[일상톡톡 플러스] 단기 급등…2년동안 전세살면 매매값 안정될까?

A씨는 "어떤 의미에서 전세자금 대출은 서민을 위한 게 아닌 부유층을 위한 것"이라며 "수요와 공급의 논리에 따라 애초 5000만원이면 전세금이 적정선이지만, 전세 대출때문에 1억원 이상 거품이 끼어있다. 의도와 달리 서민들은 더 비싼 값에 전세를 살고 있다"고 주장했다.

B씨는 "난 규제 강화되기 전에 대출 받아 아파트 구입했다"며 "보유세가 문제될 거라 생각하는 이들이 있지만, 아파트 가격이 오르는데 그정도 푼돈 나가는 게 뭐가 대수냐"고 반문했다.

C씨는 "양도소득세 운운하는 이들이 있는데 솔직히 안 팔면 안 내는 세금"이라며 "매도 안 하고 그냥 전세나 월세 놓으면 되는데 뭐 하러 양도세를 내면서 팔겠냐. 중개업소에 아파트를 전세로 내놓으면 들어오겠다는 이들이 수두룩하다"고 전했다.

D씨는 "일부 강남 재건축 등 수십억원 호가하는 아파트 단지 시세가 일부 낮아지는 것처럼 보이나 큰 틀에서 서울, 수도권 주요 지역 중소형 아파트 시세는 쉽게 하락하지 않는다"며 "집값 떨어질까 하는 불안감 땜에 매매 보류하다 상대적으로 손해보는 경우가 많다"고 설명했다.

E씨는 "부동산시장에 악순환이 반복되고 있다. 애초에 대출 규제를 완화하지 않았으면 집값이 이정도까지 치솟는 일은 없었을 것"이라며 "전세자금 대출은 외형적으론 서민들을 위한 것이었지만, 결국 매매 및 전세 가격이 떨어지지 않아 갭투자자들만 이득을 보게 됐다"고 지적했다.

F씨는 "가계부채 줄인다더니 결국 질이 더 좋지 않은 대출만 늘렸다"며 "더 큰 문제는 단기간에 정책 남발로 시장흐름을 왜곡시켰다는 것이다. 서민만 집 사기 어려워졌고, 질이 좋지 않은 고금리 대출로 내몰리는 취약계층이 증가했다"고 꼬집었다.

G씨는 "우리나라는 전세 때문에 집값이 낮아지기 어렵다. 전세금이 집값을 든든하게 받쳐주기 때문"이라며 "도심 웬만한 아파트 전세금이 평균 억대가 넘는데, 이건 월급만 모아선 불가능한 수준이다. 그러다 보니 자연스레 은행에 손 벌릴 수 밖에 없는데 이 순간부터 대출의 노예가 된다"고 토로했다.

주요 시중은행 전세자금 대출 잔액 규모가 급속도로 불어나고 있다.

28일 은행권에 따르면 KB국민·신한·KEB하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 지난달 말 전세자금대출 총 잔액은 약 52조3428억원으로 집계됐다.

지난해 동월 대비 42.46%(25조321억원) 증가한 수치로, 지난해 1월(42.48%) 이후 15개월 만에 가장 큰 증가율을 보였다.

주요 시중은행의 전세자금대출 총 잔액은 2016년 8월 30조원을 돌파한 데 이어 지난해 8월 40조원, 올해 3월 50조원을 넘어섰다.

앞으로도 기세를 이어간다면 연내 60조원 돌파도 어렵지 않을 전망이다.

은행권은 당국이 연달아 내놓은 주택담보대출 등 가계부채 규제가 전세자금대출 잔액 증가세에 영향을 미쳤다고 해석했다.

서울 등 투기지역의 경우 주택담보대출비율(LTV)이 집값의 40%에 묶여있지만, 전세자금대출은 전세보증금의 80%까지 받을 수 있다.

최근 집값이 천정부지로 오르면서 가용자금이 부족한 사람들이 상대적으로 저렴하고 대출을 많이 받을 수 있는 전세로 눈을 돌린다는 것이다.

KB부동산 월간 주택가격동향에 따르면 지난달 기준 서울 지역의 아파트 중위 매매가격은 7억4418만원으로 집계됐다.

반면 서울 아파트 중위 전셋값은 절반 수준인 4억2776만원이었다.

LTV 규제(40%)를 고려했을 때 서울에서 중위가격 아파트 한 채를 구입하려면 대출을 제외한 순수 개인자금이 4억4000만원 이상 필요하지만, 전세의 경우 8000만원 정도만 있으면 나머지는 대출금으로 충당할 수 있는 셈이다.

주택가격 상승세 둔화와 역전세난 소식 속에 조만간 부동산 시장이 꺾일 것이라는 기대도 전세 수요를 늘리고 있다는 시각도 있다.

◆"부동산시장 곧 꺾일 듯?"…매매 줄고 전세수요 증가

혼자 사는 청년들이 부부나 부모, 자녀 등과 함께 사는 청년들보다 임대료 부담에 시달리는 것으로 나타났다. 이들은 필요한 주거지원 프로그램으로 전·월세 지원을 최우선적으로 꼽았다.

한국보건사회연구원 연구진은 최근 서울 강남구 건설회관에서 열린 제48회 주거복지포럼 대토론회에서 이런 내용의 '청년층 빈곤 및 주거실태와 정책과제'를 발표했다.

국토연구원의 주거실태조사를 토대로 분석한 결과 2016년 19~34세 청년단독가구(1인가구) 가운데 지하·옥탑방·고시원에 사는 비율은 5.2%였다.

10년 전인 2006년(8.4%)보다 3.2%포인트 감소했으나 다른 청년가구(2016년 전체 청년가구 3.2%)와 비교했을 때 여전히 열악한 주거환경에 놓여 있었다.

무엇보다 청년단독가구를 힘들게 하는 건 높은 임대료였다. 월소득 대비 임대료 비율(RIR·Rent Income Ratio)을 보면 청년단독가구의 56.9%가 RIR이 20% 이상이었고, RIR 30% 이상 비율도 37.0%나 됐다.

◆청년층 주거문제, 빈곤 원인인 동시에 결과물

혼자 사는 청년 절반 이상이 한 달 소득에서 5분의 1 이상을 임대료로 고스란히 지출했고, 3명 중 1명 이상은 한 달에 100만원을 벌면 30만원 이상을 집세 내는 데 썼다. 이는 전체 청년가구 과부담 비율인 47.5%와 26.5%보다 높은 수준이다.

임대료 과부담과 최저주거기준 미달을 모두 경험하는 집단은 2006년엔 기타청년가구(38.2%)와 부모와 동거하는 청년가구(33.7%)가 주를 이뤘으나, 2016년엔 청년단독가구 비율이 46.8%를 차지했다.

선호하는 주거지원 프로그램을 문의한 결과 청년단독가구에선 전세자금 대출 지원(35.8%), 월세보조금 지원(18.8%), 장기공공임대주택 공급(16.9%) 순으로 답했다. 주택 구입자금 대출 지원을 꼽은 청년부부가구(37.7%)나 청년부부와 자녀가 함께 사는 가구(42.0%)보다 임대료 지원이 필요하다는 것으로 해석할 수 있다.

보사연은 "청년층 주거문제는 청년빈곤의 원인이자 결과"라며 "청년층이 가장 크게 경제적 부담을 느끼는 부분은 주거비로서 청년층의 빈곤을 예방하고, 다음 생애주기 단계로의 원활한 이행을 지원하기 위한 정책적 배려가 집중돼야 할 부분"이라고 지적했다.

김현주 기자 [e-mail]