서울연구원 장남종 연구위원 “방향과 속도에 문제점 있으면 고삐 조여야” [젠트리피케이션 넘어 상생으로]

“자본과 사람이 몰리는 건 한 지역이 좋아지는 징후이자 자연스러운 현상이에요. 문제는 발전의 ‘방향과 속도’입니다.”

서울연구원 도시공간연구실 장남종(사진) 연구위원은 젠트리피케이션을 막으려면 방향과 속도 두 측면에서 대책이 필요하다고 지적했다. 지역 발전 과정에서 방향과 속도에 문제가 생길 경우 고삐를 조일 필요가 있다는 것이다.

발전의 방향이 문제되는 경우는 거대 자본이 기존 상권을 잠식할 때다. 소상공인이 쫓겨나고 거리는 개성을 잃게 된다. 장 연구위원은 “이 경우 거대자본을 통제하는 지구단위계획 등 강력한 도시계획적 수단이나 업태 관리를 위한 진입 규제책을 쓸 수 있다”고 설명했다. 그는 “다만 현장에서 보면 프랜차이즈를 구분하기가 애매하다”고 말했다. 점포 자체는 소규모이나 전국에 문어발식으로 뻗친 경우 규제해야 할 것인지 논의가 필요하다는 의미다.

상권 발달의 속도도 관건이다. 장 연구위원은 “기대 수익률을 넘어서는 임대료 상승은 폭탄 돌리기일 가능성이 크고 공멸로 가는 길”이라며 “수익률 상승은 포물선을 그리게 마련인데 임대료만 우상향하면 문제”라고 지적했다. 대표 사례가 이화여대 앞 상권이다. 장 연구위원은 “핵심은 임대료 통제”라며 “현재로서는 상가임대차보호법에 기댈 수밖에 없다”고 설명했다. 그는 이어 “문제는 현장에 가보면 건물주가 직접 장사한다며 임차인을 내보내는 식으로 편법이 동원된다는 것”이라며 “임대차보호법이 여전히 현실과 맞지 않는 부분이 있어 지속적인 개선이 필요하다”고 말했다.

최근 젠트리피케이션의 대안으로, 공동으로 자산을 사들이는 ‘지역자산화 전략’이나 공공 시설물을 장기 임차하는 형태가 논의되고 있다. 임대·임차인 간의 ‘상생협약’도 떠오르고 있다. 장 연구위원은 “상생협약은 소유주에게 이득이 없기 때문에 굉장히 취약한 구조”라며 “상생협약 시 재산세를 깎아주는 식의 보완법을 찾아야 한다”고 강조했다.

송은아 기자 [e-mail]