닻 올린 '공공재개발' 서울 주택공급 돌파구 될까?

업계 "공급효과 판단 일러…주민 갈등에 사업 이탈 가능성도 있어"

정부의 서울 도심 주택공급의 핵심방안으로 꼽히는 공공재개발이 닻을 올리면서 공급확대 기대감이 커지고 있다. 서울 주요 역세권 8곳에 4700가구를 공급하는 시범사업을 시작으로 공급물량은 더욱 늘어날 전망이다.

일각에선 용적률 완화 등 다양한 인센티브(혜택)에도 높은 임대주택 비율 등으로 향후 사업 추진 과정에서 주민 간 갈등을 빚을 우려는 여전하다는 목소리도 나온다.

15일 국토교통부와 서울시, 뉴스1에 따르면 공공재개발 시범사업 첫 후보지로 서울 역세권 8곳이 선정됐다. 후보지는 Δ동작구 흑석2구역(1310가구) Δ영등포구 양평13구역(618가구) Δ양평14구역(358가구) Δ동대문구 용두1-6구역(919가구) Δ신설1구역(279가구) Δ관악구 봉천13구역(357가구) Δ종로구 신문로2-12구역(242가구) Δ강북구 강북5구역(680가구) 등이다. 이곳에서 약 4700가구의 주택공급이 이뤄질 것으로 예상된다.

공공재개발은 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공공이 사업성 부족과 주민 간 갈등 등으로 장기 정체된 재개발 사업에 참여하는 방식이다. 공공재개발을 추진하는 구역에서는 용적률 상향과 분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 각종 공적 지원이 제공된다.

시범사업지로 선정된 사업장에선 환영하는 분위기다. 각 사업장은 사업성 부족과 주민 갈등으로 평균 10년 넘게 사업이 정체된 곳이다. 공공재개발 추진으로 사업 속도를 높일 수 있을 것이란 기대가 커지고 있다.

이진식 흑석2구역 재개발추진위원장은 "용적률 완화, 분양가상한제 제외 등으로 사업성을 높일 수 있다는 기대감이 커지면서 주민들의 참여 의지가 높았다"며 "관련 공문을 받으면 곧바로 공공시행사 선정을 위한 동의서 징구에 나서는 등 속도를 내겠다"고 말했다.

국토부와 서울시는 이번 시범사업을 계기로 공공재개발을 더욱 확대한다는 계획이다. 이번 시범사업 후보지로 선정되지 않은 기존 정비구역 4곳에 대해선 공공재개발 사업의 필요성이 인정돼 차기 선정위원회를 통해 선정 여부를 재논의한다. 지난해 공모에 참여한 신규 정비구역 56곳 중 도시재생 지역 등 공모대상지가 아닌 곳을 제외한 47곳에 대해서도 3월 말까지 후보지를 선정할 예정이다.

전문가들은 이번 시범사업이 향후 공공재개발의 사업 성패를 가를 수 있는 만큼 성공사례로 만들어야 한다고 지적한다. 이를 토대로 다른 사업장의 참여도를 높이고 도심 주택공급 확대로 이어져야 한다는 설명이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "현재 정부 입장에선 지난해 부각시킨 공공재개발의 성공 사례를 만들어야 한다"며 "그래야만 공공재개발을 향후에 안착시키고 더 추진해서 도심 내 주택공급을 원활히 하겠다는 시그널을 구체화할 수 있다"고 말했다

이번 공공재개발 시범사업 후보지 선정만으로 주택공급 효과를 판단하기엔 이른다는 지적도 있다. 공공재개발 정비구역 최종 확정은 연말에 이뤄지는 등 사업 절차가 다수 남아있기 때문이다. 높은 임대주택 비율 등으로 반대 목소리가 커진다면 사업이 좌초될 우려도 적지 않다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "구역지정은 연말에나 이뤄지고, 공급 물량 자체도 4700가구 수준이기 때문에 공급 효과를 논의할 단계는 아니다"라며 "토지나 주택 가격이 많이 상승했다는 점을 고려하면 주민들 사이에선 공공재개발을 둘러싼 이견이 나올 수 있다"고 말했다.

이은형 책임연구원도 "기존 재개발 사업추진에서 가장 빈번한 난관은 바로 보상 문제"라며 "공공이 이걸 어떻게 풀겠다는 내용이 없는 것은 큰 문제"라고 지적했다.

동대문구 답십리17구역은 공공재개발 시범사업 공모를 신청했다가 임대주택 공급 확대에 따른 사업성 악화를 이유로 공모를 철회했다. 분양가상한제 제외 등 각종 인센티브를 받더라도 높은 임대주택 비율을 고려하면 사업성 개선이 크지 않다는 판단에 따른 것이다.

공공재개발 관련 법안이 국회 문턱을 넘지 못하는 것도 불안을 키우는 요인으로 꼽힌다. 법 개정이 늦어지면서 각종 인센티브나 임대주택 비율 등 세부적인 사항을 확정짓지 못하고 있다. 해당 개정안을 대표 발의한 천준호 더불어민주당 의원실 관계자는 "1월 중 국토교통위원회 법안소위 심사가 열릴 수 있을 것으로 보인다"며 "이달 중엔 공공재개발 관련 법안을 논의할 수 예정"이라고 말했다.

국토부와 서울시는 공공재개발 추진 과정에서 투기수요가 유입되지 않도록 대책을 마련하기로 했다. 이번에 선정된 후보지에 대해선 토지거래허가구역 지정을 추진할 계획이다. 오는 3월에 선정될 신규구역 대상 공공재개발 후보지에 대해선 분양받을 권리 산정기준일을 공모 공고일인 지난해 9월21일로 고시할 예정이다.

김현주 기자 [e-mail]

사진=연합뉴스