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오래된 아파트는 보물이었다. ‘황금알을 낳는 거위’와 같았다. 시멘트 벽이 갈라지고 배관이 낡아 녹물이 나온들 무슨 상관인가. 아파트 값은 잘도 뛰었다. 낡아서 오히려 더 비싼 역설이 아파트 시장을 지배했다. 재건축 기대감 때문이었다. 모두 부수고 새로 지으면 ‘황금알’이 떨어졌다. 이른바 개발이익이다. 4층짜리를 20층, 30층으로 올리면 ‘대박’이었다. 건설회사와 집주인의 지갑은 두둑해졌다. 분양 걱정은 할 필요가 없었다. 시장은 우호적이었다. 주변 아파트 값부터 들썩거렸다. 엄청난 분양 수익률은 예정된 것이었다.
모두 옛날 얘기다. 지난 십수년간의 아파트 재건축 공식엔 금이 갔다. 서울 강남권의 아파트 값은 다시 하락세다. 15일 부동산114에 따르면 2008년 세계금융위기 직후 수준으로 떨어졌다. 금융위기 이후 고점 대비로는 30%가량 하락한 것이다. 경매시장으로 가보면 상황은 훨씬 심각하다. 이미 ‘반토막’이 났다. 한 부동산시장 관계자는 “얼마 전까지 9억원선에 거래되던 개포동의 낡은 아파트가 4억5000만원에도 낙찰이 안 되는 상황”이라고 전했다.
경기순환에 따른 일시적 침체일까. 기다리면 옛 영화를 되찾을 수 있을까. 전망은 비관적이다. 우선 아파트에 물린 빚이 너무 많다. 레버리지(빚의 지렛대) 효과는 아파트 값을 치솟게 했지만 이제 그 빚의 역습으로 추락이 가속화하는 상황이다. 주택담보대출 잔액 300여조원이 ‘시한폭탄’처럼 재깍거린다. 개발이익도 한계에 달했다. 고층 아파트를 다시 지어봐야 가구 수를 늘리는 데 한계가 뚜렷하다. 게다가 인구는 감소 추세이고, 젊은 세대는 아파트 값을 감당할 능력이 없다.
사이클 순환이 아니라 패러다임 시프트이다. 과거 재건축은 일종의 ‘발명품’이었다. 1990년대 초 고안자임을 자처하는 서울시 간부는 건설사와 집주인이 모두 윈윈하는 이 모델의 영속성을 주장했다. 그러나 20년을 넘기지 못했다. 이제 아파트에 대한 생각부터 바꿔야 할 것 같다. 낡은 아파트가 돈이 되는 세상은 지나갔다. 벽이 갈라지고 녹물이 나오는 아파트엔 감가상각의 회계원칙이 어김없이 적용될 것이다. 그게 정상이다.
류순열 논설위원
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