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공공택지·민간택지 분양가상한제 검토…분양가 얼마나 낮아질까? [일상톡톡 플러스]

입력 : 2019-07-09 06:00:00 수정 : 2019-07-08 22:08:57

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정부는 조만간 공공택지뿐 아니라 민간택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제를 적용할 방침이다.

 

서울 강남 아파트를 중심으로 부동산시장이 다시 불안 조짐을 보이자 사실상 추가대책의 하나로 분양가 상한제 카드를 꺼낸 것으로 보인다.

 

김현미 국토교통부 장관은 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 "민간택지 아파트에도 분양가 상한제 도입을 검토할 때가 됐다"고 밝혔다.

 

그는 지난달 26일 방송기자 클럽 초청 토론회에서도 HUG(주택도시보증공사)를 통한 민간택지 아파트 분양가 관리에 직접 강한 불만을 제기했지만, "민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 적용할 것인가"라는 질문에는 "다양한 개선방안을 검토할 것"이라고 즉답을 피했다.

 

하지만 이제 "도입을 검토할 때"라며 상한제 적용을 기정 사실화했다.

 

◆민간택지 분양가 상한제 도입 기정 사실화한 국토부

 

분양가 상한제는 감정평가된 토지비, 정부가 정해놓은 기본형 건축비에 가산비용(개별 아파트에 따라 추가된 비용)을 더해 분양가를 산정하는 방식이다.

 

현재 공공택지 아파트는 모두 분양가 상한제 대상이고, 각 지방자치단체의 분양가심사위원회가 일일이 공공택지 아파트의 가산비를 포함한 분양가 적정성을 심사·승인하고 있다.

 

과거 참여정부 당시에는 민간택지 아파트에도 분양가 상한제가 적용됐으나, 주택공급 위축이나 아파트 품질저하 등의 부작용 탓에 2014년 분양가 상한제 민간택지 적용 요건이 강화됐다. 이에 따라 이후 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된 사례는 없다.

 

대신 현재 민간택지 아파트는 HUG(주택도시보증공사)로부터 분양가를 심사받는데, 주변 아파트 분양 가격과 준공 아파트 시세 등을 기준으로 분양가가 책정된다.

 

주변에 최근 1년 내 분양 아파트들이 있으면 그 평균 분양가 이하로, 분양 후 1년 이상 지난 아파트만 있는 경우 분양 당시 평균 분양가에 최대 5%의 시세 상승을 반영해 분양가가 정해진다. 주변에 이미 준공한 아파트들만 있다면 평균 매매가 이하의 분양가가 허용된다.

 

◆현재보다 분양가 낮아질 가능성 높아

 

하지만 민간택지 아파트에도 앞으로 분양가 상한제가 적용되면 시세와 크게 관계없이 토지비, 기본형 건축비 등을 기반으로 분양가가 정해지는 만큼 분양가 수준이 현재보다 낮아질 가능성이 크다.

 

현행 주택법은 이미 민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 적용할 수 있도록 규정하고 있다.

 

다만 특정 지역에서 '최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 넘는 경우', '최근 3개월 동안 주택 거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가한 경우', '직전 2개월 청약 경쟁률이 5대 1을 넘는 경우' 등과 같은 조건이 붙어 있고, 2014년 이후 지금까지 이 조건을 충족한 지역이 없었기 때문에 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용되지 않았다. 

 

이날 김 장관이 설명했듯 국토부는 앞으로 주택법 시행령을 고쳐 민간택지에 분양가 상한제를 적용할 수 있는 요건을 완화할 것으로 예상된다.

 

이처럼 정부가 2014년 이후 5년 만에 민간택지 분양가 상한제를 적극적으로 추진하는 것은, 지난해 9·13 대책 등에도 불구하고 다시 서울 강남 아파트를 중심으로 부동산시장이 꿈틀거리기 때문이다.

 

한국감정원에 따르면 지난 1일 기준 서울 아파트 매매가격 주간 변동률은 0.02%로 집계됐다. 감정원 통계에서 서울 아파트 가격이 직전 주보다 오른 것은 작년 11월 첫째 주 이후 34주 만의 일이다.

 

◆주택공급 중단, 서울도심 공급부족으로 집갑 상승 가능성

 

정부가 사실상 민간택지 내 분양가 상한제를 도입하기로 함에 따라 주택시장에 큰 파장이 예상된다.

 

분양가 상한제는 출범 이후 '역대급 부동산 대책'을 써온 이 정부에서도 막판까지 손대지 않았던 카드다. 그만큼 민간 주택시장에 미치는 파급력이 크고, 일부 부작용도 우려되는 대책이어서 정부도 그간 조심스럽게 접근해왔다.

 

이번에 정부가 분양가 상한제 도입을 공식화함에 따라 최근 다시 꿈틀거리기 시작한 서울 집값도 다시 출렁거리고, 집값과 무관하게 상승세를 보이던 분양가도 낮아질 전망이다.

 

반면 주택공급이 중단돼 향후 서울 요지에서는 주택 공급부족으로 집값 상승 등의 부작용을 가져올 수 있다는 점에서 우려의 목소리도 나오고 있다.

 

실제 2007년 9월부터 민간택지 내 분양가 상한제가 적용되고 이후 글로벌경제 위기까지 겹치면서 재건축·재개발 사업이 줄었다.

 

부동산114 조사 기준 서울지역 새 아파트 입주 물량은 2008년 5만6000여가구에서 △2009년 3만1700여가구 △2010년 3만5000가구 △2011년 3만6900가구 △2012년 2만가구 △2013년 2만3600여가구로 반토막이 났다.

 

전국의 입주물량도 2008년 32만여가구에서 2012년에는 18만가구, 2013년 19만8000가구로 20만가구를 밑돌았다.

 

김현주 기자 hjk@segye.com    


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