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금리 상승시대로… 빚 내서 투자 이제 신중하게

입력 : 2017-06-27 21:06:48 수정 : 2017-06-27 21:06:48

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전문가에 알아본 대출·투자 전략 / 정부 7월부터 부동산 대출 조이고 / 美 금리인상 여파로 시중금리 들썩 / 대출 어려워지고 이자는 더 늘어나 / 먼저 철저한 자금 계획부터 세워야 / 아파트 구입 등 장기 자금 고정금리로 / 원리금은 월급의 30% 수준이 안전
올가을 전세만기를 앞둔 40대 직장인 신모씨는 최근 뉴스들을 보며 고민이 깊어지고 있다. 금리가 오르고 정부가 가계부채 관리를 강화한다는데, 그 전에 미리 대출을 받아놓아야 하는지 머리가 복잡하다. 또 정부의 부동산 투기 규제 의지를 강하게 내비치고 있어 아파트를 샀다가 값이 떨어지는 건 아닌지도 걱정이다. 신씨는 “정치, 경제, 사회적 주변 상황이 많이 바뀌고 있어 결정을 내리기 쉽지 않다”며 “가장 비용이 덜 들고 유리한 방안이 무엇인지 찾아보고 있다”고 말했다.

정부는 다음달부터 일부 지역에 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 강화하고, 8월에는 추가 가계부채 관리 대책을 내놓는다. 또 지난 15일 미국의 금리 인상은 더 이상 금리가 내려가지 않을 것임을 의미한다. 그동안 저금리 시대에는 빚을 내 투자해도 내는 이자보다 얻는 수익이 커 감당할 수 있었다. 하지만 앞으로는 쉽지 않은 일이다. 전문가들은 금리 인상과 부동산 시장 변동에 대비해야 할 때라며 장기 전략을 세워 대출을 일으키고, 신중하게 투자를 해야 한다고 입을 모은다.

◆7월 LTV·DTI 규제 강화

27일 금융업계에 따르면 다음달 3일부터 서울(25개구), 경기 6개시, 부산 5개구, 세종 등 조정대상지역에서 부동산 대출을 받을 때는 LTV는 60%, DTI는 50%가 적용된다. 종전보다 10%포인트씩 강화된 것이다. 또 이들 지역에서 집단대출(잔금대출만 적용) LTV는 기존 70%에서 60%로 강화되고, DTI 50%가 신규 적용된다. 7월 3일 이전에 금융회사와 대출금액 상담을 완료하고 대출이 승인됐다면 종전 기준대로 적용된다. 집단대출도 시행일 이후 입주자모집 공고분부터 적용된다.

이와 함께 금융당국은 8월 가계부채 종합대책을 예고하고 있다. DSR(총부채원리금상환비율) 도입이 주된 내용이 될 것으로 시장은 전망하고 있다. DSR는 주택담보대출 외 마이너스통장, 카드론 등 차주의 모든 대출 원리금 상환액을 집계해 소득 수준에서 상환할 수 있는 정도인지 평가하는 것이다.

미국 금리 인상 여파로 시중 금리도 들썩이고 있다. 미국은 지난해 12월과 올해 3월, 6월 단계적으로 금리를 올리고 있다. 한국은행에 따르면 은행권의 신규취급액 기준 주택담보대출 금리는 지난해 4월 연 2.93%였던 것이 올해 4월 연 3.21%로 높아졌다. 신용대출 금리도 같은 기간 4.48%에서 4.52%로 상승했다.

시중은행 관계자는 “일련의 정부 대책으로 대출은 더 받기 어려워졌고, 이자는 더 많이 내야 하는 상황이 된 것은 분명하다”고 말했다. 

◆철저한 자금계획 수립이 먼저


전문가들은 돈을 사용할 기간, 용도에 따라 다르게 접근해 대출을 받아야 조금이라도 이자 비용을 아낄 수 있다고 강조한다. 아파트 구입 등과 같은 고액 장기 자금을 빌린다면 고정금리로, 5년 이내 상환할 자금이라면 변동금리를 선택하는 것을 추천한다. 기존 대출이 있는 경우 3년 이내의 것은 상환할 경우 중도상환수수료가 발생할 수 있으니 섣부르게 갚기보다는 금리 추이를 지켜보는 것이 좋다. 5년이 지난 오래된 대출이라면 금리와 남은 만기 등을 따져보고 고정이나 변동금리 대출로 갈아타는 방법이 있다.

현재 은행에서 변동금리는 고정금리보다 0.3∼1%포인트 낮다. 은행권에서는 2년 정도 뒤쯤엔 변동금리가 고정금리보다 높아지는 시기가 될 것으로 예상한다. 변규동 우리은행 자산관리컨설팅센터 팀장은 “장기 자금은 금리가 2∼3년 내 올라간다고 보고 고정금리로 가는 게 좋고, 5년 내로 짧게 쓸 자금은 지금 싼 변동금리가 낫다”며 “대출이 필요한 경우 여건이 된다면 규제가 더 강화되기 전 미리 받아두는 것도 권하고 있다”고 말했다.

정책 금융상품은 시중은행보다 금리가 상대적으로 저렴하므로 자격이 되는지 먼저 알아보는 것이 필요하다. 주택·전세담보대출 상품으로는 버팀목전세자금대출, 디딤돌대출, 보금자리론 등이 있다.

대출을 받아 하는 투자는 앞으로는 조심해야 한다. 금리 상승으로 임대수익률이 대출이자보다 낮아질 경우도 생길 수 있기 때문이다.

그래도 투자를 해야 한다면 먼저 철저하게 자금계획을 짜는 것이 무엇보다 중요하다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “지금은 관망하면서 부동산 가격 추이를 보고 투자를 결정해야 하는 시기”라며 “대출은 낸다면 원금·이자 상환액을 월급의 30% 정도로 가져가는 것이 안전하다”고 말했다. 신정섭 신한은행 부동산 투자자문센터 차장은 “원리금 상환금액을 연소득의 40% 이하로 해야 한다”며 “또 분양을 신청할 때는 중도금·잔금 대출을 받아야 할 시기에 규제 강화로 필요한 자금을 구하지 못할 경우가 생길 수 있기에 여러 가지 부분을 충분히 검토해야 한다”고 조언했다.

이진경 기자 ljin@segye.com

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