2019부동산 시장 대출규제·세금중과·금리인상·입주물량 4중고에 침체기 전망

"서울 글로벌 주요도시 대비 고평가"

세계 주요 도시의 부동산 지표를 분석한 결과 올해 서울의 주택가격은 대출규제·세금중과·금리인상·입주물량 등 4가지 악재 때문에 침체기에 접어들 것이란 전망이 나왔다. 글로벌 주요도시 가운데 서울이 고평가 된 상태라는 분석도 더해졌다.

5일 NH투자증권 김형근·홍지환 연구원은 ‘글로벌 주요도시의 주택가격 비교분석’ 보고서를 통해 이 같이 밝혔다. 이들은 서울 주택가격이 뉴욕, 도쿄, 런던 등 글로벌 주요도시와 비교해 가치평가(밸류에이션)를 했을 때 고평가 된 상태라고 진단했다. 글로벌 도시는 경제, 정치, 문화 기능이 집중돼 세계 경제시스템에서 중요한 역할을 하는 도시를 뜻한다.

NH투자증권 제공

두 연구원은 각 나라별 핵심 위치를 차지한 주요 도시와 서울의 주택가격을 평가한 결과 소득수준대비 주택가격지표인 PIR(Price to Income Ratio)과 연간 임대료 대비 주택가격 지표인 PRR(Price to Rent Ratio) 모두 “한국의 경제 펀더멘털(기초체력)에 비해 서울 주택 가격이 고평가 됐다”고 진단했다.

자료에 따르면 지난해 서울의 PIR은 21.1로 미국 뉴욕(11.3), 일본 도쿄(13.1), 캐나다 밴쿠버(16.2) 보다 높았다. 또한 서울의 PRR 역시 74.7로 세계 주요 도시중 가장 높게 나타났다. 중국 베이징(65.4), 홍콩(53.9), 영국 런던(35.1)보다 높았다. 특히 뉴욕, 런던, 도쿄 등 주요 선진국 도시들의 PIR과 PRR 시계열 자료를 보면 모두 정점을 찍고 하락하는 추세가 나타났다.

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두 연구원은 “글로벌 금융위기와 유럽 재정위기 이후 각 국의 양적완화, 기준금리 인하가 자산가치의 증가로 이어졌다”며 “2017년부터 시작된 미국의 기준금리 인상과 테이퍼링(양적완화 축소) 등으로 유동성이 축소된 탓”이라고 분석했다.

최근 높아진 글로벌 정치경제 불확실성이 한국 경제에 큰 영향을 미칠 수 있다고 경고했다. 미국과 중국의 무역분쟁과 글로벌 경기둔화, 영국의 노딜 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴), 남북관계 변화 등은 최근 5년간 급속도로 상승한 서울 주택가격에 부담이 될 수 밖에 없다고 내다봤다. 또 “글로벌 경기가 침체돼 한국 경기에 충격을 준다면 가처분소득과 임대료가 현재보다 더욱 악화돼 서울 주택 가격이 급락할 가능성이 존재한다”고 덧붙였다.

국내 부동산 시장에 대해서는 지난해 ‘조정국면’에서 올해 ‘침체기’로 접어들 것이라고 전망했다. 지역별로는 주택가격 양극화가 확대되고 있다고 분석했다. 올해 상반기 지방과 경기도의 부동산 시장은 ‘후퇴기’에서 침체기로, 서울은 ‘호황기’에서 ‘후퇴기’로 진입할 것이라고 말했다. 이들은 부동산 사이클이 호황기→후퇴기→침체기→회복기→호황기 순으로 반복된다고 설명했다.

조병욱 기자 [e-mail]