평당 7424만원 vs 74만원… 같은 하늘 아래 다른 대한민국

한국지방세연구원, 주택 가격 영향 요인 분석 / 2010~2017년 수도권 집값, 비수도권比 2배가량 비싸

‘7424만원 vs 74만원’.

서울 강남구 압구정동과 전남 고흥군 도화면에 위치한 두 아파트의 지난해 11월 3.3㎡(1평)당 매매가격이다. 이들 아파트 거래가는 왜 100배가량이나 차이가 날까. 

한국지방세연구원이 서울 등 수도권과 비수도권 소재 아파트와 단독다가구·연립다세대주택 가격 차이를 결정하는 요인들을 분석한 연구 결과를 내놨다.

28일 지방세연구원의 ‘수도권·비수도권 간의 주택가격 격차 요인 분해에 관한 연구’ 보고서에 따르면 2010∼2017년 수도권 집값은 아파트나 단독·연립 등 주택 유형과 상관없이 평균적으로 비수도권보다 2배가량 비쌌다.

이 기간 비수도권 아파트의 단위면적(㎡)당 평균 실거래가는 219만4900원이다. 반면 수도권 아파트 가격은 이보다 2배 높은 428만6000원이었다. 단독·연립주택도 마찬가지. 비수도권 단독주택 실거래가는 ㎡당 154만5200원이었던 반면 수도권은 315만5200원이었다. 연립주택도 비수도권 152만2200원, 수도권 299만9500원으로 2배 차이였다.

수도권과 비수도권의 집값 격차는 이후 더 벌어지고 있다. 한국감정원에 따르면 올 1월 기준 수도권의 평균 주택가격은 4억5200만원으로 비수도권(2억100만원)의 2.3배였다. 특히 서울 아파트 평균 가격은 8억7712만원으로 비수도권 아파트 평균가(2억1647만원)의 4배를 넘어섰다.

연구진은 경제·통계학에서 주로 쓰이는 분석도구 ‘오하카(oaxaca) 분해’를 통해 2010∼2017년 수도권과 비수도권 주택가격에 영향을 끼친 요인들을 분석했다. 그 결과 아파트와 단독·연립주택 모두 지방세 징수액(지방세입)과 노인여가복지시설, 사교육비, 민간소비 수준 등에 따라 집값이 벌어졌다. 

요인별 영향도는 아파트의 경우 지방세입(51.43%), 20∼69세 인구수(-43.02%), 1인당 소비(15.23%), 1인당 사교육비(15.15%), 주택 인허가 실적(15.14%), 노인여가복지시설 수(11.54%), 혼인율(11.26%), 주택 보급률(11.13%) 등이었다. 

연구진은 “지방세입은 수도권·비수도권 간 아파트가격 총 격차의 약 51%를 설명한다”며 “해당 지역의 소득과 자산, 부동산 거래 등의 수준은 물론 정주여건 육성과 보존, 관리 등을 위한 지자체의 재정 수준을 대리하기 때문”이라고 밝혔다. 

1인당 소비지수와 사교육비, 주택인허가실적 등도 각각 해당 지역의 구매력과 경제력, 교육여건, 주택시장 활성화 및 가격에 대한 기대효과 등을 반영해 수도권 집값을 끌어올리는 요인으로 작용하고 있다는 게 연구진 분석이다.

노인여가복지시설수는 지자체들의 노인복지 대응 수준이나 정부의 임대주택 공급을 통한 부동산 안정화 정책을, 혼인율은 신혼부부의 수도권 아파트 선호 현상을 반영하는 것으로 풀이됐다. 

반면 경제활동이 왕성한 연령대(20∼69세)의 주거인구가 2010∼2017년 서울에서는 줄고 비수도권에선 점차 늘어난 점은 수도권·비수도권 간 아파트 가격 격차를 줄이는 데 43% 정도 기여했다. 미분양주택수와 아파트 건립 연도(2011∼2014년) 또한 격차 폭을 줄이는 요인이었다.

서울 강남구 아파트 단지의 모습. 뉴스1

같은 분석 방식으로 단독주택의 경우 20∼69세 인구수(-49.43%), 지방세입(44.76%), 노인여가복지시설수(37.99%), 1인당 소비(22.08%), 주택인허가실적(21.59%) 등으로 수도권·비수도권 간 가격 차이를 설명할 수 있다. 연립주택은 20∼69세 인구수(-57.06%), 주택인허가실적(38.78%), 지방세입(37.88%), 1인당 소비(25.17%) 등의 순이었다.

연구진은 “수도권과 비수도권 주택 가격 차이는 지방세입, 복지시설, 교육여건 등 기존 특성요인으로 약 72(연립)∼83(아파트)% 설명이 가능하다”며 “과세나 정주여건 개선, 교육·복지 등 정주여건 개선 등에 관한 정책 우선순위 결정과 함께 이들 요인으로는 설명되지 않는 부분(17∼28%)에 대한 좀더 특성화된 정책 발굴이 필요한 때”라고 조언했다. 

송민섭 기자 [e-mail]