세금보다 더 오르는 집값…21일 공급 대책이 관건 [뉴스+]

〈中〉 ‘종부세 인상 효과’ 전문가 진단 / 강도 높은 규제에 일시적 진정 / 중장기적으론 효과 장담 못해 / 부동산 가격 세금보다 더 올라 / 똘똘한 한 채 전략 여전히 유효 / 관건은 대출규제와 공급계획 /무주택자 ‘반색’·1주택자 ‘관망’ /일각선 경기악화 부작용 우려

개포동 재건축 공사 한창 14일 오후 서울 강남구 개포동 개포주공4단지에서 재건축 관련 공사가 한창이다. 정부는 전날 ‘9·13 주택시장 안정방안’ 발표에서 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 주택분 종합부동산세 최고세율을 최고 3.2%로 중과하고, 세 부담 상한도 150%에서 300%로 올린다고 발표했다.
하상윤 기자

“정부 정책에 대한 시장 반응이 즉각 나타나지 않으면 정부는 정치적 압박에 시달리고, 그러다 보면 ‘좀 더 센’ 정책의 유혹에 직면할 수밖에 없다. 조급해지는 것이다.”

노무현정부에서 종합부동산세를 도입하고 문재인정부에서 부동산 정책을 총괄하고 있는 김수현 청와대 사회수석이 2011년 펴낸 ‘부동산은 끝났다’라는 책 가운데 ‘널뛰기 정책에서 예측 가능한 정책으로’라는 챕터 일부다.

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 13일 오후 서울 세종로 정부서울청사에서 ``주택시장 안정방안``을 발표하고 있다. 연합뉴스

지난 13일 발표된 부동산 대책은 문재인정부 출범 후 8번째 부동산 대책이다. 1년4개월 동안 두 달에 한 번꼴로 부동산 대책이 나온 셈이다. 김 수석의 지적대로 8번째 대책은 노무현정부보다 종합부동산세 최고세율을 0.2%포인트나 인상하고, 다주택자 대출을 차단하는 등의 ‘더 센’ 내용이 담겼다. 부동산 대책을 발표하면 집값이 더 오르는 ‘기현상’이 이번에는 반복되지 않을 것인가.

정부는 이번 대책으로 시장이 안정될 것으로 기대하고 있지만, 시장을 안정시키는 데는 역부족일 것이라는 게 다수 전문가들의 견해다. 대출 규제가 정부 의도대로 진행되고, 21일에 발표될 공급 대책의 실효성 여부에 따라 정책 실효성 여부가 달려있다는 지적도 나왔다. 부동산 시장은 ‘눈치 보기’에 본격 돌입했다.
◆내성 생긴 시장 “단기적인 영향도 미미할 것”

정부는 이번 대책이 시장 안정으로 이어질 것으로 기대하고 있다. 종부세 인상 정책과 주택담보대출 규제를 중심으로 오는 21일 발표될 공급 대책에 따라 매물이 늘면서 시장이 안정될 것이라는 게 정부 설명이다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 14일 라디오방송에 출연해 “이번에 낸 대책으로 시장 안정화 효과가 있을 것으로 본다”며 “부족하거나 하면 다시 신속하고 단호하게 안정화 조치를 취하겠다”고 말했다.

전문가들은 정부의 9·13 대책이 강도가 높다는 데는 의견을 같이하면서도 효과에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “시장에 이미 내성이 생겼다. 일시적 진정 효과는 있겠지만 중장기적으로는 효과를 보기 어려울 것”이라고 평가했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “대책을 내놓은 것이 내년 12월에 적용되는 만큼 즉각적인 영향을 주기는 힘들다”며 “부동산 가격이 세금보다 더 크게 오르는 상황에서 세금을 올리는 정책으로는 효과가 없다. 사실상 반 토막 대책”이라고 지적했다.

정부의 9·13 부동산대책 발표 다음 날인 14일 오후 서울 여의도 한 시중은행의 대출 창구에서 직원들이 업무를 보고 있다. 연합뉴스

대출 규제 등으로 단기적으로 시장 안정 효과가 나올 것이라는 관측도 물론 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “단기적으로 매도·매수를 관망하는 양상이 나타나면서 가격 급등은 일단 줄어들 수 있다”며 “종부세율 인상이나 과표구간 신설 등 고심한 흔적이 보인다”고 평가했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “대출 규제로 신규 수요자가 차단되면서 최근 매수자가 많은 매도 우위의 이상 급등세는 진정되고, 상승세는 일단 잡을 수 있을 것 같다”고 예측했다.

◆21일 공급 대책 관건 “강남 선호현상 막기 어려워”

정부 대책이 다주택자의 매도로 이어진다거나 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 등을 막기에는 한계가 있는 지적이 적잖다.

김규정 연구위원은 “서울지역의 경우 투자성이 높은 주택을 중심으로 똘똘한 한 채나 최소 주택을 가지고 가는 전략은 여전히 유효하다”며 “관건은 대출규제 시행과 공급계획”이라고 말했다. 권대중 교수는 “정부의 공급 대책이 시의적절하게 언제 어디가 되는지에 따라 부동산 정책에 미치는 영향은 첨예하게 달라질 것”이라며 “서울 사람들이 원하지 않는 지역에 공급하게 되면 아무런 영향이 없을 것”이라고 말했다.

이번 대책의 부작용 우려도 나왔다. 심교언 교수는 “부동산 규제가 경기 악화로 이어질 수 있는 만큼 향후 부동산 시장 안정 등에 따른 출구 전략을 담았어야 했다”고 지적했다. 권대중 교수는 “다주택자 대출 전면 금지의 경우 다주택자에게 직접적 영향을 미치기 보다 오히려 전월세 가격이 오르는 조세 전과 현상이 나타날 수 있다”고 지적했다. 함영진 직방 랩장은 “양도세 등 세금부담을 감안한 매수자의 똘똘한 한 채 선호현상을 부추기고, 매물잠김 현상이라는 부작용을 가져 올 수 있다”고 말했다. 김규정 연구위원은 “1주택 보유자까지 잠재적인 투기수요로 보고 규제 대상을 넓혔는데 어디까지를 실수요자로 볼 수 있는지에 대해 불분명하다”고 지적했다.

◆관망세 돌입… 무주택자 ‘웃고’, 1주택자는 ‘울고’

집값 안정화 대책이 예고되면서부터 ‘집을 팔아야 하나, 사야 하나’ 분위기 살피기에 나섰던 매수자와 매도자들은 ‘섣불리 움직이지 않고 시장 상황을 지켜보겠다’는 분위기다.

9·13 대책이 발표된 다음날인 14일 서울 곳곳의 부동산 중개업소에는 집값 전망을 묻는 문의 전화가 이어졌다. 서울 용산구의 한 부동산중개업소 대표는 “아침부터 정부 부동산 정책과 관련해 유불리를 따져보려는 사람들의 전화가 계속 온다”며 “특히 집주인들이 보유세 부담이 얼마나 더 늘어날지를 궁금해하면서 집을 판다면 시기는 언제가 좋을지 묻기도 했다”고 말했다.

9·13 대책으로 무주택자와 1주택자는 희비가 엇갈리기도 했다. 무주택자는 청약조정지역 내 당첨확률이 높아지면서 인기 단지에서 분양받기가 쉬워진 반면, 1주택자는 추첨제 물량에서도 당첨확률이 급감해 인기 지역에서는 당첨이 상대적으로 더 어려워졌기 때문이다.

반면 1주택자들은 9·13 대책에 불만이 많다. 2주택 이상 보유자들은 애초 청약 1순위 자격이 없어 별다른 영향이 없지만 분양을 통해 주택형 넓히기와 지역 갈아타기를 준비 중이던 1주택자들의 상실감이 크기 때문이다.

세종=박영준 기자, 김선영 기자 [e-mail]