대출·세제·청약규제 Q&A [사상 최강 '12·16 부동산 대책']

주택 구입 목적의 대출만 규제… 재개발·재건축도 동일 / 1년 이상 실거주한 1주택자는 예외 / 15억 주택 생활자금 대출 1억 가능 / 9·13 대책 이후 자금 쏠림현상 심화 / 부동산 시장 추가적 관리 필요 판단 / 일시적 2주택자 양도세 요건 강화 / 전세자금 신규대출부터 규제 적용

서울 아파트값 24주째 상승 서울 아파트값이 24주째 상승세가 이어지고 있다. 사진은 잠실 롯데월드타워에서 촬영한 송파구 일대 아파트 밀집지역. 연합뉴스

정부가 16일 관계부처 합동으로 ‘주택시장 안정화 방안’(12·16대책)을 전격 발표했다. 12·16대책은 그동안 역대 최강으로 불린 지난해 9·13대책에서 강화된 대출·세제·청약 규제를 한층 더 높은 수준으로 끌어올린 사상 최고 수위로 평가된다. 이번 대책이 나온 배경과 국민적 관심이 높은 분야 등의 변화상을 관계 당국과의 문답식으로 풀어본다.

-9·13 대책을 통해 강력한 대출규제 조치를 취했음에도 또다시 추가적인 대출규제를 하는 이유는.

“투기과열지구 등에서의 국지적인 집값 불안과 부동산 시장으로의 자금쏠림이 지속되고 있어 이러한 부문에 대해 선별적인 관리가 필요하다고 판단했다.”

-규제 강화 대상으로 가계대출뿐만 아니라 개인사업자·법인 대출까지 포괄하는 이유는.

“가계대출 규제 강화로 인해 주택관련업 사업자 대출이 늘어나는 등 풍선효과가 발생하는 것을 방지하기 위함이다.”
 

16일 서울 송파구 한 상가의 부동산중개업소에 아파트 매매 가격이 게시돼 있다. 뉴시스

-시가 15억원 초과 아파트를 가진 경우 주택담보대출이 완전히 금지되는 것인가.

“이번 대책의 규제대상은 ‘주택 구입 목적’의 주담대다. 가계의 경우, 신규로 주택을 구입하는 것이 아니라 생활안정자금이 필요한 초고가주택 보유자는 원칙적으로 연간 1억원 한도 이내에서 대출이 가능하다. 또 사업자의 경우 주택 구입 목적이 아닌 사업 운영자금 마련 목적인 주담대에 대하여 주택담보인정비율(LTV) 규제 범위 내에서 취급 가능하다.”

-시가 15억원 초과 주택에 대한 담보대출 제한과 관련하여 재개발·재건축 주택에는 예외가 인정되는지.

“투기과열지구 내 초고가 주택에 대한 주담대 제한 조치는 재개발·재건축 주택에도 동일하게 적용될 예정이다. 다만 주택가격 안정, 주택수급 등 여러 요인을 종합적으로 고려해 일정한 조건을 충족하는 재개발·재건축 조합원에 대해서는 예외를 둔다. 재개발·재건축 조합원이 1주택 가구로서 사업 추진(조합 설립 인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외를 허용하는 것이다.”
 

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. 연합뉴스

-실수요자 대출은 어떻게 바뀌나.

“9·13대책에 따라 현재 규제지역에서 주택 구입 목적으로 주담대를 받고자 하는 경우 1주택 가구는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택 가구는 고가 주택(공시가 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 가능했다. 하지만 앞으로는 투기지역과 투기과열지구에서 1주택 가구는 1년 내 기존 주택을 처분하고 신규주택에 전입하는 것을 조건으로, 무주택 가구는 고가 주택(시가 9억원 초과)을 구입하는 경우에 1년 내 전입하는 것을 조건으로 가능하다.”

-주택임대업·매매업 외 업종에 대하여 투기과열지구에서 주택 구입 목적 주담대를 금지하는 이유는.

“시장 점검 결과, 투기과열지구 등에서의 국지적인 집값 불안과 부동산시장 자금쏠림이 지속되고 있는 것으로 확인됐다. 기존에 투기지역 내 사업자에 대한 주택 구입 목적 주담대 금지를 투기과열지구까지 확대하고자 하는 것이다.”

-전세대출 후 신규주택 매입제한 조치의 적용범위는.

“기존 전세대출 이용자의 신뢰 보호 측면을 고려하여 규제 시행일 이후 취급되는 신규 전세대출부터 적용할 계획이다.”

-전세대출 이후 실수요 등의 목적으로 주택을 구매하는 경우까지 제한하는 것 아닌지.

“시가 9억원 이하 주택 보유 1주택자에 대해서는 종전과 다름없이 보증이 제공될 것이며, 그간 규제 사례와 주택구매 실수요 등을 고려해 불가피한 실수요 제약 우려를 최소화해 나가겠다.”

-일시적 2주택 양도소득세 비과세에 있어 강화된 요건이 적용되는 대상은.

“17일부터 신규로 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대하여 강화된 요건이 적용된다. 따라서 16일 이전에 주택을 취득한 경우 현행 규정에 따라서 전입 요건이 적용되지 않고, 주택 취득일부터 2년 내 기존 주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세가 적용된다.”
 

-조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 분양권도 주택 수에 포함하는 배경은.

“분양권은 주택 완공 전 상태에서 계약을 체결하고 완공 후 주택을 취득하는 것으로서 조합원 입주권과 유사하다. 조세 형평성 제고 및 합리화 차원에서 다주택자 양도소득세 중과 시에도 분양권을 주택 수에 포함했다.”

-가로주택정비사업 및 준공업지역 사업을 활성화하는 이유는.

“가로주택정비사업은 1만㎡ 수준(기존주택 약 100∼120가구)으로 작고, 준공업지역은 공장·주거 혼재 지역을 대상으로 하는 만큼 이주 수요가 작고 시장 자극 우려도 작아 사업이 활성화되는 경우 안정적인 주택공급이 가능할 것이다.”

나기천 기자 [e-mail]