낙 받기 어려운 상황이라서 주택 구매 수요가 떨어질 수 밖에 없다. 이런 상황을 종합해 보면 가격 상승폭이 커지기는 어렵다. 공급 요인이 해결되지 않은 부분이 있지만 3기신도시 등 사전청약을 통해 기존매매 주택 수요가 분양 대기수요로 전환될 수 있다고 본다.

 

다만 지금까지 연간 기준으로 마이너스를 기록한 경우는 거의 없었고, 대출 부담이 없는 중저가 아파트나 저평가 된 지역이 있기 때문에 전체 상승률이 마이너스로 떨어지기는 어렵다."

 

◇이광수 미래에셋증권 수석연구위원 "하락할 가능성 높아"

 

"현재 상황에서 집값이 하락할 가능성이 높아 보인다. 부동산 시장은 매수자가 있어야 가격이 오른다. 그런데 집값이 그동안 많이 올랐기 때문에 수요가 감소했다. 반면 팔 사람이 증가하고 있다. 그러면 가격은 내리게 된다.

 

또 금리가 인상되고 있고, 정부가 공급 물량을 늘리며 다양한 신호가 나오고 있다. 무주택자들도 청약을 받거나 집을 살 수 있다는 기대감이 높아지고 있어서 주택 수요가 감소할 것으로 보고 있다. 수요가 줄면서 자연스럽게 집값에 변화가 있을 것으로 보인다."

 

◇이재국 한국금융연수원 겸임교수 "입주 물량 적어 올해까지는 상승 여력 있어"

 

"올해 전체 시장 흐름은 약간 상승 내지는 보합 정도가 될 것 같다. 서울 입주 물량이 적기 때문에 올해까지는 대선 결과에 관계없이 상승 여력이 있다.

 

다만 지역별, 금액별로 차별화가 나타날 것으로 보인다. 정부의 고강도 부동산 대출규제와 종부세 등으로 거래절벽 현상이 심화되고 있는 상황에서 1세대 1주택자에 대한 양도세 비과세 기준이 12억으로 상향돼 상급지로 갈아타기 수요가 발생할 수 있다. 10억원에서 12억원 사이의 아파트 매물은 풍부해지면서 안정세가 나타날 수 있지만 15억원 초과 아파트는 당분간 매물 부족 현상이 이어지면서 가격상승이 예상된다."

 

◇장재현 리얼투데이 리서치본부장 "서울 30평형대 10억 넘어, 구축 수요 줄어들 것"

 

"2008~2009년 집값이 떨어진 시기에 2기 신도시 추진, 대출규제, 금리인상 등의 이슈가 있었는데 그때와 현재 상황이 비슷하다. 3기 신도시 물량이 사전청약을 통해 나오고 있고 금리인상이 이뤄지고 있다. 2007년에는 어느 정도 버틸 수 있는 여력이 있었던 게 아파트 값이 10억원 이하였는데 지금은 30평형대가 10억원 이상이다.

 

대출 비중이 굉장히 높기 때문에 금리가 올라가면 10년 전에 비해서 훨씬 더 부담이 크다. 3기 신도시를 통해 수요가 분산되고, 구축 아파트를 구입하려는 수요가 줄어들면서 가격이 약보합으로 갈 것으로 보인다."

<뉴시스>


[ⓒ 세계일보 & Segye.com, 무단전재 및 재배포 금지]

오피니언

포토

리센느 메이 '반가운 손인사'
  • 리센느 메이 '반가운 손인사'
  • 아일릿 이로하 '매력적인 미소'
  • 아일릿 민주 '귀여운 토끼상'
  • 임수향 '시크한 매력'