훈풍 부는 분양시장…내집마련 3대 트렌트는?

DTI·LTV 대출 규제 등 부동산 규제완화와 저금리가 지속되면서 이참에 내집마련을 고심하는 사람들이 늘고 있다. 여기에 전세값이 천정부지로 치솟는 가운데 좋은 조건과 착한 분양가로 아파트 분양시장의 변방에서 이제 내집마련 트렌드로 등장한 주택들이 있다.

대표적으로 계약 시 각종 혜택을 주는 미분양, 주변 시세 대비 10~20% 분양가가 저렴한 지역주택조합, 살아보고 분양받을지 결정하는 분양전환 임대 아파트 등이 있는데 높은 관심을 끌면서 내집마련의 3대 트렌드로 떠오르고 있다.

◆다시 보자 미분양 아파트=미분양 아파트의 인기도 꾸준하다. 각 건설사는 잔금 유예 및 중도금 무이자 대출, 분양가 할인, 옵션 무료제공 등 각종 특별조건을 내걸면서 분위기가 좋을 때 미분양 물량 털어내기에 안간힘을 쓰고 있다.

요즘 새로 짓는 아파트에 질적인 문제는 거의 없다. 다만 입지가 좋지 않거나 비교적 높은 분양가 탓에 미분양으로 남는 경우가 대부분이다. 잘만 고르면 자금부담도 덜고 즉시 입주도 가능한 새 아파트를 구입할 수 있다.

실거주를 목적으로 내 집 마련을 고려하고 있다면 다양한 특별조건을 내세우고 있는 미분양 아파트에 관심을 가져보는 것도 방법이다. 전문가들은 미분양은 다 이유가 있는데 입지가 좋지 않거나 분양가가 주변 시세보다 비싼 경우가 대부분이라고 조언하고 있다.

하지만 최근 건설사마다 미분양 아파트를 특별한 조건으로 판매하고 있지만 할인폭만 보고 덥석 달려들어서는 곤란하다. 기본적으로 입주한 지 너무 오래된 미분양 아파트는 피하는 게 좋다.

또 미분양 원인이 무엇인지 먼저 살펴봐야 하고 수도권에서 중소형 미분양 아파트는 거의 남아 있지 않다. 남은 것은 할인폭이 큰 대형 평형이다. 간혹 할인 가격에 혹해서 매입하는 경우가 있지만 현혹되지 말고 생활권 등을 판단해서 구입해야 한다고 전문가들은 조언한다.

◆착한 분양가 지역주택조합 아파트=최근 주택 시장에서 같은 지역 주민들끼리 함께 부지를 매입해 집을 짓는 지역주택조합 사업이 늘고 있다. 주택 경기 침체 여파로 재개발·재건축 사업이 부진한 가운데 아파트 분양가는 여전히 높은 편이어서 차라리 '내 집은 내가 짓는다'는 'DIY'(Do It Yourself·소비자가 스스로 만드는 방식) 아파트가 인기를 끌고 있는 셈이다.

대부분 무주택자가 땅을 사서 집을 짓는다는 점에서 본인이 소유한 주택을 허물고 새집을 짓는 재건축․재개발 아파트와 차이가 있다. 지역주택조합의 최대 장점은 집값이 10~20% 정도 저렴하다는 점이다. 토지 매입 등 시행사 업무를 조합이 직접 맡기 때문에 토지 매입에 따른 대출 이자와 사업 추진 및 분양 마케팅 비용을 아낄 수 있다.

시공에 참여하는 건설업체도 아파트 부지 구입을 위해 금융기관으로부터 높은 금리(金利)의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받지 않아도 되는 데다 조합원이 이미 70~80% 모집돼 있어 미분양 우려가 적어 환영하는 분위기다.

주택업계에 따르면 올 연말까지 전국에 지역주택조합 아파트 22개 단지, 총 1만8000여가구가 지어질 예정인데 이는 지난해 공급된 지역주택조합 물량(3122가구)보다 6배 가까이 늘어난 규모다.

최근 지역주택조합 사업이 활기를 띠는 가장 큰 이유는 정부의 지역 규제 완화로 다양한 수요층을 흡수할 수 있게 됐기 때문이다.

그동안 지역주택조합 조합원은 해당 사업지가 있는 시·군에 최소 6개월 이상 거주해야만 가입할 수 있었다. 그러나 작년 8월부터 조합원 거주 조건이 시·도 광역생활권으로 확대되면서 조합원 모집이 한결 수월해졌다.

또 기존 지역주택조합은 아파트 모두를 전용 85㎡ 이하 중소형으로 지어야 했지만, 올 6월부터는 전체 아파트의 25%까지 중대형 주택(전용 85㎡ 초과) 공급도 가능해졌다. 하지만 지역주택조합은 조합원 모집에 실패할 경우 사업이 장기화되고 분양가격이 당초 계획보다 크게 오를 수 있다는 게 부담이다.

◆살아보고 내집마련 결정, 분양전환 임대아파트=얼마동안 일단 살아보고 나중에 분양 받을지를 결정하면 되는 임대아파트가 최근 큰 인기를 끌고 있다. 오르는 전셋값이 버겁긴 하지만, 당장 집을 사는 건 더 부담스러운 사람들이 몰리고 있어서다.

실제 최근 예비입주자를 모집한 경기도 수원의 10년 분양전환 임대아파트는 신청자가 폭주해 인터넷 접수가 한 때 중단되기도 했다. 전용 85㎡의 경우 인근 아파트 전세 가격보다 1억원 가량 저렴하기 때문이다. 여기에 전세가 계속 오르는데다 집값에 대한 불안감도 여전해 실수요자들이 몰리고 있다는 것으로 업계는 분석하고 있다.

목돈을 모을 때까지 주거비를 아낄 수 있는 전셋집 구하기가 점점 어려워지는 가운데 내집마련의 징검다리 역할을 할 수 있는 ‘분양전환 임대아파트’에 대한 관심이 커지고 있다.

특히 민간 건설사 공급물량 중에는 월임대료 없이 순수전세형으로 공급되는 물건도 있어 무주택자들의 내집마련에 징검다리 역할을 해줄 수 있다는 게 부동산 업계의 분석이다.

분양 전환 임대아파트는 5년 또는 10년 동안 임대로 살다가 기간 만료 후 임차인이 우선분양을 받을 수 있는 공급 형태로 임대로 살아보고 추후 구매 결정을 할 수 있다는 점이 특징이다.

시세보다 저렴한 가격에 거주할 수 있고 임대기간 동안 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세 등의 세제혜택을 받을 수 있다. 집값 하락에 대한 걱정도 없어 장기적으로 내 집 마련 계획을 세우는 수요자들에게 적합하다는 평가다.

부동산센터 장경철 이사는 “시장 회복세에 따라 신규분양 물량의 분양가 인상 가능성이 어느 때보다 높다”며 “미분양과 지역주택조합, 분양전환 임대아파트의 장단점을 잘 파악한 후 본인의 자금여력에 맞는 현장을 선택한다면 내집마련의 좋은 기회로 작용할 것”이라고 말했다.

한편, 업계에 따르면 내집마련의 3대 트렌드로 급부상하고 있는 현장으로 서울 서초구 서초동 서초 한양수자인, 경기 고양 삼송지구 삼송 동원로얄듀크, 일산 백석동 일산 요진와이시티 등이 있다.

김현주 기자 [e-mail]