[김현주의 일상 톡톡] '엘로카드' 꺼내들길래 설마…'레드카드' 빼드네?

최근 부동산시장이 과열 양상을 보이고 있습니다. 서울 일부 재건축 단지에서 시작된 집값 급등세는 인근 신도시와 수도권 일부 지역으로 확산되고 있는데요. 이는 새 정부 출범 기대감과 다소 높아졌다곤 하나 아직도 여전한 저금리 때문이라는 게 업계의 중론입니다.
문제는 주택시장이 들썩이면서 은행권 가계대출도 최근 5개월 사이 6000% 가량 급증했다는 점입니다. 정부도 이같은 상황을 심각하게 보고 있습니다.
업계에서는 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 기준이 오는 8월부터 원래대로 강화될 가능성이 높은 것으로 내다보고 있습니다. 또 시장 규제 조치가 이달 중 나올 것으로 기정사실화 되는 분위기입니다.
부동산시장은 한쪽을 건드리면 다른 한쪽이 부풀어 오르는 '풍선'과 같은 특성이 있습니다. 그렇기 때문에 전방위적인 규제 대책보다는 일부 과열 지역에만 적용되는 '현미경' 조치가 필요하다고 전문가들은 입을 모으고 있습니다. 포괄적인 규제는 실수요자나 서민에게 의도하지 않은 피해를 줄 수 있기 때문입니다.

이달 중 부동산시장 규제 대책이 나올 것이라는 전망이 지배적인 가운데 주택시장이 크게 술렁이고 있다.

정부 대책에 가장 민감하게 반응하는 강남권 아파트 시장은 이미 지난주부터 매수자들이 관망세로 돌아섰다.

전문가들은 일단 7월 말로 종료되는 LTV·DTI 완화조치가 원래대로 환원될 가능성이 크다고 보고 있다.

주택업계는 그동안 주택담보 대출을 총량 규제하는 총부채원리금상환비율(DSR)이 시행되면, 대출 한도 축소로 주택거래가 급감할 수밖에 없다며 완화 조치를 내년 7월31일까지 추가 연장해 줄 것을 건의해왔다.

그러나 정부가 검토하고 있는 가계부채 종합관리방안 마련에 시간이 걸리고, 실제 DSR 규제도 내년 이후 가능할 것으로 예상되면서 LTV 등 추가 연장 조치는 사실상 물 건너 갔다는 분석이 주를 이루고 있다.

◆LTV·DTI 환원시 주택시장에 '찬물'…심리적 타격 상당할 듯

LTV·DTI가 원래대로 환원되거나 더 강화될 경우 주택시장에 단기적으로 타격이 불가피할 것으로 보인다.

실제 최근 담보대출은 집값의 50% 안팎에 이루어진 경우가 많지만, 주택가격 상승에 대한 기대감이 없다면 대출을 많이 받아 집을 사기는 부담스러울 수밖에 없다는 것이다.

특히 부동산시장에서는 대출 규제를 뛰어 넘어 투기과열지구 등 강력한 추가 대책이 나오는 게 아니냐는 우려의 목소리도 높아지고 있다.

투기과열지구로 지정되면 수도권과 충청권의 경우 '주택공급계약 체결이 가능한 날'부터 5년간 분양권을 전매할 수 없고, 그 외 지역은 1년간 분양권 전매가 제한된다.

대선 공약에는 빠졌지만 종합부동산세와 재산세 등 보유세 인상 카드도 여전히 거론되고 있는 상황이다.

주택 구매수요를 억제하기 위해 내년까지 유예되어 있는 연 2000만원 이하 주택임대소득 과세 시행시기를 앞당기는 방안도 논의될 수 있다.

더불어민주당 등 진보 정당은 이미 지난 정부에서 주택임대소득 과세의 발판이 될 '임대주택등록제' 도입 법안을 발의해놓은 상태다.

단계적 검토 과제인 전월세 상한제나 계약갱신청구권 도입을 서두를 가능성도 제기되고 있다. 현 정부 임기 내 단기적으로 전셋값은 급등할 수 있으나 임대소득 감소 등이 문제로 주택 구매 수요가 줄어들 수 있고, 이로 인해 장기적으로 주택가격 하락 효과도 기대할 수 있기 때문이다.

◆급등지역만 정밀타격해야 한다는 목소리↑…실수요자·서민층 보호장치 필요하다는 의견도

이에 대해 전문가들은 과도하고 광범위한 규제 보다는 과열 양상을 띠고 있는 지역만 정밀 타격할 수 있는 조치가 필요하다고 말한다.

지난달 GS건설이 분양한 '김포 한강메트로자이' 모델하우스에 사흘간(5월19~21일) 6만5000여 명이 몰려 북새통을 이뤘다. GS건설 제공

최근 서울 아파트값 상승은 주택보급률이 95%에 머문 상태에서 베이비부머 세대 은퇴자들이 '안전자산'인 서울지역 부동산에 투자하면서 나타난 현상이지만, 그동안 공급이 많았던 지방은 미분양이 늘고 가격도 약세로 돌아섰다는 진단이다.

과도한 부동산 규제는 시장을 장기 침체로 몰고 갈 수 있어 신중한 접근이 필요하다는 것이 전문가들의 한결 같은 주문이다.

김현주 기자 [e-mail]