‘8·2 직격탄’ 강남권 재건축 단지… 불패 이어갈까

9월부터 쏟아지는 물량… 분양 성적 관심 / 초순쯤 ‘신반포센트럴자이’ 첫 포문 / 소형 타입도 9억 넘어 집단대출 막혀 / 자금력 있는 실수요자에 의존 불가피 / 청약률 따라 분양가 상한제 촉매 예고 / 업계 “그래도 강남… 미분양 없을 것”

8·2 부동산 대책의 ‘집중포화’를 받은 서울 강남권의 재건축단지가 9월 분양을 앞두고 있다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 등으로 자금줄이 바싹 조여진 상황에서 ‘자금력 있는 실수요자’에만 의존해 얼마만큼 성적을 낼 수 있을지에 대해 업계 관심이 쏠리고 있다. 이 단지의 청약 성적은 현재 정부가 9월 이후 적용을 검토 중인 분양가 상한제 논의에도 영향을 미칠 가능성이 있다.


17일 업계에 따르면 GS건설은 서울 서초구 신반포로 171 일원에서 ‘신반포센트럴자이’(조감도)를 9월 초 분양할 예정이다. ‘래미안 강남 포레스트’(개포 시영 재건축) 분양도 9월이다. 애초 이 단지들은 8월 중 분양예정이었으나 미뤄졌다. 주택 시장에 8·2대책이란 ‘폭탄’이 던져지면서 당초 예상보다 준비작업이 지연된 탓이다.

분양가 책정부터 셈법이 복잡해질 수밖에 없다. 신반포센트럴자이의 경우 원래 예상 분양가는 3.3㎡당 4700만원 정도였다. 모든 아파트는 분양을 위해 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받는다. 고분양가 사업장의 경우 HUG는 인근 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 수준에 한해 분양보증을 내줄 수 있다고 기준을 정하고 있다. 신반포센트럴자이 분양가의 기준이 되는 단지는 지난해 초 분양한 신반포자이로 당시 분양가는 4290만원이었다. 4700만원은 분양보증을 받을 수 있는 한도 내에서 최대한 높게 책정한 값인 것이다. 그러나 8·2대책 이후 시장 분위기가 급변하면서 이 같은 고분양가 책정이 시공사 입장에서 부담스러울 수밖에 없게 됐다. 정부 눈치를 보는 건 물론 미분양 가능성도 무시할 수 없기 때문이다.

강한 대출 규제 탓에 청약 성적도 낙관할 수 없는 상황이다. 청약 자격이 이전보다 훨씬 엄격해졌기 때문이다. 일단 강남권은 투기과열지구·투기지역으로 지정된 탓에 5년 내 당첨 사실이 있는 가구나 2주택 이상 소유 가구에 속한 자는 청약 1순위 자격이 제한됐다.

이전보다 월등히 높은 수준의 자금력이 요구되는 상황도 청약 성적에 악영향을 미칠 수밖에 없다. 신반포센트럴자이, 래미안 강남 포레스트의 경우 소형 평수도 분양가가 9억원을 넘을 것으로 보여 집단대출이 불가능한 데다 8·2대책으로 LTV·DTI가 40%까지 줄었다. 이마저도 주택담보대출이 1건 이상 있는 가구의 경우엔 30%가 적용된다. 실수요자의 경우 50%까지 대출할 수 있다. 시공사 측은 대책 이후 바뀐 시장 분위기 탓에 중도금 대출 은행을 찾는 데에도 애를 먹고 있는 것으로 알려졌다.

이런 상황에서도 업계는 일부 대단지를 제외한 강남권 재건축단지가 미분양 사태를 맞는 일은 없을 것이라고 장담하는 분위기다. 한 건설업체 관계자는 “다른 지역 분양과 달리 강남권은 ‘꼭 이 동네여야만 한다’는 마음으로 진입을 노리는 수요층이 탄탄하게 받쳐주고 있다”면서 “일부 물량을 한꺼번에 많이 푸는 대단지를 제외하고는 아직까진 낙관적으로 보고 있다”고 말했다.

9월 강남권 재건축단지의 청약경쟁률이 매우 높은 수준으로 나올 경우 정부가 이 지역에 분양가 상한제를 적용할 가능성이 더 높아지는 것 아니냐는 의견도 나온다. 정부는 8·2대책을 통해 9월 중 현 주택법 시행령상 분양가 상한제 적용요건을 완화한 뒤 민간택지에 대한 분양가 상한제 적용 검토에 나서겠다고 밝힌 바 있다. 현행법상 분양가 상한제 적용 조건 중 정량 요건으로 ‘직전 3개월 연속해 평균 청약경쟁률이 20:1 이상인 경우’가 명시돼 있다.

김승환 기자 [e-mail]