2주택 과세 철회에 전세 넘쳐··· 공급과잉 영향 임대료도 하락

[선종필의 상가투자 전략] 오피스텔 임대 트렌드의 변화

수익형 부동산에는 자금 규모가 큰 일반상가와 비교적 소액인 오피스텔(도시형생활주택), 단지 내 상가, 틈새 상품인 수익형 호텔 등이 있다. 또 소액 투자상품의 대표격인 오피스텔은 서울에서만 올 상반기 4759실에 이어 하반기 6409실이 분양된다.

이렇게 신규 오피스텔이 쏟아지면서 공급 과잉론이 대두하고, 월세 수익형을 추구하던 오피스텔 임대차 시장에 전세 물건들이 속속 등장하는 등 트렌드가 변하고 있다. 입주 물량 폭탄에 서울 강남 보금자리 지구 인근의 오피스텔에서 전세 임대 매물이 쏟아지는 게 대표적이다. 또한 강남역 일대의 경우 전용면적 23∼30㎡ 오피스텔이 과거 보증금 1000만∼2000만원, 월세 100만∼130만원선이었지만 최근엔 월세가 85만∼100만원 이하로 형성되기도 하고, 보증금 1억8000만∼2억원짜리 전세 매물도 등장했다.

이런 오피스텔 전세 매물 증가는 공급물량 과잉 때문만은 아니다. 정부는 지난 3월5일 ‘주택임대차시장 선진화 방안 보완대책’에서 2주택자의 월세 임대소득 과세를 유예하고, 전세소득도 월세소득처럼 과세하겠다고 했다. 이후 6월13일 3주택 이상 과세 완화로 보완대책 등이 추가되었지만 2주택자 전세 임대소득 과세는 유지됐다. 하지만 정부는 여당과 시장의 과세 철회 요구가 거세지면서 결국 전세 과세 방침도 철회했고, 오피스텔 소유주는 월세 과세에 비해 상대적으로 유리할 수도 있는 전세 임대를 고려하게 된 것이다.

그렇다고 이런 현상이 모든 소형 오피스텔에서 벌어지는 일반적인 현상이라고 할 수는 없다. 대체로 이런 변화의 주축에는 소형이기는 하지만 분양가가 2억5000만원선에 달하는 강남 중심의 소형 고가 오피스텔이나 도시형 생활주택, 그리고 공급면적이 소형보다 커서 분양가가 커질 수밖에 없는 물건을 중심으로 일어나고 있다.

분양가나 매매가가 2억5000만원선에 달하는 오피스텔 등의 경우 투자수익률을 최소 5%선을 유지하려면 월세를 100만원 이상 받아야 가능하다. 그러나 입주 물량의 증가 등과 맞물려 임대료도 하향 조정을 받고 있는 데다 정부 과세정책의 변화 흐름 등을 감지한 다 물량 소유자를 중심으로 월세 수익형보다는 과세 회피형으로 변하고 있다는 얘기다. 어차피 월세 임대수익이 감소하고 있는 마당에 기존 임대수익에 합산되어 과세 대상이 되기보다는 전세형 임대를 통해 절세 전략을 선택하는 계층이 증가하고 있는 셈이다.

반면 분양가나 매매가 등이 7000만∼8000만원, 실투자금 2000만∼3000만원인 오피스텔의 경우 실질 임대료 등이 보증금 500만∼1000만원, 월세 40만∼50만원선으로 형성돼 5만원선 내외의 조정을 받고 있다. 따라서 이런 물건의 전세는 개별적으로 공실 타개를 위한 제한적인 선택으로 볼 수 있다. 오피스텔과 같은 소액 부동산 상품에 대한 투자 니즈는 지속할 것이다. 따라서 소액 투자 수익형 상품은 소유주의 과세 상황 등과 맞물려 1억원 미만 투자상품과 2억원 이상의 상품 여부에 따라 자산운용 포트폴리오를 검토하는 것이 바람직해 보인다.