서울지역 전월세 매물 ‘뚝’… 집주인만 ‘최강자’ 됐다

신규 전월세 가격 ‘급등’… 부동산세 부담, 세입자에 전가도

 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 강남구 은마아파트를 비롯한 아파트단지 모습. 연합뉴스

여당인 더불어민주당이 176석의 거대 의석을 앞세워 군사작전 하듯 통과시킨 이른바 ‘임대차 3법’ 시행 후 서울 지역의 전월세 매물이 급격히 줄어들고 그에 따라 신규 전월세 가격도 급등하고 있다. 일부 집주인은 집 보증금을 줄이되 월세는 아주 비싸게 내놓는 방법을 동원해 법적 기준인 전월세전환율이 무색해졌다는 지적이다.

9일 부동산업계에 따르면 최근 서울 지역에서 전월세 매물이 급속히 줄어 가격이 급등하고 있다. 부동산 세금이 강화되면서 집주인들이 월세를 큰 폭으로 올려 세부담을 세입자에게 전가하는 분위기마저 감지된다.

국토교통부 등 정부 주무부처들은 “다주택자 상당수가 갭투자로 집을 샀기에 전세를 월세로 전환하기 어려울 것”이란 전망을 내놓았으나 그와 달리 일부 지역에선 보증금과 큰 상관 없이 높은 월세 가격이 형성되고 있다는 것이다.

개정 주택임대차보호법(이하 주임법)은 전세를 월세로 전환하는 비율인 전월세전환율을 규정하고 있다. 하지만 이는 기존 계약 기간 중 전세를 월세로 바꿀 때만 적용될 뿐 신규 계약에는 아무런 영향을 주지 못한다.

지금처럼 신규 전월세 시장에서 집주인이 절대적 우위를 점하고 있을 때에는 월세를 전월세전환율과 상관없이 많이 올려 요구해도 쉽게 계약된다. 결과적으로 월세는 더욱 더 높아지고 있다.

지난 4일 국회 본회의에서 종합부동산세법 일부 개정 법률안이 가결되는 모습. 뉴시스

부동산업계의 한 관계자는 “계약갱신청구권제가 시행되면서 기존 세입자가 눌러 앉으면서 매물이 매우 부족한 상황”이라며 “집주인이 신규 계약에 대해선 전월세 가격을 월등히 높게 내놓아도 바로 소진되고 있는데 앞으로 본격적 이사철에 해당하는 가을이 오면 이런 상황은 더욱 심해질 것”이라고 말했다.

이와 더불어 기존 세입자가 전월세 계약을 갱신할 때 집주인이 “전세를 월세로 바꾸자”고 요구하는 경우도 늘어나고 있다. 물론 세입자가 이를 거부할 수는 있다. 하지만 집주인이 주장을 굽히지 않으면서 이를 강요하는 경우도 종종 생겨나고 있는 실정이다. 심지어 전월세전환율을 적용했을 때보다 많은 월세를 요구하는 상황도 벌어진다고 업계 관계자는 귀띔했다.

일각에선 이 전월세전환율을 지키지 않은 집주인에 대해 과태료를 부과하는 방안도 거론된다. 하지만 야권의 한 관계자는 “전월세전환율을 규정한 주임법은 행정법이라기보다는 사인 간 거래, 계약에 관한 내용을 정하고 있어서 거기에 과태료 규정을 넣기는 쉽지 않을 것”이라고 지적했다.

현재 정부는 전월세전환율을 현행 4% 수준에서 더욱 낮추는 방안을 강구 중이다. 이에 집주인들의 집 관리 비용과 기회비용 등을 감안했을 때 적당한 수준의 이익은 보장해줘야 한다는 반론이 만만치 않다. 한 업계 관계자는 “전월세전환율을 너무 내리면 전월세 시장이 더 축소될 수밖에 없다”면서 “정부가 등록임대 사업자에게 모든 주택의 임대 보증금 보증 가입을 의무화한 것 또한 다세대 주택 등에선 전세의 월세 전환을 부추길 수 가능성이 크다”고 우려했다.

김태훈 기자 [e-mail]