[재테크 레슨] 상가주택 보유·다주택 임대 경우 1주택 혜택 가능… 잘 따져 절세를

1세대 1주택 비과세 활용하기

새 정부의 부동산 규제 정책으로 연일 부동산 관련 세제에 대한 관심이 뜨겁다. 다주택자의 양도소득세가 내년 4월부터는 종전 세율에 10%포인트 또는 20%포인트가 상향되고, 장기보유특별공제도 적용하지 않기에 다주택자들에게는 이와 같은 개정 세법이 초미의 관심사가 아닐 수 없다.

다양한 양도소득세 공제, 감면 등의 내용 중에서 가장 많이 활용되는 것은 1세대 1주택 비과세 특례가 아닐까 생각된다. 이 특례는 세대별로 1개의 주택을 보유하고 있는 경우 당해 주택을 양도할 때에는 과세하지 않는다는 내용이다. 다만, 1세대 1주택이라 하더라도 보유기간 및 거주기간이 2년이 되지 않은 경우나 양도가액이 9억원을 초과하는 고가 주택의 경우에는 양도소득세가 과세가 되고 있다. 이와 같은 1세대 1주택 특례도 경우에 따라 잘 활용한다면 큰 절세 혜택을 가져다 줄 수 있다.

1개의 상가주택을 보유한 고객이 건물을 양도하고 관련 세금을 문의한 적이 있었다. 해당 부동산은 2층으로, 1층은 상가로 임대 중이고 2층은 본인의 거주주택으로 사용 중이다. 공부상 상가와 주택의 면적은 동일했다. 주택 면적이 상가 면적보다 1㎡라도 더 크다면 당해 부동산은 모두 주택으로 판단된다. 따라서 양도 전에 실제 주택으로 사용하는 면적을 보다 크게 한다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다. 한편, 실제 주택 사용 면적과 상가 면적이 동일해 주택 면적을 크게 하기 힘든 상황이라면 주택으로 통하는 계단 면적을 살펴볼 필요가 있다. 주택으로 통하는 옥내외 계단이 있는 경우 당해 계단은 주택에 부수되는 것으로 보아 주택 면적에 포함한다. 따라서 상가주택을 양도하기 전에는 주택 면적에 포함할 수 있는 내용이 무엇인지를 면밀히 검토해야 한다.

김훈찬 IBK기업은행 WM사업부 세무사

여러 채의 주택을 보유하고 장기간 임대하는 상황이라면 장기임대주택 사업자등록을 통해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 장기임대주택과 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주한 주택(이하 ‘거주주택’)을 보유한 거주자가 거주주택을 양도하는 경우 장기임대주택은 보유주택 수에 포함하지 않으므로, 해당 거주주택을 1주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않는다. 여기서 장기임대주택이란 5년 이상 세무서와 관할 시·군·구청에 임대사업자 등록을 한 주택으로, 기준시가가 6억원 이하인 것을 말한다.

거주주택의 보유기간이 오래돼 양도차익이 수억원에 달하는 경우 막대한 양도소득세가 예상되는데, 기왕 임대하고 있는 다른 주택이 있고 상당기간 임대를 계속할 상황이라면 이와 같은 장기임대주택사업자 등록을 통해 비과세 혜택을 누릴 수 있다.

김훈찬 IBK기업은행 WM사업부 세무사