전세 가격은 왜 상승할까?

전세가 상승과 관련해서는 이미 많은 언론 등에서 다양하게 다루었으나, 중요한 것은 원인과 결과를 따져보기 전에 현재 상황에 대해 결과론적인 이야기들만 나오고 있는 것은 안타까운 일이다.

집값 하락을 이야기하는 대표적인 논객들은 2008년 금융위기 시점부터 집값은 꾸준히 하락하고 있고, 앞으로도 대세 하락할 것이라고 이야기 하고 있으며, 그 논거로는 인구문제와 매수능력을 가진 수요자들의 감소 등을 들고 있다.

기자가 지난 3~4년간 지켜본 부동산시장의 흐름은 2008년 금융위기 이후 급락에 따른 반사 효과로 일정부분 반등을 모색했으나, 정부는 2010년 중반 물가상승 우려 및 출구전략 등을 빌미로 금리인상을 단행했고, 때마침 2010년 후반부터 유럽 발 금융위기까지 가세하여 주택 매수 수요자들의 구매 심리를 굳어지게 만들었으며, 현재까지 그 영향이 이어지고 있는 것으로 보고 있다.

그 덕분에 집값하락을 외쳐 되던 논객들의 논리는 힘을 얻게 되었다. 기자는 본고에서 집값이 오를 것이냐 내릴 것이냐를 이야기하려는 것이 아니다.

그러나 분명한 것은 집값이 오를 것이라 주장하는 만큼 집값이 떨어질 것이라고 주장하는 것 역시 대단히 책임이 따르는 일이라는 점이다. 특정 주장을 하는 사람들이 국민들의 공감을 얻는 것 까지는 어쩔 수 없는 일이지만, 그 이후에 벌어지고 있는 일들의 사회적 파장에 대해 일정부분은 책임감을 갖고 바라봐야 하는 것이 아닐까.

최근의 부동산 시장을 살펴보면, 수익형부동산에 대한 관심이 지대하다. 이제 돈 안 되는 주택에 대해서는 투자하지 않겠다는 것이다. 그에 따라 조금 여유 있는 사람들은 상가나 오피스텔 등의 수익형 상품들에 관심을 갖고 있다.

그러한 여파는 주택시장에 까지 미치고 있다. 자기가 살고 있는 집 외에 여분의 주택을 보유하고 있는 사람들은 기존에 전세를 주던 보유주택의 임대계약을 월세로 모두 전환하고 있다. 이는 너무도 당연한 이치다. 주택가격이 오르지 않을 거라고 모두가 신봉하고 있고, 그에 따라 집을 사주어야 할 사람들 조차도 집을 사지 않고 수익형 부동산에 몰두하고 있는데, 집을 보유하고 있는 사람들만 전세계약을 고수해야 할 이유가 없는 것이다.

오피스텔에서나 찾아볼 수 있던 월세가 이제는 모든 아파트 단지에서 찾아볼 수 있는 시대가 도래하고 있다. 월세가 일반화 되다 보니 전세 찾기가 하늘의 별을 따는 일이 되는 것은 너무도 당연한 수순이 아닌가.

애초에 집값의 하락을 주장하던 사람들의 논리를 기억한다. 집값이 떨어지고 월세가 일반화되고 전세가격이 올라가면 전세 세입자들은 서울 외곽의 싼 집들을 찾아 나가게 될 것이고, 전세가격은 점차 하향 안정화될 거라는 것이었다. 과연 앞으로 그들의 주장처럼 될 것인지 지켜볼 일이다.

최근 주택 가격 하락을 주장하는 사람들의 이야기를 들어보면 다소 황당할 때가 있다. "대부분의 국민들이 집을 안 사는 이유는 집값이 비싸기 때문이고, 따라서 앞으로도 국민들이 싸다고 느낄 때까지 집값은 하락 할 것이다."

그렇다면 도대체 국민들이 싸다고 느낄 수 있는 가격은 얼마인가.

최근 중개업소들을 다니면서 몇몇 아파트들의 임대수익률을 계산해보면, 현재시점에서 주택을 사서 월세를 놓으면 세전 5% 이상의 수익이 발생하는 주택들을 종종 발견하게 된다. 그리고 지금 은행 예금 금리는 세전 4%를 넘지 않는 것으로 알고 있다. 주택 가격이 더 떨어지면 그 시점의 투자 수익률은 더 높아 질것이다. 왜냐하면 주택 가격은 떨어지고 있지만 임대가격은 떨어지고 있지 않기 때문이다.

주식시장에도, 채권시장에도 각종 금리와 지수들은 여러 가지 이유로 왜곡 되기도 하고 정상화 되기도 하면서 시장의 균형을 유지한다. 부동산 역시 시장의 투자자산 중의 하나로 바라보지 않을 수 없다면, 부동산 자산 역시도 왜곡되기도 하고 정상화 되기도 할 것이며 자연스럽게 받아들여야 하는 일일 것이다.

그렇다면 최근의 부동산시장은 점점 왜곡되고 있는 것일까. 아니면 균형점을 찾아가고 있는 것일까주택거래 정상화를 위해서 다주택자 양도세 중과 폐지는 시장에 주요한 시그널이라고 생각한다. 주택거래 활성화는 주택을 살 사람이 없다면, 그 어떠한 극약처방도 무효하다. 그렇다면 주택은 어떤 사람이 사야 할까. 주택은 오로지 무주택자만 사야 하는 것인가?

김현주 기자 [e-mail]