[기고] 아파트 최고높이 완화 요구 타당한가

최근 몇몇 아파트단지 주민들이 아파트에 대한 35층 최고높이 제한을 50층 수준까지 허용해달라고 요구하면서 서울시 높이관리정책이 관심을 받고 있다. 정책변경에 대한 논리적 주장은 내적 타당성과 외적 타당성 두 가지 요건을 모두 갖추어야 한다. 내적 타당성이란 아파트단지 소유자들의 부동산개발적 논리이며, 외적 타당성이란 주변 주민과 일반시민에 미치는 영향과 다른 단지와 정책적 형평성, 지속가능성 등에 관한 논리를 말한다.

주민 입장에서 내적 타당성은 최고높이를 50층까지 높여서 더 넓은 오픈스페이스를 확보하고, 더 다양한 스카이라인을 형성할 수 있다는 점이다. 이 주장의 본질은 초고층으로 더 넓은 조망권과 더 높은 분양가를 확보할 수 있고 이로 인해 재건축 사업성이 높아진다는 것이다.

구자훈 한양대 도시대학원 교수·도시공학

대부분 선진 도시는 중심지역과 상업지역 복합용도 건물은 초고층을 허용하고, 주거지역 건물은 지역특성에 따라 고층부터 저층까지 차등 관리하고 있다. 또 중심지역이라 하더라도 역사적 유적이 밀집한 지역이나 특정한 경관축은 저층으로 엄격히 관리하고, 외곽 일부에서만 고층을 허용하기도 한다.

서울시 높이관리 정책 변화 필요 주장에 관해 몇 가지 외적 타당성을 살펴보자. 첫째, “모든 지역을 똑같은 높이로 제한하는 도시는 없다”는 주장은 마치 서울시가 도시 전체를 획일적 높이기준으로 제한하는 것처럼 말하고 있다. 하지만 서울시 높이관리 정책은 선진 도시처럼 도시공간 구조 및 위계에 맞는 입지별 차등관리 원칙을 갖고 있다. 도심에서 지구중심까지는 복합용도 건물에 50층을 허용하면서 주거용 건물만 35층 이하로 제한하고, 이슈가 되고 있는 제3종 주거지역은 35층 이하로, 제2종 주거지역은 25층 이하로 지역별로 차등 관리하고 있다.

둘째, “단지 내 모든 건물이 35층으로 획일화된 단지가 될 것”이라는 주장을 검증해 보자. 서울시 높이관리 정책은 모든 층수를 최고층으로 획일화하라는 것이 아니며, 최고층수 35층 이하에서 주변과 조화되면서 높이 변화가 있는 스카이라인을 만들라는 의미다. 허가가 난 한강변 아파트 단지 등의 설계 현황을 보면 외부는 15~20층, 내부에는 35층까지 다양한 높이 변화의 시도가 나타나고 있다.

셋째, 다른 단지와 형평성과 정책 일관성 측면을 살펴보자. 서울시 높이관리 정책은 서울 시민이 직접 참여해 만든 ‘2030 서울플랜’의 기조를 토대로, ‘한강변 관리 기본계획’, ‘서울시 경관계획’ 등 후속 계획수립과 함께 수년간 운영과정을 거쳤고, 이미 70개소 이상 정비사업이 승인, 진행되고 있다. 일부 단지만 초고층으로 완화한다면 형평성과 정책 일관성에 맞지 않는다.

마지막으로 우려되는 측면은 정책 지속가능성에 관한 것이다. 일부 몇 개 단지만 예외적으로 초고층을 허용한다면 주변 다른 주거단지들도 상대적 조망권 침해와 개발이익 극대화를 위해 초고층을 요구할 것이고 이를 허용하지 않을 수 없다. 단기적으로 몇 개 단지가 조망권을 향유할 수 있을지 몰라도 장기적으로는 연쇄적 초고층화를 불러와 정책지속가능성을 흔드는 일이 될 것이다. 결국 일부 단지의 최고높이 완화 요구는 정책변화에 필요한 외적 타당성 측면에서는 아직 많은 반론과 논의가 필요한 사안이어서 신중한 판단이 필요하다.

구자훈 한양대 도시대학원 교수·도시공학