"15억 아파트 대부분 현금 거래"…높아진 대출문턱에 서민 피해 우려 [뉴스분석]

‘12·16 쇼크’… 서울 아파트 거래 ‘뚝’ / 대책 발표 일주일… 관망세 접어들어 / 투기·과열지구 23일부터 대출 축소 / 주담대 중 15억 주택대출 5%뿐 / 현금부자, 급락 매물 ‘줍줍’ 기회 / ‘심리적 위축’ 효과는 있겠지만 / 오히려 양극화 심화 우려 나와

서울 송파구 롯데월드타워에서 서울도심 아파트가 보이고 있다. 뉴시스

정부의 12·16 대책이 적용 대상이나 예외 규정에 대한 충분한 검토나 은행을 대상으로 한 안내 없이 발표된 탓에 부동산 시장의 혼란이 커지고 있다. 23일부터는 투기지역 및 투기과열지구에서 대출 한도도 줄어든다. 22일 업계에 따르면 서울 강남 등 주요 재건축 단지들은 이주비 대출 중단에 대한 우려로 전전긍긍하는 모습이다.

정부는 이번 15억원 초과 대출 중단 대상에 재건축·재개발 등 정비사업 이주비와 중도금, 추가분담금 대출 등이 모두 포함된다고 밝혔다.

그러나 ‘조합원이 1주택자로서 조합설립 인가 전까지 1년 이상 실거주한 경우’만 공개하고 나머지 예외 규정을 밝히지 않아 혼란을 키우고 있다.

국토교통부 관계자는 “이주비는 통상 해당 아파트의 시세가 아니라 그보다 낮은 종전자산 가치를 감정평가한 금액에서 지급됐기 때문에 이번에도 그 기준이 적용될 것”이라고 설명했다. 반면 조합은 “은행에 물어봐도 모른다고만 한다”며 분통을 터뜨리고 있다. 금융위원회가 예외 규정과 대출 기준 등을 확정할 것으로 관측된다.

정부가 대출을 묶어 놓은 탓에 매물이 나와도 제때 소화되지 못해 결국 서민들에게 피해가 돌아갈 것이라는 우려도 커진다. 갭투자자들은 어차피 전세를 끼고 집을 사 대출 규제에 영향이 없다는 것이다. 이러한 분위기 속에 시장은 12·16 대책 발표 이후 일주일간 별다른 거래 없이 관망세에 접어들었다. 보유세 부담이 급증한 강남권 집주인들은 집을 팔 시점에 대해 좀처럼 판단을 하지 못하는 모습이다. 업계 관계자는 “자산가들은 별로 세금 걱정을 하지 않지만 은퇴자 등 오랜 기간 실거주자들은 보유세 부담이 상당할 것”이라며 “세무사 상담부터 의사 결정에 이르기까지 시간이 걸릴 것”이라고 말했다.

23일부터는 시가 9억원 초과 주택에 대한 주택담보대출비율(LTV) 규제가 강화된다. 기존에는 주택 가격에 상관없이 40%를 적용했지만 앞으로는 9억원까지 40%, 9억원을 넘는 부분은 20%를 적용한다. 총부채원리금상환비율(DSR·모든 가계대출 원리금상환액/연간소득) 관리도 강화한다. 은행은 투기지역·투기과열지구의 시가 9억원이 넘는 주택을 사려는 목적의 담보대출에 대해서 대출자별로 DSR 40%(비은행권 60%)를 넘길 수 없다. 주택 구입을 목적으로 한 사업자 대출 규제도 강화된다. 주택임대업·매매업 이외 업종 사업자에 대해 투기지역뿐 아니라 투기과열지구에서도 주택 구입 목적의 주택담보대출이 금지된다. 주택임대업 개인사업자대출에 대한 이자상환비율(RTI·연 임대소득/연 이자비용)은 기존 ‘1.25배 이상’에서 ‘1.5배 이상’으로 상향된다.

◆12·16 대책 실효성 논란

올해 시중은행들이 실행한 주택담보대출(주담대) 중에 15억원이 넘는 주택에 대한 대출은 전체 주담대 중 5%에도 미치지 못하는 것으로 나타났다. 지난 16일 정부가 발표한 부동산 대책의 핵심이 대출 규제를 통한 수요 억제인데, 정작 강남의 초고가 아파트를 매매하는 이들은 주담대에 의존하지 않는다는 얘기다. 심리적 위축 효과는 있을 수 있지만, 12·16 부동산 대책이 타깃을 잘못 잡은 탓에 실효성이 없을 것이라는 뜻이다.

22일 금융권에 따르면 15억원이 넘는 주택을 담보잡아 대출을 실행한 액수는 전체 주택담보대출 취급액의 3~5% 수준인 것으로 알려졌다. 올 1~11월 주요 시중은행 5곳에서 나간 주택담보대출 금액이 약 30조9550억원인 점을 감안하면 15억 초과 주택 구매자들이 빌린 금액은 아무리 많아도 1조5500억원에 불과하다. 이를 뒤집어 생각해보면 전체 주담대의 95%는 15억원 이하의 주택이 매매될 때 시행된 것이다. 5%도 안 되는 대출을 잡겠다고 과도한 규제를 한 게 아니냐는 지적이 나오는 이유다.

KB국민은행의 종합부동산플랫폼 ‘KB부동산 리브온’에 따르면 전국 아파트 894만가구의 ‘일반가’를 기준으로 15억원 초과 대상 아파트의 비중은 전체 조사대상의 2.5%인 22만2000여가구다. 이 가운데 96.2%인 21만3000가구가 규제지역인 서울에 몰려 있고, 이는 대부분 강남3구(강남·서초·송파)에 몰려 있다. 강남3구 아파트 28만2000여가구 가운데 60.1%인 17만1000여가구가 15억원 초과다. 이는 서울시내 전체 15억원 초과 주택의 80.3%에 해당한다. 이번 대책이 초고가 주택 대출을 봉쇄해 ‘강남 집값’을 잡겠다는 의미다.

그러나 15억원이 넘는 초고가 주택을 사기 위한 주택담보대출이 전체의 5%에도 미치지 않는다. 이는 15억원 이상 초고가 주택의 매매는 대부분 대출 없이 현금으로 이뤄진다는 얘기다. 은행권의 한 관계자도 “이번 정부 들어 시행한 규제로 인해 강남권 아파트 등에 대한 매물 자체가 줄어든 이유도 있지만, 기본적으로 대출 없이 현금으로 초고가 주택을 사는 이들이 많기 때문에 초고가 주택에 대한 대출이 미미한 것”이라고 설명했다.

일각에선 이번 대출 규제가 자금력이 떨어지는 서민들에겐 강남 문턱이 더 높아지고, 현금 동원력이 풍부한 부유층들만 강남 부동산을 주워담을 기회가 열리는 등 양극화가 더 심해지는 것 아니냐는 지적도 나온다. 강남구에서 공인중개사 사무실을 운영 중인 김모(56)씨는 “현금으로 일시불로 처리해줄 테니 매물 나오면 연락달라는 문의 전화가 꽤 걸려온다”고 귀띔했다.

아울러 12·16 부동산 대책의 여파로 전셋값이 급등할 것이란 우려가 커지고 있다. 새 규제에 따르면 투기지역이나 투기과열지구에 있는 시가 9억원을 초과한 주택에 대한 담보대출의 경우 LTV(주택담보대출비율)를 40%에서 20%로 낮추는 등의 대출 규제 강화로 대출 없이 집을 매매할 수 없는 수요자들이 전세시장으로 몰릴 가능성이 크기 때문이다.

서울 송파구 잠실 롯데월드타워에서 바라본 인근 아파트 단지 모습. 연합뉴스

게다가 양도소득세 부담 때문에 집주인들이 실거주를 많이 택하게 되면 전세 물량도 줄어들 수밖에 없다. 수요는 많아지고, 공급이 적어지면 자연히 전셋값은 올라간단 얘기다.

이번 부동산 대책이 낼 수 있는 긍정적인 효과는 초고가 주택에 대한 매수세를 누그러뜨리는 ‘심리적 위축 효과’ 정도뿐이라는 지적도 나온다.

금융권의 한 관계자는 “정부 대책이 보내는 메시지는 실거주할 주택 하나만 소유하라는 것”이라면서 “강남 집값을 잡으려다 정작 대출이 급한 실수요자들이나 서민들에게 더 큰 피해가 가는 것 아닌지 우려스럽다”고 말했다.

김준영·남정훈 기자 [e-mail]