지속되는 불황과 극심한 경제 침체에 대처하는 2017 부동산 투자전략

예상을 뒤엎고 도널드 트럼프가 미국 대통령으로 당선되면서 전 세계의 경제 전문가들은 그로 인한 파급 효과를 예측하느라 분주하다. 특히 미국에 대한 수출 의존도가 높을 뿐 아니라 주한미군 문제 등 다양한 측면에서 영향을 받는 우리 나라로서는 ‘불확실성의 사나이’라고 불리우는 트럼프가 어떤 정책을 펼칠지 주의깊게 지켜볼 수 밖에 없다.

앞으로 미국의 강달러·금리인상 기조가 국내 부동산 경기에도 적잖은 영향을 미칠 것임은 분명한데, 부동산 경기와 직결되는 부동자금의 흐름에 결정적인 영향을 미치는 요소가 바로 금리이기 때문이다.
 
미국의 영향으로 국내 금리도 상승 흐름을 탈 경우 대출을 끼고 집을 샀거나 또는 살 사람들에겐 상환 부담이 커지기 때문에 부동산 실거래·투자는 일단 위축될 수 밖에 없다. 또 시중금리가 높아지면 상대적으로 수익형 부동산 투자 수익률이 낮아져 관련 시장에도 타격이 불가피하다. 이 때문에 전문가들은 금리 상황과 향후 시세 변동을 어느 때보다도 면밀히 살펴서 투자하라고 조언한다.

이와 관련하여, 지난 5일 후율 그룹 삼성동 아셈타워 본사에서 정용철 대표이사를 만나 내년 국내 부동산에 대한 전망을 들어보는 시간을 가졌다. 후율은 국내 최고 부동산전문그룹을 지향하는 종합부동산회사로서, 후율홀딩스, 후율법률투자자문, 후율아이앤디, 후율에셋코리아 종합부동산중개법인 등의 계열사들로 구성되어 있다.

후율이 내놓은 부동산 보고서 '미국 금리 인상과 국내 가계부채 증가로 인한 국내 부동산시장 대전망'을 바탕으로, 불안정한 국내 부동산시장에 대해 인터뷰하였다.

Q. 최근 가계부채 증가세에 대한 의견을 듣고 싶습니다.
A. 최근 낮은 금리정책으로 인해 주택담보대출이 큰 폭으로 증가하며 국내 가계부채의 증가세가 가파르게 상승하고 있습니다. 국내 가계부채 규모는 2016년 2/4분기 현재 전년 같은 분기 대비 123조 원이 증가한 1,257조 원을 기록했으며, 이 추세대로 갈 경우 2017년에는 1,500조가 넘어갈 것으로 예측되며 가계부채 비율은 약 150~168% 정도의 비율로 사상 최대치가 될 전망입니다. 이러한 가계부채의 증가세보다 더 큰 문제는, 단순한 투자 목적 대출이 아닌, 저소득층과 중산층 중심으로 생활비 및 부채상환용 대출 비중이 높아지고 있다는 점입니다. 한마디로 대출의 목적이 질적으로 안 좋아지고 있다는 것이지요.

Q. 미국 등 주요 국가의 금리 방향은 어떻게 예측하시나요?
A. 최근 미국은 금융위기 이후 완만한 경기회복세를 보이고 있으며, 주요 경기지표 역시 호조를 보이고 있고, 실업률 또한 최근 5%대 수준 이하로 떨어져 있습니다. 앞으로 미국 연방준비제도(FOMC)에서는 물가상승 우려를 막기 위해서라도 금리 인상을 할 것입니다. 재닛 예런 연준의장은 11월17일 미 의회에서 "비교적 빨리 금리를 인상하는 것이 적절하다"고 밝혀 이는 미국의 제로금리 시대를 끝내고 연내 금리인상을 단행한다는 시그널로 보여집니다. 또한 도널드 트럼프가 대통령으로 당선된 이후 채권금리는 연중 최고치 행진을 이어가고 있으며, 대출 금리 또한 상승할 것으로 예측되어 주택담보대출 신청이 5.5% 증가하였습니다. 미국을 제외한 유럽중앙은행(ECB)와 일본은행(BOJ)는 저금리 기조를 유지할 것으로 전망됩니다.

Q. 미국의 금리인상이 국내 부동산시장에 미칠 영향에 대해 알고 싶습니다.
A. 미국은 올해 말과 내년에 2~3차례 금리인상을 예고하고 있습니다. 그렇다면 한국은행은 국내 금리를 인상할 수밖에 없으며, 그 이유는 외국자본 이탈을 막기 위함입니다. 금리를 인상할 경우 대출금리는 상승할 것이며, 약 1,300조 가계부채로 인한 상환부담은 증가되고 이는 곧 소비감소와 실물경제 침체로 이어질 수 밖에 없는 경제 구조입니다. 그 이후 과열된 부동산시장은 경제침체로 인해 위축될 가능성이 높습니다.

Q. 2017년 부동산 매입시점 및 투자 방향에 대해 조언해 주신다면?
A. 크게 주거용 부동산과 상업용 부동산의 경우로 나누어서 살펴볼 수 있습니다. 우선 실 거주 목적의 주거용부동산의 경우, 저평가 및 급매 위주의 매입은 아직 유효하며 대출비율은 40~50% 정도가 적당하다고 보여집니다. 다만 주거용부동산의 매입시점은 하우스푸어의 집 급매 처분 가능성이 높은 2017년말 이후가 적당하다고 여겨집니다.

이와 비교해서, 상업용 부동산(건물,토지,다가구주택 등)의 경우는 수익용 부동산 개념으로 접근해야 하기 때문에 레버리지 투자를 포함한 철저한 수익률 분석으로 결정되어야 합니다. 부동산투자도 주식투자와 마찬가지로 생각하는 것이 바람직한데, 발전 가능한 지역을 선정하여 지역 어딘가 무조건 투자하는 맹목적인 묻지마 투자가 아닌, 투자 지역 중 개별 매물에 대해 철저한 임장조사 등과 수익률 분석을 거친 후 투자해야 합니다. 즉 "숲(지역)이 아닌, 나무 한 그루 한 그루(개별 물건)를 보는 투자전략"이 반드시 필요합니다. 따라서 상업용부동산의 매입시기는 주거용과는 달리 본인의 목표 수익률(통상 7%이상) 이상이라면 언제든지 가능하다고 생각됩니다.

이제 부동산 개발정보나 지역 발전성 등 불투명한 향후 가치만을 판단하여 투자하는 갭 투자는 지양되어야 하며, 요즘과 같은 불안정한 시기에는 투자금 대비 임대수익률이 높은 부동산에 투자하는 것이 현명한 전략이라고 할 수 있습니다.

Q. 마지막으로 앞으로 국내 경제에 대한 전망을 부탁드립니다.
A. 최근 국내 경제 상황을 보여주는 지표들이 속속 발표되고 있습니다. 지표를 보면 과거 외환위기와 금융위기 당시의 상황과 유사하여 매우 우려스럽게 생각하고 있습니다. 4~50십대 소득은 2003년 가계동향 조사 이후 처음으로 감소했고, 11월 소비자심리지수는 2009년 금융위기 수준인 96으로 되돌아 갔습니다. 10월 청년실업률은 8.5%로 1999년 8.6% 이후 최고 수치입니다. 정치적 상황 또한 악재입니다. 지난 23일 유일호 부총리 겸 기획재정부 장관은 최순실 국정개입 파문과 관련해 "국내 정치 상황으로 경제주체의 심리위축이 우려된다"고 말했을 정도입니다. 당분간 한국의 경제침체 분위기는 지속 또는 악화될 것으로 보여집니다.

하지만 이런 분위기에 휩쓸려 자산을 성급히 처분하거나 또는 저가·급매 등의 이유로 매입하는 식의 투자는 위험합니다. 본인이 현재 보유 중인 부동산과 금융 자산에 대해 하나하나 구체적으로 꼼꼼히 따져 옥석을 가리고, 철저하고 냉철한 분석을 통해 앞으로 자산 관리 방향을 결정해야 할 것입니다.

김정환 기자 [e-mail]