여의도학파가 본 12.19 부동산 대책…" 광역교통망 호평·수도권-지방 양극화는 우려"

정부의 12.19 부동산 대책 발표 이후 다양한 분석이 쏟아지고 있다. 그 가운데 최근 시장을 가장 정확하게 분석했다는 여의도학파는 어떤 의견을 내놨을까.

27일 증권가 리포트를 종합하면, 올해 가장 먼저 하락장을 예측한 이광수 미래에셋대우 연구원은 “주택시장은 수요감소로 시장이 위축되고 아파트 거래량이 줄어 가격하락이 시작될 것”이라고 전망했다. 이어 “대출규제에 따른 수요감소는 지속하는 반면 최근 신규 분양 아파트의 청약경쟁률은 증가한다”고 말했다.

그는 국토교통부 자료를 인용해 지난달 전국 아파트 실거래 건수는 4876호로 통계가 작성된 2006년 이후 가장 낮은 수치를 보였다고 지적했다. 지역별로는 서울 206호, 경기 1337호, 부산 282호, 대구 295호로 나타났다. 과거 아파트 거래가 가장 적었던 2017년 1월은 1만8336호로 지난달보다 4배가 많았다. 이 연구원은 “가격 상승에 따라 수요량이 줄어들고 대출 규제로 주택 구매여력이 감소했기 때문”이라고 분석했다.

다만 신규 분양 아파트에 대한 관심은 이어질 것으로 봤다. 올해 전국 기준 1순위 청약경쟁률은 15대 1을 기록해 2006년 이후 최대치를 기록중이다. 특히 서울은 29대 1, 경기는 13대 1의 청약경쟁률을 보이고 있다. 그는 “가격 경쟁력을 갖춘다면 신규 분양 아파트 시장에 대한 수요 증가세는 지속 될 전망”이라고 덧붙였다. 내년 분양시장에 대해서는 서울·수도권과 지방이 차별화될 것으로 내다봤다.

최근 부동산 상승치를 수치까지 정확히 예측해 주목받은 이상우 유진투자증권 연구원은 이번 대책에서 △서울도심 출퇴근 가능, △자급자족 기능 강화, △강남수요 대응 등 3가지가 핵심이라고 꼽았다. 그는 “대규모 택지공급지역 4곳 선정과 GTX-A, C 및 신안산선 조기착공이 중요했다”며 “2기 신도시가 시장 관심을 끄는 데 실패했던 것과 달리 이번에는 서울 접근성이 용이하다”고 평가했다. 

“그동안 지구계획 수립단계에서 교통대책이 수립되던 것을 이번에는 지구지정 제안단계에서부터 수립, 시행하기로 한 것도 인상적”이라고 봤다. 또 “판교와 같은 직주근접 기능을 강화해 인천·계양테크노밸리(26.9%)와 과천(23.2%)은 전체 신도시 중 자족용지 비중이 큰 편”이라고 분석했다. 이 연구원은 “실제 분양은 2021년쯤 가능하겠지만 주택소비자들이 앞으로 신규택지 청약에 관심을 둘지 시장 재고주택 매수에 나설지 지켜봐야 한다”고 말했다.

이번 대책으로 수도권과 지방의 격차가 더 벌어질 것이라는 우려도 있었다. 대체투자 분야 전문가인 김형근 NH투자증권 연구원은 “이번 대책은 서울지역 주택수요를 대체할 접근성 좋은 3기 신도시 지역으로 설정돼 분산효과는 있겠지만 서울로 연결될 광역교통망 구축의 속도가 성공 여부를 결정 지을 것”이라고 봤다.

수도권의 인구 및 주택수요 집중화 현상이 계속돼 지방 부동산 시장은 더 악화할 것으로 전망했다. 김 연구원은 “대출규제, 세금중과, 금리인상, 입주물량 등 4가지 악재로 부동산 전반적으로 올해 조정국면에서 내년 침체기로 접어들 것”이라고 전망했다.

이들은 이번 부동산 대책에 대해 전반적으로는 긍정적으로 평가했고 특히 광역교통망 대책을 포함하고 직주근접 기능 강화, 강남권 공급 등에 높은 점수를 줬다. 여의도학파는 그동안 부동산 시장을 주름잡았던 비과학적 이론 대신 여의도 금융가에서 쓰는 데이터 기반의 다양한 분석체계를 자유자재로 다루는 증권사 애널리스트와 펀드매니저를 의미한다.

조병욱 기자 [e-mail]