[김현주의 일상 톡톡] "종부세 인상? 그래도 강남 집값은 오를 거에요"

지난 6일 확정된 종합부동산세 개편안의 핵심은 3주택 이상 다주택 보유자에게 추가 과세하는 것입니다. 과세표준 6억원을 초과하는 3주택 이상 보유자에게는 1, 2주택 보유자에게 적용되는 인상 세율에 0.3%포인트가 더해집니다. 투기성향이 짙은 3주택 이상 보유자들에게 주택을 팔지 않으면 높은 보유세를 감당할 수밖에 없다는 강력한 시그널(신호)을 보낸 것으로 해석됩니다.

그러면서 임대주택을 종부세 과세대상에서 제외해 다주택자라도 임대사업자로 등록하면 세 부담을 피할 길을 열어줬습니다. 주택분 종부세는 대통령 직속 재정개혁특위 권고안보다 더욱 강력해졌습니다. 과표 6억∼12억원 구간 세율 인상 폭이 0.1%포인트로, 특위가 제시한 것보다 0.05%포인트 높아졌고 3주택 이상 보유자에겐 별도의 추가세율을 부담하도록 했습니다.

세율은 특위 권고안보다 세졌지만, 공시가격 과표 반영비율인 공정시장가액비율은 현재 80%에서 연간 5%포인트씩 두 번에 걸쳐 90%까지만 올리도록 했습니다. 4년에 걸쳐 매년 5%포인트씩 100%까지 올리도록 권했던 특위 방안보다 완화된 것이라는 분석입니다.

별도합산토지분 종부세 세율(0.5∼0.7%)의 현행 유지는 환영할만합니다. 2년 연속 큰 폭의 최저임금 인상으로 인건비 부담의 어려움을 겪고 있는 소상공인을 배려한 조치로 풀이됩니다. 사업용토지에 붙는 이 세율을 올리면 상가 등 임대료가 올라가고, 결국 소상공인이나 영세기업들에게 부담이 전가될 수 있기 때문입니다. 임대료 등에 영향을 미치지 않는 비사업용 토지에 붙는 종합합산토지분 종부세율은 특위 권고안대로 인상됐습니다.

전문가들은 정부 원안대로 시행되면 고가 다주택 소유자들이 상대적으로 유리한 '똘똘한 한 채'로 갈아탈 공산이 크다며 강남 등 서울 핵심 투기지역 집값을 이끌어가는 초고가 아파트 쏠림 현상이 나타나 되레 시장 불안을 가중시킬 수도 있어 사전대책이 필요하다고 말합니다. 일부 빈 틈만 보이면 다시 고개를 드는 부동산 시장을 안정시키기엔 이번 대책의 실효성이 부족하다는 업계의 지적도 당국은 귀담아 들어야 할 것입니다. 

정부가 3주택 이상 다주택자와 토지자산가 등을 겨냥한 종합부동산세 개편안을 지난 6일 확정한 가운데, 자산 과세 형평성을 개선할 수 있을지 관심을 끌고 있다.

수십억원대 다주택 자산가에 세 부담 증가가 주로 집중된 만큼, 소득 없는 고령 은퇴자 등 선의의 고가 1주택자를 보호했다는 평가가 나온다.

다만 주택분 종부세 납부자 10명 중 9명은 세율 인상에서 제외되고, 세수 증가분이 대부분 토지에 집중돼 유명무실한 정책 아니냐는 지적도 제기되고 있다.

특히 고가 1주택에 대한 혜택은 그대로 유지돼 다주택자 투기 수요가 이른바 '똘똘한 한 채'로 재편, 추후 시장 불안의 불쏘시개 역할을 할 것이라는 우려도 나왔다.

부동산 시장의 높은 수익률 탓이 크겠지만, 상대적으로 낮은 보유세 부담도 부동산 쏠림 현상의 한 원인으로 손꼽힌다.

22일 업계에 따르면 한국의 부동산 자산 총액 대비 보유세 비중은 0.16%(2015년)로, 경제협력개발기구(OECD) 13개국 평균(0.33%)의 절반에도 미치지 못한다.

국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중도 OECD 평균(1.1%)을 밑도는 0.8% 수준이고, 거래세에 비해서도 상대적으로 낮다.

이처럼 상대적으로 낮은 보유세 원인 가운데 하나는 실거래가를 제대로 반영하지 못한 과세표준이다.

종부세 과세표준은 공시가격(60∼70%)과 공정시장가액(80%) 등으로 전환, 실거래가의 45∼60% 수준으로 떨어지기 때문이다.

부동산 자산의 쏠림 현상은 극히 일부 부유층에 부동산이 집중되는 결과로 이어져 '부(富)의 분배'를 왜곡하는 결과를 초래하고 있다.

특히 투기세력 입김으로 부동산 시장이 안정되지 못하면서 애꿎은 서민 주거 비용만 눈덩이처럼 불어나고 있다는 지적이 끊이지 않고 있다.

◆소득없는 고령은퇴자 등 선의의 1주택자 보호

정부가 3주택 이상 다주택자와 나대지·잡종지 보유자에 대한 세 부담을 강화하기로 한 것은 이같은 배경과 관련이 깊다.

정부 확정안은 이달 초 대통령 직속 정책기획위 산하 재정개혁특별위원회가 내놓은 권고안보다 더 강화됐다.

공시가격 6억∼12억원 구간의 세율이 재정특위 안보다 0.05%포인트 더 올라갔고, 3주택 이상 다주택자에 대해서는 어느 구간에 있든 0.3%포인트 세율을 더 부담하도록 했다.

나대지·잡종지 등 종합합산토지에 대한 세율은 재정특위가 제시한 0.25∼1.0%포인트 인상안을 그대로 수용했다.

반면 공장용지 등이 많은 별도합산토지는 생산 활동에 부담되지 않도록 재정특위가 제시한 인상안을 받아들이지 않고 현행 세율을 유지하기로 했다.

공시지가의 과표 반영률인 공정시장가액비율은 연 5%포인트씩 향후 2년간 90%까지 올리기로 했다.

다만 최근 공시가격 인상, 소득 아닌 자산 과세인 점을 감안해 점진적으로 세 부담을 높이기로 했다.

정부안을 적용하면 3주택 이상 다주택자에 대한 세 부담이 큰 폭으로 상승할 것으로 보인다. 시가 50억원(공시가격 35억원) 기준 주택을 예로 들면 현재 1주택자와 3주택 이상자의 세 부담은 1357만원, 1576만원으로 비슷한 수준이다.

하지만 정부안이 적용되면 1주택자의 종부세 부담은 433만원(31.9%) 오르는 반면, 3주택 이상자는 1179만원(74.8%)이나 껑충 뛰게 된다.

이번 개편으로 주택에 부과되는 종부세 최고세율(공시가격 94억원 초과)은 2.0%에서 2.5%로 올라, 참여정부 당시 최고세율인 3.0%(45억5000만원 초과)에 다가서게 됐다.

3주택자 기준으로 하면 2.8%까지 상승, 참여정부 당시 최고세율을 거의 회복할 수 있게 된다.

이로써 예상되는 주택분 종부세 상승분은 1521억원으로, 재정특위가 권고한 안(897억원)보다 624억원 더 늘어날 것으로 보인다.

종합합산토지는 5450억원, 별도합산토지는 451억원 늘어날 것으로 관측됐다. 종합합산토지 증가분은 재정특위 권고안과 같지만 별도합산토지 증가분은 최대 4534억원까지 늘어날 것으로 예측됐던 재정특위 권고안보다 더 줄어든 것이다.

결국 권고안과 비교해 주택분 종부세는 늘었지만 별도합산토지 증가폭이 줄면서, 전체 세수 증가분은 권고안(최대 1조881억원)보다 4083억원 줄어든 7422억원으로 전망됐다.

2016년 기준으로 정부 개편안을 적용하면 종부세액은 1조5298억원에서 2조2720억원으로 7422억원(48.5%)이나 늘어나게 된다.

◆'맹탕 개편?' 주택분 종부세 납부자 10명 중 9명 세율 인상서 제외

정부는 이번 정부 종부세 개편으로 GDP 대비 보유세 비중이 2022년 OECD 평균 수준(1.1%)과 비슷한 1.0%에 이를 수 있을 것으로 보고 있다.

이번 정부 개편안이 종부세 납부 대상자 중에 지나치게 일부 계층만을 타깃으로 했다는 지적도 있다.

이 정도로는 틈만 나면 고개를 드는 전 국민적인 부동산 열기를 식히기는 쉽지 않은 만큼, 주기적으로 찾아오는 시장 불안은 계속될 가능성이 크다는 것이다.

이번 개편에는 3주택자 이상에 대한 과세가 강화되면서 상대적으로 고가 1주택을 뜻하는 '똘똘한 한 채'에 대한 혜택이 부각될 것이라는 전망도 나온다.

자칫 종부세 중간구간에 속했던 다주택자들이 수익성이 높은 '똘똘한 한채'로 옮겨탈 경우 부동산 시장이 왜곡될 수도 있다는 우려도 있다.

특히 부동산 시장 침체기에는 상대적으로 가격이 싼 지방 부동산 시장은 더 빨리 얼어붙을 가능성도 배제할 수 없다.

◆당장 급매물 쏟아지진 않을 듯…세 부담 줄이려고 임대사업자 등록 늘어날 전망

전문가들은 이번 대책의 직접적인 타깃인 다주택자들은 임대주택 등록이나 증여를 늘릴 것으로 내다보고 있다.

별도합산토지의 세율을 현행으로 유지하기로 하면서 투자 수요가 상가나 빌딩 등으로 눈을 돌릴 가능성도 제기했다.

업계의 한 관계자는 "장기보유 및 고령자 공제, 납세의무자 기준 9억원 등을 통해 1세대 1주택자를 배려했다"며 "시장에서는 똘똘한 한채에 집중 하려는 분위기는 더 확고해질 수 있다"고 말했다.

다만 보유세 개편안에도 불구하고 당장 급매물이 쏟아지거나 가격 급락은 없을 것이라는 분석이다. 아직 내년까지 시간이 남았고 다주택자 역시 시장을 관망하면서 당분간 가격 보합세가 계속될 것으로 예상된다.

오히려 세금 부담을 줄이기 위해 증여나 임대사업자 등록 움직임이 늘어날 것으로 보인다. 강남권 주택은 증여, 강북권 중소형 주택은 주택임대사업자 등록을 통해 세부담을 낮추는 전략이 늘어날 전망이다.

김현주 기자 [e-mail]