[월세받는 직장인] 벼룩 잡겠다고 초가삼간 다 태우는 부동산 규제정책

지난 8월 27일 정부의 부동산 추가 대책이 나왔다. 서울의 종로구,중구,동대문구, 동작구등 4개 구가 투기지역으로 추가 지정 되었고, 경기도 광명시와 하남시를 투기과열지구로 신규 편입했다. 투기지역으로 지정된 지역은 28일부터 대출이나 청약 등 각종 규제를 새로 받게 되고 투기지역에서 2건이상 아파트 주택담보대출이 있는 경우 만기 연장이 제한된다. 주담대 건수도 세대당 1건으로 제한 된다. 또한 임대사업자의 임대용 주택 취득 외 주택을 구입하는 목적으로 기업자금 대출을 신규로 받는 것이 금지된다.

29일에는 주택금융공사에서 오는 10월부터는 다주택자와 부부 합산 연 소득 7000만원이 넘는 가구는 전세보증상품을 이용할 수 없게 하도록 했다. 전세자금 대출을 갭투자에 악용하는 사례를 없애기 위해 금융당국이 낸 추가 규제이다. 무주택자나 1주택자 중 부부 합산 연소득이 7000만원 이하 가구만 대상이나 맞벌이 신혼부부는 8500만원, 2자녀 가구는 9000만원, 3자녀 가구는 1억원등으로 소득기준이 완화된다고 규제안을 발표했다가 하루 만인 30일 다시 무주택자에게는 소득 제한을 두지 않겠다고 번복했다.

현재 주택금융공사의 전세자금보증은 최대 2억한도로 임차보증금의 80%까지 소득이나 주택보유 상황을 따지지 않고 보증해주고 있다.

전세보증 상품은 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG), SGI 서울 보증인데 주택금융공사의 총보증액이 전체의 절반가량을 차지한다. 국토교통부 산하 HUG도 전세보증 자격을 제한하는 방안을 검토 중이다. 

또한 주택금융공사는 주택가격 9억원 이하면 다주택자도 이용가능하던 기존 적격 대출에서도 다주택자를 배제하기로 했다. 무주택자나 1주택자만 이용 가능한 보금자리론은 3년에 한번씩 주택 보유수를 확인할 예정이다.

하루만에 무주택자들의 전세자금 대출은 소득제한을 두지 않겠다고 했지만, 유주택자나 다주택자의 전세자금 대출 제한은 10월부터 적용된다는 것에는 아직 변함이 없다. 그 동안 풀어 주었던 전세자금 대출을 제한한다면 그 파장이 적지 않을 것으로 보인다. 

상승했던 전세 가격으로 인해 전세 대출 없이 전세를 사는 세입자도 많지 않은데 수억원씩 전세 자금 대출을 해주다가 고소득자라는 이유로 전세 자금 대출을 제한 한다면 대출을 받았던 전세 세입자들은 전세 만기가 돌아올 때 전세대출 수억원을 마련하지 못해 다시금 도시 외곽의 저렴한 곳이나 학군이 없는 곳으로 밀려 나야 할 수도 있고, 대출을 받기 위해 맞벌이 중 한 사람은 직장을 그만 두어야 하는 상황이 발생할 수 있다. 

또한 집주인들 입장에서도 나중에 전세 대출 반환금이 없어서 세입자 명도가 안 될 수 있기에 전세대출을 받는 세입자는 꺼리는 경향이 생길 수 있다. 기준에 못 미치는 세대들은 울며 겨자먹기로 가장 보증료가 비싼 SGI 서울보증으로 전세자금 대출이 몰릴 수 있다. 

물론 전세가가 낮아져 오히려 전세가 안정화가 될 수도 있다. 전세가 낮아지면 매매가와의 차이를 극복하지 못한 집주인들이 매물을 내놓을 수도 있다. 하지만, 서울은 2022년까지 정부의 각종 규제로 인해 수요에 비해 공급이 70% 정도로 부족한 상황이다. 공급보다 수요가 많은데 가격 하락이 올지는 두고 보아야 할 것 같다.

10월까지의 기간 동안 누구는 앞으로 전세자금 대출을 못받으니 빨리 받아야 한다며 서두를 수도 있다. 하지만, 전세대출이 만기가 되는 시점에 다시 재심사시 대상에서 탈락이 되어 버린다면 전세금을 다시 반환해야 하는 것도 고려해 보아야 한다. 전세가 하락으로 역전세가 날 수 있는 지역들의 집주인들도 역전세를 대비해 자금확보를 해 두어야 한다. 

실제 전세자금 대출을 이용해 투자를 하였던 사람들도 마음이 바빠질 것이다. 그나마 오르는 서울의 집을 투자했다면 매도해서 자금확보를 할 수 있으나 오르지 않은 물건에 투자했던 투자자는 매도를 하고 싶어도 안되는 상황이 발생할 수 있다. 2년 뒤 전세금 반환을 하지 못해서 어쩔수 없이 외곽으로 쫓겨나야 하는 상황이 발생될 수도 있고 원치 않는 월세 세입자로 바뀌게 될 수도 있을 것이다.

내년부터는 종부세 개편으로 공시가격이 24억원인 주택은 159만원, 35억원인 주택은 433만원 세금이 오른다. 여기에 지난 21일 김현미 국토부 장관이 집값 급등 지역에 대해 공시가격을 현실화하겠다고 밝혀 공시가격 인상에 따른 세금 부담은 더 커질 것으로 예상된다.

그 뿐만이 아니다. 30일 오전 국회에서 가진 고위 당정청 회의의 정기국회와 경제 현안에 대한 논의에서도 부동산이 가장 먼저 언급되며 3주택 이상 보유자나 초고가 주택 보유의 경우 종부세를 더욱 강화하는 것에 대한 검토가 필요하다고 했다.

현재 65% 수준인 공시가격 실거래 반영률이 90%까지 오를 경우 세 부담은 현재보다 54% 커진다. 1가구당 평균 세부담은 재산세의 경우 연간 54만원에서 78만원으로 24만원 오르고 종부세는 170만원에서 269만원으로 100만원 정도 더 늘어난다. 고가 주택, 다주택자의 세금만 오르는 것이 아니라는 것이다. 더군다나 1주택자이면서 은퇴를 한 서울시 거주 노인들은 세금을 내기 위해 집을 팔아야 하는 상황이 될 수도 있다. 다주택자이지만 실제 가격이 높지 않은 주택을 여러채 가지고 월세를 받던 사람들도 선의의 피해자가 될수 있다. 매가 상승은 없고 고정적인 월세만을 받았는데 그나마 받던 적은 월세 수입을 다주택자라는 이유로 건강보험, 종부세 등 각종 세금으로 다 내야 하는 상황이 도래 할 수도 있다.

이미 종부세 개편으로 공시가격 실거래 반영이 되면서 세율이 많이 상승되었고 앞으로도 상승 될 것이 뻔하게 보임에도 그 세금이 아직 한 번도 제대로 걷히지도 않았는데 집값 상승을 잡겠다고 추가 대책들을 무작정 쏟아내고 있는 정부의 정책들은 2~3년 뒤 실제 정책이 안정 궤도에 들어갔을 때 경제 성장 하락이라는 무서운 부메랑이 되어 돌아 올 수 있다는 것을 다시 생각해 봐야만 한다.

정부가 내놓는 정책들이 과연 서민을 위한 정책인지 의문이다. 이제 서울 수도권의 고가 아파트 매매와 전세는 돈 있는 사람들만이 들어갈 수 있는 곳이 되어 가고 있다. 1주택자라도 고가의 세금을 감당할 수 있는 사람, 전세를 살아도 고가의 전세금을 대출 없이 감당할 수 있는 사람. 이 사람들이 서울에 살수 있다는 시그널을 준 것이나 마찬가지이다. 

여러개의 주택을 매개로 자금을 벌 수 있는 사람도 이제는 돈 있는 사람들만이 가능하다. 자금이 있는 사람들만이 투자의 세계로 들어오고 자금이 없는 사람이 하는 것은 투자가 아닌 투기라는 것이다. 

또한 정부의 현재 정책 기조가 정부의 의도와 상관 없이 앞으로 전세를 없애고 월세로 전환하는 밑바탕을 마련하게 될지 모르겠다는 생각도 해본다.

고공행진을 하고 있는 서울과 수도권의 집값이 무조건 오르는 것을 정부가 방치하는 것을 원하는 것은 아니다. 정부의 입장에서는 당연히 규제가 필요하다. 하지만 정부의 규제정책은 내놓기는 쉬워도 바꾸기는 쉽지 않다. 따라서 하나의 정책을 내놓을 때는 좀 더 신중한 접근이 필요하고 장기적인 안목이 필요하다. 근시안적인 관점으로 지금의 급한 불만 끄려고 하는 정책은 다시금 생각해 봐야 할 것이다. 

여러가지 관점에서 다양하게 생각하지 못하고 섣부르게 발표했다가 여론의 반발이 심하면 아직 확정된 것은 아니라며 번복한 것이 지난 8.2 대책 이후 몇 번인지 모른다. 정책을 집행하는 사람들은 신중해야 한다. 그들의 말 한 마디로 인해 어떠한 결과가 초래 될지 진지하게 생각하고 고민한 이후에 발표를 해야 한다. 민심을 사기 위해 섣부르게 앞뒤 생각하지 않고 고가주택 소유자나 다주택자를 잡는다는 정책들이 결국엔 서민들에게도 피해가 갈 수 밖에 없는 상황이 도래 할 수 있다. 2년 뒤 30만호 공급을 약속한 정부가 과연 그대로 진행할 수 있을지, 그리고 정부계획대로 30만호가 실제 공급이 된다면 이미 안정화가 된 수급 상황에서 세금정책을 또다시 낮추는 방향으로 바꿀 것인지 의문이다. 집값을 잡기 위해 올린 세금이라면 집값이 안정화가 되면 다시 낮추어 주어야 하는 것이 맞을 것인데 한 번 올라간 세금을 낮추기는 쉽지 않을 것이다. 수급 불균형으로 초래한 가격 상승은 수급을 맞추어야 진정이 될수 있지, 단순한 세금으로 가격을 조정할 수는 없는 것이다. 

진정한 서민을 위한 정책인지, 오히려 양극화를 심화하게 하는 바탕을 만들고 있는지 현재 문재인 정부가 끝나는 그 시점의 결과가 궁금하다.

박미옥(프리걸) / 북극성부동산재테크