윤곽 드러난 공공재개발·재건축… ‘마중물’ 효과 미지수

이주·보상 등 입주까지 2∼3년 소요
조합원 간 복잡한 이해관계도 난제
투기 수요 유입 땐 주변 폭등 부작용
홍남기 “양도세 강화 변경없이 시행”

15일 국토교통부와 서울시가 공공재개발 시범사업 후보지로 선정한 8곳 중 한 곳인 서울 강북구 강북5 구역의 모습. 이 지역은 서울 지하철 4호선 미아사거리역 역세권이다. 연합뉴스

서울 도심 주택공급의 마중물이 될 공공재개발·재건축의 윤곽이 드러났지만 사업 시행까진 상당한 난관이 예상된다. 도심 역세권이라는 입지적 장점이 있어 잠재력이 높다는 평가지만, 규모가 지나치게 작고 실제 공급까지 상당한 시일이 소요돼 큰 효과를 기대하기 어렵다는 지적이다.

이날 국토교통부와 서울시가 공개한 서울의 공공재개발 단지는 모두 역세권이라는 점에서 기대를 모은다. 하지만 1310세대 규모인 흑석2와 919세대인 용두1-6구역을 제외하면 모두 200∼600세대 남짓이다. 이들을 모두 합쳐도 대단지 아파트 단지 1개 규모인 4700세대에 그친다.

또 이들이 올해 정비구역과 사업자를 확정한다고 해도 이주와 보상, 철거, 착공, 입주까지는 2∼3년의 시간이 소요될 전망이다. 공공 주도로 정비사업을 추진하면 인허가가 빨라 민간 주도보다 속도가 빨라질 것이라는 게 정부 생각이지만, 기본적으로 주민 대다수 동의가 선행되어야 하는 건 마찬가지라서 신속한 공급이 쉽지 않다는 게 정비업계의 판단이다.

특히나 이들 지역은 그동안 사업성 등을 놓고 조합원 간 갈등이 극심했고, 이해관계가 복잡해 장기간 사업이 지체됐던 곳이라 이런 문제를 어떻게 해소할지가 관건이다. 규모가 작긴 하지만 서울의 수요가 많은 도심 역세권을 동시에 고밀개발하는 사업이 진행될 경우 발생할 수 있는 집값 불안에 대한 우려도 여전하다. 서울시 등은 이들 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 가격 상승을 차단한다는 계획이지만, 재개발 수혜를 노린 투기 수요가 유입될 경우 주변의 빌라, 다세대 가격까지 폭등하는 부작용을 낳을 수 있다.

이밖에도 조합원 분양분을 제외한 주택 50%를 공공임대로 공급해야 하는 조건에 대한 논란도 말끔히 해소되지 않은 모습이다. 최대 1000여 세대 남짓한 개발이 진행되는 구역에서 절반을 공공임대로 기여하면서 조합원이 기대하는 수익성을 채우지 못하면 또다시 사업이 흔들릴 수 있다는 얘기다. 조합원과 임대주민이 한 단지에 어떻게 섞여들게 할지 이른바 ‘소셜 믹스’에 대한 걱정도 크다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “재개발 지역은 주민과 상가 소유자 등의 갈등이 큰 곳이라 이를 공공이 어떻게 해소할지 고민해야 한다”며 “단지도 작은 곳 위주라 대량 주택공급 효과는 제한적일 수 있고, 임대주택을 많이 지어야 해 단지의 고급화 전략 등에 문제가 생길 수 있다”고 말했다. 또 집값 상승 가능성에 대해선 “풍부한 부동자금과 전세자금 불안까지 야기된 상황이라 공공재개발은 지역적 호재로 작용할 것”이라고 덧붙였다.

수익성이 높은 것으로 예측된 공공재건축 사전 컨설팅 결과에 대한 의문도 제기된다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “공공재건축도 신속하게 진행되면 서울 도심의 주택부족을 해결할 훌륭한 대안이 될 것”이라면서도 “다만 초과이익환수제 등의 복병이 있기에 이런 문제들을 모두 포함한 인센티브 제공 방안을 적극 검토할 필요가 있다”고 지적했다.

일각에서 요구하는 다주택자 징벌적 과세의 일시 완화 등의 가능성은 없는 것으로 확인됐다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “투기수요 차단을 위해 기존에 마련한 세제 강화, 유동성 규제 등 정책 패키지를 흔들림 없이 엄정하게 집행해 나갈 것”이라고 강조했다. 종합부동산세와 양도소득세 강화 조치를 변경 없이 시행하겠다는 의지를 밝힌 것이다.

나기천 기자, 세종=우상규 기자 [e-mail]