민간이익 제한하는 '대장동 방지법' 속도…당정 '한목소리'

국토부, 과도한 이익제한 방안 발표…민주, 개발이익환수 입법 드라이브

정부가 4일 발표한 '도시개발 사업 공공성 강화 방안'에는 공공이 참여한 개발사업에서 민간이 과도한 이익을 가져가지 못하도록 규제하는 방안이 대거 담겼다.

마침 집권 여당인 더불어민주당도 이재명 대선 후보가 주창한 '부동산 대개혁'을 뒷받침하기 위해 개발이익 환수 관련 입법에 적극적으로 나선다는 방침이어서 향후 당정 협의가 급물살을 타면서 관련 입법에 속도가 붙을 것으로 보인다.

◇ 민관사업시 민간이익 상한 '6% 또는 10%' 제한 추진

국토교통부 대책의 핵심은 민관 공공사업에서 민간의 이윤율에 상한을 두겠다는 것이다.

대장동 개발사업의 근거법인 도시개발법은 민간참여율 독려하고 지자체의 자율성을 보장하는 취지로 2007년 제정됐다.

비슷한 취지의 법인 택지개발촉진법은 시행령에서 민관 공동사업의 경우 민간사업자의 이윤율을 총사업비의 6%로 제한하고 있는데 도시개발법에는 이런 규제 자체가 없다.

이 때문에 화천대유 등 민간사업자가 대장동 사업에서 수천억원에 달하는 초과 이익을 아무런 제재 없이 가져갈 수 있었다는 비판이 나왔다.

국토부는 이런 빈틈을 메우기 위해 도시개발법에 민간 이윤율 상한을 직접 규정하거나 민관이 맺는 출자자 협약에 민간 이윤율 상한을 설정하도록 의무화하는 방안을 추진키로 했다. 다만 구체적인 수치는 제시하지 않았다.

국회 상임위에 올라온 관련 법 개정안이 민간 이윤율 상한을 6%(이헌승 의원안)나 10%(진성준 의원안) 등으로 제안한 상황에서 입법기관의 의지가 중요한 만큼 정부가 구체적인 이윤율 상한은 제시하지 않은 것으로 풀이된다.

특히 이날 민주당이 이번 정기국회에서 이재명 대선후보의 '부동산 대개혁'을 지원하기 위한 관련 입법 지원에 나서겠다고 강조하면서 야당의 개정안까지 적극 검토하겠다고 밝혀 관련 입법 움직임이 탄력을 받을 가능성이 커졌다.

이윤율 상한을 넘어서는 초과이익이 발생한 경우에는 이를 해당 지역의 주차장, 임대주택, 공공용지 가격 인하 등 공공 목적으로 재투자하도록 제도화하는 방안도 이번 대책에 담겼다.

아울러 공공의 출자 비율이 절반을 넘는 사업인 경우 해당 택지를 공공택지로 분류해 분양가상한제를 적용하기로 했다.

대장동 개발사업에서는 성남도시개발공사가 '50%+1주'라는 절반 이상의 지분으로 사업에 참여했지만, 분양가상한제 적용 대상이 아니었다. 반면 공공이 지분을 절반 이상 보유했다는 이유로 공공택지 개발 시 발동되는 토지 강제 수용권은 주어져 과도한 특혜라는 지적이 일었다.

경기 성남도시개발공사. 뉴스1

정부는 또 개발사업에 부과되는 개발부담금을 현재 20∼25%에서 더 올리고, 부담금 감면 규정을 축소하는 방안도 추진하기로 했다.

김흥진 국토부 국토도시실장은 "부담률이 도입 당시에는 50%였으나 현재는 절반 수준으로 축소됐고, 부담금 면제·감경 사업도 누적되고 있어 보완이 필요한 상황"이라고 말했다.

◇ 지자체 권한 축소하고 중앙정부 관리·감독 강화

민관 공동사업 전반의 공공성을 강화하는 방안도 눈에 띈다.

공공이 토지를 수용해 사업이 원활히 추진되도록 보장하는 경우 중앙토지수용위원회가 공익성 검증을 강화한다.

구체적으로 사업 시행 시 공공 출자 비율이나 사전 토지확보 비율 등에 대한 평가를 강화하고, 검증위원을 개발 분야 전문가 등으로 확대하는 방안을 추진한다.

민관이 합동 법인을 설립해 사업을 추진하는 경우 사업절차와 방법에 관한 규정도 신설한다.

자산관리업체 화천대유의 특혜의혹이 불거진 경기 성남시 분당구 대장동 개발사업 현장에서 지난 9월 30일 아파트 건설 공사가 진행되고 있다. 성남=하상윤 기자

민간참여자 선정은 반드시 공모 방식으로 하고, 공모·심사 방법 등 선정 절차와 사업협약에 포함할 사항, 지정권자의 승인에 관한 사항 등을 구체적으로 규정한다.

대장동 사업에서는 성남도개공과 화천대유가 '성남의뜰'이라는 민관 법인을 설립했지만, 구체적인 운영 지침이 없어 관리·감독의 사각지대에 놓여 있었다는 지적이 나왔다.

지자체에 부여된 임대주택 의무비율(전체주택의 25% 등) 축소 재량은 현재 의무비율의 ±10%포인트 이내에서 ±5%포인트 이내로 축소한다.

아울러 임대주택 용지를 분양주택 용지로 변경하는 경우 개발계획의 중대한 변경으로 간주해 도시계획위원회 심의를 거치도록 관련 규제를 강화한다.

한국토지주택공사(LH) 등 공공임대 사업자에게 공급하는 임대주택 용지 가격은 감정가격에서 조성원가로 변경해 임대주택 용지 매각을 지원한다.

지자체에 부여된 관리·감독 권한은 축소하고 중앙정부의 관리·감독을 강화하는 방향으로 기능을 조정한다.

국토부는 '지자체장의 권한이 축소되지 않는 범위 내'의 조정이라고 설명하고 있지만, 현재 지자체장이 독자적으로 수립할 수 있는 구역 지정이나 개발계획 등의 범위가 100만㎡ 미만 사업에서 50만㎡ 미만 사업으로 축소된다. 앞으로 이 규모 이상의 사업은 국토부 장관과 협의해야 하기 때문에 지자체 재량은 그만큼 축소되게 된다.

정부는 국토부 장관에게 지자체 주도로 추진하는 민관 공동사업의 운영실태를 들여다보고 시정 조치까지 내릴 수 있는 권한도 추가로 부여해 관리·감독 기능을 강화하기로 했다.

이와 함께 공공성이 큰 도시개발사업의 경우 기금 등이 출자자로 참여하는 사업모델을 개발해 개발이익을 공공이 환수하고 사업관리강화 효과를 높이는 방안도 추진하기로 했다.

김 실장은 "정부의 개선방안이 빠른 시일 내에 입법화될 수 있도록 국회와 협력해 후속 절차를 조속히 추진하고, 법 개정 없이 하위법령으로 개선이 가능한 사항은 즉시 개정할 예정"이라고 말했다.

<연합>