2주택자 공시가 2억5000만원 뛰면 종부세 4206만원↑ [부동산법 Q&A]

■전월세 신고제
계약 갱신 후 2년 안 돼 이사 해도
세입자, 중개수수료 안 물어도 돼

■종부세
31억→34억 3년 보유 1주택자
2021년엔 세금 1048만원 더 내야

■양도세
1년 미만 보유 40%→70%로 상향
5억 차익 땐 세부담 1억4925만원↑

정부가 부동산 시장 안정화를 위해 수도권에 총 13만2000가구 규모의 신규 주택을 공급하기로 했다. 아울러 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 참여를 전제로 재건축 단지가 주택 등을 기부채납하면 종상향 등을 통해 용적률을 500%까지 올려주고 층수도 50층까지 올릴 수 있도록 규제를 완화한다. 사진은 4일 서울 영등포구 여의도 일대 구축 아파트 단지. 연합뉴스

국회가 7월 임시국회 회기의 마지막 날인 4일 본회의를 열고 정부가 지난해 말부터 발표해 온 ‘12·16 대책’, ‘6·17 대책’, ‘7·10 대책’ 등에 담긴 부동산 관련 법안의 입법을 마무리했다. 종합부동산세법·법인세법·소득세법 개정안 등 ‘부동산 세법’과 ‘임대차 3법’ 중 마지막인 전월세신고제를 도입하는 내용의 부동산 거래신고 등에 관한 법률이 국회를 통과했다. 최근까지 정부가 내놓은 부동산 대책과 관련해 주요 내용을 문답 형식으로 정리했다.

―전월세신고제가 무엇인가.

“전월세신고제는 계약 1개월 이내에 지자체에 신고하게 하는 내용으로 세입자는 전입신고를 하는 것으로 신고를 대신할 수 있다. 내년 6월1일 시행된다.”

―세입자가 집주인에게 ‘계약갱신’을 언제 청구하면 되나.

“임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 청구하면 된다. 갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있으며 2년 계약이 보장된다.”

―9월 계약이 끝나는데 집주인이 최근 문자를 보내 계약 만료를 선언하면 계약갱신청구권을 쓸 수 없나.

“쓸 수 있다. 현행법에서 1~6개월 전 계약 만료를 통보하게 하는 조항은 묵시적 계약갱신이 되지 않는 조건을 설명할 뿐 계약갱신청구권과는 상관이 없다. 임대차 3법은 존속 중인 계약에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하므로 법 시행 이후 이를 행사하고 계약을 연장하면 된다. 다만 계약 만료 1개월 전까지는 행사해야 한다.”

―집주인이 계약 해지 통보를 하고 법 시행 전 다른 세입자와 계약한 경우에도 계약갱신청구권을 쓸 수 있나.

“쓸 수 없다. 다른 세입자를 보호해야 하기 때문이다.”

―계약을 갱신했는데 세입자가 2년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하면 중개수수료를 물어줘야 하나.

“그렇지 않다. 세입자는 계약이 갱신됐다면 임대차 기간이 남아도 필요에 따라 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있다.”

―집주인은 갱신을 거절할 수 없나.

“가능하다. 임차인이 2개월분 월세를 연체한 경우, 허위 신분으로 계약한 경우, 주택을 불법 영업장 등 다른 용도로 사용한 경우, 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우, 세입자의 잘못으로 불이 나 주택이 파손된 경우 등은 집주인이 갱신을 거절할 수 있다. 집주인이나 직계존속·비속이 거주하는 경우도 갱신을 거절할 수 있다.”

―계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았고, 새로운 집주인이 거주하지 않을 경우 이 사람에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

“가능하다. 집을 팔면 매수자가 권리와 의무를 포괄승계하므로 세입자는 새로운 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있다.”

종합부동산세법 일부개정법률안이 4일 서울 여의도 국회에서 열린 본회의에서 가결되고 있다. 뉴시스

―종부세 인상으로 영향을 받는 사람은 얼마나 되나.

“현재 종부세를 납부하는 인원은 전체 인구의 1%(51만1000명)이며 이 중 특히 이번 종부세율 중과세율 인상의 적용을 받는 인원은 이보다 적은 0.4% 수준이다. 전체 인구의 99%는 이번 종부세 인상으로 세금이 늘어나지는 않는다.”

―다주택자들이 세금폭탄을 피하기 위해 우회수단으로 증여를 선택할 가능성이 있어 보이는데.

“조정지역 내 3억원 이상 주택을 증여받을 때 취득세율이 현행 3.5%에서 최대 12%로 올라간다.”

―주택 취득세 중과세 대상 다주택자 범위가 확대되나.

“조정대상지역은 2주택자 8%, 3주택 이상은 12%를 적용한다. 현재는 4주택자 이상만 4%다. 비조정대상지역은 2주택자까지는 현행대로 1∼3%이고 3주택 8%, 4주택 12%로 한 단계씩 낮춰 적용한다.”

4일 오후 송파구의 한 부동산 앞으로 한 시민이 지나가고 있다. 뉴스1

―종부세법 개정으로 다주택 소유자의 세금 부담이 얼마나 커지나.

“2주택 이하 소유자는 현행 0.5∼2.7%에서 0.6∼3.0%로, 3주택 이상이거나 조정대상지역 2주택자는 현행 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 각각 세율이 오른다. 다주택 보유 법인은 중과 최고세율인 6%가 적용된다.”

―종부세 인상은 구체적으로 어떻게 적용되나.

“주택 시가(이상 합계 기준)를 기준으로 8억∼12억2000만원이면 현행 0.6%에서 1.2%로 오른다. 12억2000만∼15억4000만원이면 0.9%에서 1.6%로, 15억4000만∼23억3000만원이면 1.3%에서 2.2%로, 23억3000만∼69억원이면 1.8%에서 3.6%, 69억∼123억5000만원이면 2.5%에서 5.0%로, 123억5000만원을 넘으면 3.2%에서 6.0%로 각각 종부세율이 오른다. 다만 기본공제 6억원이 적용된다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 세 부담 상한 기준이 전년 대비 300%까지 적용된다.”

―1주택자 종부세 대상은 어떻게 되나.

“지난해 12·16 대책 때 발표된 인상 수준이 유지된다. 세율이 지금보다 0.1~0.3%포인트 인상된다. 시가 기준으로 8억~12억2000만원(과표 3억원 이하)은 세율이 0.5%에서 0.6%로, 12억2000만~15억4000만원(과표 3억~6억원)은 0.7%에서 0.8%로, 15억4000만~23억3000만원(과표 6억~12억원)은 1.0%에서 1.2%로, 23억3000만~69억원(과표 12억~50억원)은 1.4%에서 1.6%로, 69억~123억5000만원(50억~94억원)은 2.0%에서 2.2%로, 123억5000만원 초과(94억원 초과)는 2.7%에서 3.0%로 각각 오른다.”

―고가 1주택자도 세금폭탄을 맞게 되나.

“실수요 목적의 장기 1주택 보유자, 고령자에 대한 세금 인상 폭은 크지 않다. 예를 들어 서울의 한 아파트 공시가격이 올해 31억원, 내년 34억원인 아파트를 10년간 보유한 65세 A씨의 경우 종부세는 약 100만원 증가하는 수준이다. 이에 비해 같은 주택을 3년간 보유한 58세 B씨의 경우는 세금이 1048만원 늘어난다.”

―조정대상지역 2주택자의 경우 세금이 얼마나 늘어나나.

“서울 A아파트 공시가격이 올해 15억원, 내년 16억5000만원이고 B아파트 공시가격이 올해 13억원, 내년 14억원일 경우 세금 부담은 4206만원 증가한다. 올해 종부세액은 2650만원이지만 내년에는 6856만원으로 늘어난다.”

―종부세 인상은 언제부터 적용되나.

“내년 종부세 부과일인 6월1일 기준으로 보유 부동산에 대한 세금이 적용된다고 보면 된다.”

―증여 취득세율 인상, 주택 취득세 중과세 대상 다주택자 확대는 언제 적용되나.

“정부가 해당 내용이 담긴 개정 지방세법을 국무회의 의결을 거쳐 공포하면 즉시 시행된다.”

―2년 미만 단기보유 주택에 대한 양도소득세율 인상, 다주택자의 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과세율 인상의 구체적인 세율은 어떻게 바뀌나.

“정부는 단기 양도차익 환수를 위해 1년 미만으로 보유한 주택에 대한 양도세율은 현행 40%에서 70%로 상향하고, 1년 이상∼2년 미만 보유 주택의 양도세율은 현행 기본세율(6∼42%)에서 60%로 상향했다.

또 다주택자가 보유한 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 기본세율에 추가로 적용하는 중과세율을 지금보다 10%포인트 상향해 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 적용한다.”

―2년 이상 주택을 보유한 실수요 1주택자의 세 부담도 느나.

“그렇지 않다. 양도가액 20억원, 취득가액 15억원인 주택(양도차익 5억원)인 경우 보유 기간에 따라 세 부담이 다르다. 1년 미만인 A씨의 경우 1억9900만원에서 3억4825만원으로 1억4925만원이 증가한다. 2년 미만인 B씨는 1억7360만원에서 2억9850만원으로 1억2490만원 늘어난다. 이에 비해 3년 보유하고 3년 거주한 C씨는 5907만원으로 세 부담 변동이 없다.”

세종=우상규 기자 [e-mail]